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SOHO前门“恩怨”

2009-06-22罗科

凤凰周刊 2009年13期
关键词:天街前门恩怨

罗科

纠缠着历史保护和商业开发、政府与开发商权益、不同开发商矛盾的内在纷争,遮覆了复兴最繁华商业娱乐业中心的“前门梦想”。

4月的北京,天气冷暖不定。北起前门月亮湾南至珠市口,全长840米的前门大街,也依然是热闹与冷清相间。按照民国初年风格修葺一新的大街两侧,除12家回迁的“老字号”挤满游客外,其余上百家商铺一律室无一物闭门拒客。

虽然开街已近一年,但前门这个明清以来北京最著名的商业街,仍然只能仰叹西单、王府井的热闹风光,默怀自身乾隆年间“货如山积,酒榭歌楼,欢呼酣饮,恒日不休”的光景,其复兴之梦因官商之争而变得依稀、寥落。

危机潜伏

前门地区居于皇城中轴线的中心位置,保留着历史上延续时间最长的城市肌理特色:保存着传统的街巷格局,包括街巷胡同名称、“老字号”商家、四合院形态以及相关轶闻故事等历史信息。

在既要“崇文”立区,又想树立商业经济标杆的崇文区政府推动下,擅长开发时尚、眩目商业地产项目的SOHO中国与极具传统和文化象征意味的前门大街走到了一起。

2007年5月9日,崇文区政府启动了北京前门大街两侧修缮改造工程。根据对外宣传资料,前门项目共有44块土地,其中33幅土地、规划总建筑面积16.5万平方米,划由北京崇文区所属的北京天街置业发展有限公司(下称“天街公司”)负责开发建设,另外11幅土地、规划总建筑面积19.5万平方米,由天街公司进行土地一级开发。

之后,SOHO中国董事长潘石屹以个人全资拥有的丹石公司注资1.441亿元购入天街公司的49%股权。“天街公司由丹石全资买下,51%的股份给崇文区,自己握有49%,但对33块地拥有100%的权益。”SOHO中国的一位人士称。

潘石屹曾称,前门项目付出的总开发成本将近100亿元,每平方米造价将达5万多元,超过了之前SOHO中国所有项目的总投资金额。根据SOHO中国香港上市的招股书,前门项目由潘石屹旗下的丹石公司控制,由该公司参股的天街公司进行保护性改造开发。但该项目最终将由SOHO中国进行收购,装入上市公司。

SOHO进入天街公司后,引进西方商业街概念,找来一批国外设计师对前门大街做了一版现代风格“新天地式”的设计。但北京市一位副市长在对前门规划的视察中,抛下了一句“不像北京”的评价。最后妥协,前门商业街形成折中方案,北段古、南段新,中间过渡。

为谋求上市造势,SOHO中国从过去只造楼不持有的商业地产路线,“转型”持有商业地产物业路径,经营危机由此潜伏。

“老字号”抱怨

在负责前门招商代理后,sOH0中国组建了一个招商团队。

2008年底,相关方面即宣称前门大街商铺已完成招租80%。包括苹果电脑、星巴克、伯爵、劳力士、阿迪达斯、耐克、普拉达、巴黎贝甜、米氏餐厅等在内的20多家国际知名品牌签约确定进驻。但至目前,前门大街未见国外品牌。

对此,北京市崇文区区长牛青山的解释是,导致一些商铺长期没能营业的主要原因是,目前前门大街只是完成了一期工程,后面还有二期、三期工程,另外,与承租方的一些细节条件还没有完全协商妥当。

但记者了解到,其实早在2008年,SOHO中国的招商代理权即被停止。之后天街公司的另一方股东自己组建了招商团队,展开招商活动。“后被潘石屹发现,也被予以中止。”

北京老字号协会秘书长高以道介绍说,前期主要是潘石屹在操作这条街,他追求的是房地产的暴利,这使得“老字号”无法承受相应成本,而“老字号”的却步和抱怨,却是当初希望能荟萃中华之粹的有关方面所不愿的。北京副市长程红曾明确提出希望体现北京特色的企业进驻。

据了解,崇文区政府先下达了至少要将20%的前门大街商铺位留给“老字号”的死命令,后来这条街被进一步要求努力实现70%的比重是民族品牌。同时崇文区每年为进驻前门商业街的“老字号”提供1000万元扶持专项资金,包括“老字号”的租金补贴、贷款贴息、创意包装等。负责开发的SOHO中国最初计划每年也要投资2000万元给“老字号”。

目前,前门大街上店铺的日租金约37元/平方米,但即使是对老字号的优惠价,也要每平方米约20元。

据瑞蚨祥、内联升、恩元居、年糕钱等“老字号”测算,商铺的租金定位对它们来说在每天每平方米5元左右比较合理。

“新前门大街的租金太高,我们无法接受。”爆肚冯第三代传人冯广聚说。

冲撞文化保护?

