郭升选

摘要：为了明确业主团体的民事主体地位，应用比较研究的方法，分析了关于业主大会、业主委员会法律地位的分歧，并研究了导致歧义的原因。研究结果表明：应将业主大会塑造为业主团体。经登记而成为非法人团体。

关键词：业主团体；业主大会；业主委员会；民事主体

中图分类号：D923文献标识码：A文章编号：1000-2731(2009)03-0141-04

建筑物区分所有权制度下，各国普遍以业主团体的名义来行使对建筑物、住宅小区的共有权和管理权，业主团体是业主实现自治与自律的组织保障。我国《物权法》和《物业管理条例》对业主大会及业主委员会的权利义务都做出了基本规定，但却没有明确其法律地位，也未采用业主团体之概念，导致关于业主自治团体主体地位认识上的差异。本文拟结合民事主体制度的体系化构建，提出重塑建筑物区分所有条件下业主团体主体地位的管见。

一、业主团体与建筑物区分所有的共生性

(一)建筑物区分所有是业主团体存在的事实基础

业主的建筑物区分所有权，是指业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。这是“单独性的灵魂”与“共同性的灵魂”的偶合，“共同性灵魂”体现区分所有权的特质，决定区分所有权的行使。换句话说，业主共同意思的形成、表达的需要，是业主团体存在的事实基础，同时，也成为讨论业主团体民事主体地位的法律基点。

(二)业主团体的立法模式

各国立法均肯认了区分所有权人所形成的管理团体(组织)，作为自治管理的有效方式，来行使“共有权”，实施具体的物业管理行为。譬如，德国的《住宅所有权法》除肯定了住宅所有权人和住宅所有权人会议的管理机关职能外，还设定了管理人和管理顾问委员会。法国的《住宅分层所有权法》规定业主团体的管理机关为“区分所有制度的机关”。日本的《区分所有权法》根据业主团体是否具备法人资格设定了不同的管理机关：对一般管理团体下设集会和管理人，对管理团体法人下设集会、理事会和监事。《意大利民法》规定：业主团体的管理机关为区分所有权人会议和管理人。新加坡现行的区分所有权法规定：业主团体下设总会、理事会和管理人三个机关。我国台湾地区的《公寓大厦管理条例》规定：业主团体下设区分所有权人会议(权力机关)和管理委员会(执行机关)。香港的《建筑物管理条例》确立了业主立案法团制度、管理人制度和管理代理人制度。

域外立法关于业主团体的法律地位之规定不尽一致，归纳起来主要有以下三种模式：

1业主团体具有法人资格以法国的《住宅分层所有权法》为代表，我国香港地区的《建筑物管理条例》规定了业主立案法团和管理委员会制度。管理委员会是业主立案法团的代表机关，也是它的执行机关。新加坡的《土地所有权法案》也属此模式。美国判例上亦承认业主管理组织的法人资格。

2不具有法人资格以德国的《住宅所有权法》为代表。管理人共同体是具有“部分权利之特别团体”，德国现代立法更倾向于非法人团体法律地位。我国台湾地区的《公寓大厦管理条例》规定的“管理委员会”，依判例为不具有法人资格的组织。

3折衷模式以日本的《建筑物区分所有权法》为代表。该法规定：房屋所有权人在30人以上的，可以经3/4以上所有权人及表决权的决议，并经登记而成“管理团体法人”。业主总数在30人以下的，房屋所有权人组成的管理团体为无权利能力社团，称为“区分所有权人团体”。

二、我国关于业主大会、业主委员会法律地位的纷争及原因

(一)学界关于业主大会、业主委员会法律性质与地位的争论

1业主大会属于社团法人，业主委员会为该社团法人的代表机构业主大会应被赋予主体资格，业主委员会作为代表机构，具有诉讼行为能力，按委托代理关系参加诉讼，作为诉讼代表人。重庆市高级人民法院《关于确认业主委员会在物业管理纠纷案件中诉讼主体资格的指导意见》即此观念的反映。

2业主委员会为社团法人业主委员会有自己完全独立的意志，不仅仅是对各业主意志的简单反映，并可根据自己的独立意志行事。业主委员会的行为和决策的后果应由自己承担，其效果不能直接归于各业主。如《深圳经济特区住宅区管理条例》曾规定业主委员会为社团法人。

3业主委员会属“其他组织”业主委员会没有独立的拟制人格，其行为的后果、责任应由全体业主共同承担。但业主委员会合法成立，有一定的组织机构和财产，应属具备民事主体资格的其他组织。

