田少华

摘要作为买卖合同,在保护买受人利益的同时也不应忽视出卖人的利益,这样才能体现民法的公平原则。如果肆意扩大或增加出卖人的义务,势必导致交易的不安全性和不稳定性,无利于社会安定。本文以案例说法,探讨了在买卖合同中值得注意的利害关系,并就此展开了简要的论述。

关键词买卖合同二手房电梯噪音

中圖分类号:D923文献标识码:A文章编号:1009-0592(2009)02-109-01

案情简介:2007年7月15日,孙某与鲁某签订房屋买卖合同,鲁某将位于南京市鼓楼区江苏路60号C幢X室房屋出售给孙某并交付。9月份,双方另签《南京市存量房买卖合同》。孙某将约定房款970000元全部支付鲁某。2007年11月11日,南京市鼓楼区环境保护检测站就X室电梯噪声排放是否达标作出《噪音检测报告》,认定夜间C幢X室客厅中央噪声等效声级超过标准达11分贝。此外,鲁某于2002年6月受领C幢X室房屋,后出租给人,其本人未实际居住,故对电梯噪音是否超标并不知晓。2007年12月24日,孙某以“房屋质量瑕疵请求降低房屋总价”向鼓楼区人民法院提起诉讼。

双方观点:原告孙某认为:房屋存在重大瑕疵,且被告鲁某在出售时未向原告讲明,给原告的生活造成严重影响,故应降低房屋总价以给予补偿。

被告鲁某认为:其一,本案所涉房屋已实际交付,被告按约履行了全部合同义务,电梯噪音不是房屋买卖合同条款中约定的内容,故被告并无违约行为;其二,被告不是电梯的所有权人,对电梯产生噪音造成的侵权行为不应承担管理责任。……