SOHO中国所遭受的第二波攻击,则是来自老胡同居民和北京文化保护人士。其遭到的指责是,开发商只注重了老商业街的商业开发,而没有做好附近胡同的保护规划。

为与王府井步行街竞争,前门大街规划改造为步行街。而前门恢复步行街,在现实的交通压力下,不得不在东西两侧新辟大道,这致使数十条胡同消失或改变现状。其中鲜鱼口地区的开发,即涉及《北京旧城二十五片历史文化保护区保护规划》的实施。

为免鲜鱼口历史文化保护区受到破坏,北京文化遗产保护中心向SOHO中国提出了一些忠告和建议。“这也是以免SOHO中国的名誉受到损害。”北京文化遗产保护中心有关负责人解释。

潘石屹的回应是,其公司负责开发的33幅土地所在区域有文物,但其地块已单独划出,交由崇文区国有公司另行保护,并不在33幅土地之内。而另外待开发的11幅土地区域没有任何文物。

但潘石屹未能打消异议者对“前门项目不符合北京的历史文化保护计划”的判断,相反,其面临的压力却逐渐增大。

今年3月1日,北京市建委、规划局及文物局联合出台的《北京旧城历史文化街区房屋保护和修缮工作的若干规定》正式实行。该规定除了重申在文化街区杜绝大拆大建外,还鼓励个人购买、修缮四合院,并给出了相应支持和保护政策。

前门大街工程设计总监、文物专家王世仁对记者表示,北京已有的相关规章条例,侧重的是对文物单位的保护,而《北京旧城历史文化街区房屋保护和修缮工作的若干规定》的出台开始强调对历史建筑、胡同、四合院的保护和修缮。不过王世仁也认为,前门项目开发是另外一个专题项目,也是北京市政府审议通过的,与规定针对对象不一样。

市建委住房保障办副主任李西燕则明确提出,旧城内危房改造的任务必须由政府承担,不能交给开发商,开发商会追求利润、容积率和规划面积。北京市建委一位人士表示前门地区相关的开发和建设需要重新调整。

“暗战”政府

更深的矛盾隐藏在官商之间。

北京丹石收购天街公司股份后,SOHO中国订立多份协议,旨在确保自己收购后的权益,但有关收购须取得政府批文后方可做实。

“SOHO中国在2007年10月香港上市前两天,就找崇文区政府盖章允许前门项目装入上市公司,结果,区政府向北京市请示后,这个章就没有盖。”前述SOHO中国人士称。

SOHO中国在公告中称,倘我们未能取得所需批文,我们或无权享有此项目的任何经济利益,并将不能取得任何相关建筑面积作发展或销售,此可能对我们的未来盈利造成重大影响。

SOHO中国在其上市招股说明书中就承诺,前门项目是其募集资金的主要投向,这一项目被视作SOHO中国在香港募资19亿美元的筹码。因此,如果这一项目停滞不前,很可能会引发股东的不满,甚至产生法律纠纷。

然而在近期高调公布的SOHO中国年报中,对于曾在招股书中大篇幅描绘的前门项目却只字未提。

今年3月,潘石屹在媒体专访会上不得不承认,前门项目的33块地仍然无法装入到上市公司里面。“SOHO中国已经用不同理由前后解释了三次,再之后,联交所不会再接受解释。”知情人士说,现在就差政府的一个章。

近日,北京市政府由陈刚副市长与SOHO中国进行谈判,据悉,谈判要点是前门商业大街不能再由SOHO中国建设和代理招商作为替换条件,要么前门大街至前门东侧路之间还有南北走向的二街,三街、四街由SOHO中国建,要么在其他地方自己选块地补充,

而原计划是要竞投前门地区另外的11块地,但也因市国土部门停止招拍挂而未果。

“现在想不清楚政府背后的主要考虑,毕竟改建方案通过已久,旧房基本拆迁完毕,项目只能往下建,原貌保护已不可能。这个时候中止SOHO中国的介入,令人怀疑已有另一家将接替入主前门项目。”一位接近SOHO中国人士说。

目前,SOHO中国不得不四处寻找可疑的“敌人”,同时也开始试图准备走法律诉讼途径“不到万不得已不会走这条路。”该人士表示,

潘石屹近日接受采访时表示“最近,政府在主动找我们,寻求一个解决办法2009年,前门项目一定会按照招股书的规定进行解决。”

而前述接SOHO中国的人士称,SOHO中国在等,等着60周年国庆和北京市有关部门的人事变动,或许这两个外部条件的可能变化有助于出现新的转机。

编辑 王何畏 美编 虎妹

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