4业主委员会既不具有民事主体资格，也不具有诉讼当事人资格业主委员会是业主大会的一个分支机构，不具备任何法律主体资格。从主体构成要件来衡量，业主委员会不具备法人成立的条件，未经登记为社团，也不属于其他组织。业主委员会只对业主所拥有的物业负责，具有对内的能力而没有对外的能力。

(二)造成分歧的原因分析

以上观点，各执一词，孰优孰劣，本文不予评判。在这里，仅就造成分歧的原因加以分析，从而弄清楚问题本身，即建筑物区分所有下业主自治与管理之主体性问题的讨论对象，便于业主团体法律地位的重塑。

1讨论对象不统一有人以业主大会为对象，有人以业主委员会为对象，也有人以业主大会和业主委员会共同为对象。对象不统一，难免产生分歧。

2论者所据之主体性标准的差异关于民事主体的判断标准、类型划分，民法学界本来就莫衷一是，依据的标准不一样，给予的主体性判断自然不同。加之一些从事物业管理研究的学者，对民事主体制度、建筑物区分所有制度的认识停于感性、表浅的层面，从而由于主体标准的不统一而导致分歧。

3看待问题的角度不同有人迁就于实然的法律法规的规定，来分析业主大会、业主委员会的主体地位；有人则从应然的角度，讨论业主大会与业主委员会是否具有以及具有什么样的法律地位。

实际上，由于我国相关立法粗糙，从而隐藏着“原生性”缺陷。根据《物业管理条例》、《物权法》的规定，业主大会、业主委员会实际行使着权利，承担着一定的义务①。从实际运作来看，业主大会除了在修改业主公约、业主大会议事规则，选举业主委员会之外，基本上形同虚设。业主委员会实际行使着物业自治管理中的权利，特别是选聘物业企业、签订物业服务合同，甚至于起诉、应诉。因此，才有研究者给予业主委员会非法人团体、民事诉讼主体之务实解释。然而，“主体法定”是基本法理，从现有的法律规定中却找不到业主大会、业主委员会作为民事主体的规定。因此，这种“实是”而“形非”的窘境，无论肯定还是否定，在逻辑上总有漏洞。

三、我国业主团体法律地位的重塑

(一)民事主体从一元到多元的演进

罗马法时代的民事主体仅限于自然人，但到了后期已有了士兵团体、宗教团体等团体人格的雏形。《德国民法》以前，继受罗马法传统的民法法系国家没有法人制度，自然人为惟一的民事主体。《德国民法》确立了团体人格法人的民事主体地位，民事主体呈自然人与法人二元结构。德国民法上的法人是“责任独立型法人”，即法人承担独立责任，法人成员负有限责任。凡组织体成员承担无限责任、连带责任或补充责任的均不是法人。此后，法人制度逐渐为其他国家的民事立法所借鉴，而后往往根据本国的政治、经济、文化和法律传统对其进行了扬弃，从而使得法人的本质及形态有所不同，形成了四种责任形态的法人：责任独立型法人、责任半独立型法人、责任非独立型法人和责任补充型法人。我国《民法通则》也规定了自然人、法人两类民事主体。由于民法理论强调法人成员有限责任乃法人的特征，因而系“责任独立型法人”。随着《合同法》的颁行，法律承认“其他组织”的合同当事人地位，从而使得民事主体呈多元、开放的姿态。

(二)我国民事主体体系的构建

我国已有编纂《民法典》的动议，构建既秉承大陆法系的传统，又照顾到与现有法律相衔接，更能不断适应新形势要求的多元、开放和富有弹性的民事主体体系，是摆在我们面前的重大课题。团体人格的多层区分理念已经得到学界认同，实务中表现出相互靠近的趋势。“无权利能力社团与有权利能力社团的法律地位在这期间越来越接近，而且在司法判决中，这个接近的过程直到今天还没有结束。”

现在看来，《民法通则》仅从企业法人的责任形式中归纳出法人成员的有限责任，并以此作为所有法人类型的共同特征，这既不符合逻辑，也不符合现实生活。现实生活中大量的不能独立承担责任的团体，实际上享受着民事权利，承担着民事义务。无视其与自然人的区别，而将它们僵硬地归入自然人主体范畴，逻辑不通。正视现实，构建我国开放的民事主体体系，可供选择的道路或可简单化为两条：其一，继续坚持二元结构，而将法人系统开放，使其具有较强的包容性；其二，放弃二元结构模式，而采用三元(或多元)结构。如果继续固守《民法通则》确立的民事主体自然人、法人二元结构，那就必须放松对法人特质的严格限定，而将不能独立承担责任的团体囊括其中。这就意味着要重塑我国“法人的灵魂”，不再坚持团体独立责任和成员有限责任。然而，重塑“法人的灵魂”谈何容易!法人的独立责任、法人成员的有限责任作为民法学教科书的经典，一代一代地在塑造和固化法人的“中国特色”，也为人们在社会经济生活中所熟知、信赖和遵从。如果对其进行大的“颠覆”，势必会遭遇到较大的阻力和麻烦，甚至于造成混乱。

因此，我们认为，可行且易于为人们接受的方法是放弃二元结构模式，而采用三元结构，即以自然人、法人和非法人团体构成民事主体的三大类型。任何团体，登记为法人的，就是团体独立责任、成员有限责任；登记为非法人团体的，即属不具有法人资格但可以自己的名义进行民事活动的组织体，最终由团体的成员承担责任。我国自《合同法》以来的多部法律已经将“其他组织”纳入了民事主体的范畴，只须将“其他组织”用更加规范的大陆法系国家通用的“非法人团体”加以改造即可。如此，主体多元论者所罗列的诸多非自然人、非法人的中间体，可统统归于“非法人团体”之名下。

(三)重塑我国建筑物区分所有下业主管理组织，确认业主团体为非法人团体类民事主体

我国《物权法》及《物业管理条例》以业主大会作为区分所有下物业管理组织的指称，将自治与管理的权力赋予业主大会及业主代表大会，而业主委员会则作为业主大会的执行机构。这种机制设计，类似于公司的股东、股东大会及董事会。其实，业主大会、业主代表大会、业主委员会的会议模式，貌似公司机关建制，有权利机关与执行机关的表面化分野，仔细分析，实属无源之水，无本之木。试问：其所类比的公司(业主团体)在哪里?而公司(业主团体)之不存在，其成员会议焉能成为主体?相反，在建筑物区分所有的小区世界，业主组成一个“某某业主团体”——具有独立名称、组织结构、活动场所——作为民事主体，其逻辑则是自恰的。而只有在?某某业主团体”这一组织体之下，才能符合逻辑地存在这个组织体的成员会议、成员的代表会议以及作为执行机构的“业委会”。舍“某某业主团体”，而直接以“某某业主大会”作为主体，不符合对主体的表达习惯。

因此，惟有将现行的业主大会之“会议模式”，还原或者说重塑为业主团体之“组织模式”，才能理顺关系，不产生表达的混乱。进一步，采用业主团体的组织模式，并登记而成为非法人团体，就顺理成章地纳入民事主体的体系，名正而言顺。随着名称、机构和成员关系的理顺，权利义务关系的明晰，自然可以避免和化解在业主大会空有其权的制度宣示下，有些业主委员会越俎代庖，“充当”业主大会角色，甚至于业主委员会主任“独揽大权”的现实流弊。

业主团体是按照小区所有业主(包括使用人)的意思成立的，为了执行特殊目的而成立的组织体，有其名称、章程、组织机构、工作人员，有其一定的经费或一定的可支配的财产，经登记而成为非法人团体。从性质和类型看，类似于非营利性的公司。其成立的程序，可参照股份有限公司设立的程序，在政府房地产管理部门(物业管理机构)的指导下，由先入住的达到一定数额的业主发起设立(可将业委会的成立模式改造为业主团体的成立)，经政府物业管理机构登记而成立。

在业主团体独立的理念及法律秩序下，业主大会是业主团体的权力机关，所有业主组成业主大会，按照专有部分的居住面积兼“按户头”的表决方式，行使重大问题的决策权，形成集体的意思；业主委员会(或称理事会)则是业主团体的执行机关，执行业主大会的决议；由业主委员会主任(或理事长)作为业主团体的对外代表人，其对外活动产生的权利义务最终归属于业主。所有的业主都有权利监督业主委员会(理事会)的活动。

本文的结论是：在建筑物区分所有下，业主大会、业主委员会不是主体性问题的适格对象，业主团体才是业主自治与管理公共事务的独立民事主体。现阶段，可通过司法解释的途径，暂时明确业主大会的民事主体地位，业委会是其代表机关；从长远计，则应对我国《物权法》、《物业管理条例》关于业主大会、业主委员会的相关规定予以彻底修改，明确规定业主应组成业主团体，业主团体经由登记而成为非法人团体性质的民事主体。

责任编辑霍丽