[摘 要]随着我国商品房市场的迅速发展， 商品房买卖过程中当事人之间的纠纷日渐增多， 由于我国房地产法的不完善而导致存在法律适用的困惑， 使得房地产法的立法完善已经成为一个迫切的问题。现行立法非常庞杂且互相冲突重叠， 在立法取向上带有浓厚的行政管理法色彩， 行政管理权力对民事权利干预过多， 自然使国家管理权力过分膨胀， 使房地产权人权利萎缩。基于此种状况， 本文专门对商品房买卖中的法律适用问题加以论述。

[关键词]商品房 买卖合同纠纷 法律问题

作者简介：周秋荣，37岁，女，经济师，长期从事房地产方面工作。

商品房在我国是一个特定的概念， 即指房地产开发商在国有土地上开发， 建成后用于出售的住宅、商业用房以及其他建筑物。凡是自己建造、委托施工单位建造或者参加统建且为自己使用的住宅和其他建筑物， 不属于商品房的范围。根据所建造房屋所处的权力状态， 通常将商品房分为现房和期房两种形式。

综观案件的诉讼成因， 商品房买卖合同纠纷涉及的法律问题很多， 但限于篇幅， 本文商品房买卖的法律适用几个较具代表性的法律问题谈点个人的见解。

一、关于商品房销售广告和宣传资料的问题

（一）商品房销售广告和宣传资料的法律性质及其界定

依据我国《合同法》第15 条的规定， 商业广告原则上是一种要约邀请， 没有订入合同中的广告、宣传资料不能作为合同条款。如果将商品房销售广告一概笼统地认定为“要约邀请”， 那么当购房者受到虚假广告的误导而购买房屋并最终遭受损失时， 其所受损失就只能通过请求开发商承担缔约过失责任弥补，而无法使自己的损失得到全面补偿。这对购房者来说， 显然是不公平的。

（二）商品房销售广告和宣传资料成为要约应具备的法定条件

根据我国《合同法》第14 条以及最高法院《解释》第3 条的规定， 商品房销售广告和宣传资料的内容符合以下三个条件时， 应认定为要约。

1．商品房销售广告和宣传资料所说明和允诺的对象限定为开发商开发规划范围内的房屋及相关设施；2．商品房销售广告和宣传资料所作说明和允诺具体确定；3．商品房销售广告和宣传资料所作说明和允诺对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。

二、关于商品房认购协议的问题

商品房认购协议， 是商品房交易过程中的一种法律文书。该文书在购房者与开发商签订正式的商品房买卖（预售）合同之前由开发商事先拟好， 购房者只需填写本人的一些基本情况， 最后双方签字即可。

（一）商品房认购协议的性质

1．认购协议是一种独立的合同；2．认购协议是一种预约合同；3．认购协议是一种采用格式条款订立的合同。

（二）商品房认购协议的效力

1．双方当事人的主要义务是依据认购协议， 在约定的期限内就法律规定的商品房买卖（ 预售）合同所须具备的主要内容继续诚信谈判， 以求最终订立正式合同。

2．鉴于认购协议是以格式条款的形式制订的合同， 开发商应当承担更为严格的法律责任。

3．在某种情况下， 认购协议与商品房买卖（预售）合同具有同等法律效力。

三、关于商品房的质量问题

商品房的质量与人民群众的生活以至生命安全息息相关， 加之价格昂贵， 因而购房者对此极其关注。

（一）关于商品房质量的相关法律规定

关于商品房的质量， 我国《建筑法》第61 条规定： “交付竣工验收的建筑工程， 必须符合规定的建筑工程质量标准， 有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书， 并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后， 方可交付使用; 未经验收或者验收不合格的， 不得交付使用。”由此可看出，开发商具有商品房质量保证义务， 在向购房者交付房屋时， 必须提供相关的竣工验收合格的资料。竣工验收资料， 各地情况不同， 如有的地方要求有综合验收报告， 有的地方则要求有工程质量验收报告， 有的地方要求两者都需具备， 这由各地的建设主管行政部门具体规定。

（二）在商品房质量问题上购房者的权利与开发商的责任

1．购房者解除合同和损失赔偿的请求权，开发商应当承担不能按照约定的质量标准交付标的物违约责任；2．购房者修复和损失赔偿请求权，最高法院《解释》第13 条第二款进一步明确规定： “交付使用的房屋存在质量问题， 在保修期内， 出卖人应当承担修复责任; 出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的， 买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”这就确定了开发商应具有修复的民事责任。

四、关于商品房迟延交付的问题

（一）对商品房迟延交付的认定

商品房买卖（预售）合同中一般都会约定房屋交付使用的时间， 但对以何种方式交付， 一般未作约定， 以至经常引发对是否为迟延交付的争议。

（二）商品房迟延交付的责任承担

1．根据私法自治原则， 如果双方对违约金有约定， 应首先适用约定；2．若双方无约定， 应根据我国《合同法》和最高法院《解释》来确定。

五、商品房买卖中的法律适用

（一）期房买卖中的法律适用

1．预售方和预购方应当具备的条件 预售方必须是经过批准设立， 并在工商行政管理部门登记注册的房地产开发企业。预购方必须是具备完全民事行为能力的人。

2．合同形式应合法 商品房预售合同一般采用标准合同的形式。

3．商品房预售合同标的物应合法 商品房预售合同是否合法， 还须注意该预售商品房是否符合商品房预售条件。

（二）现房买卖中的法律适用

1．商品房出售合同的成立与生效。按照城市房地产管理法规定， 房地产转让或者变更时， 应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记， 并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记， 经同级人民政府土地管理部门核实， 由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。房地产作为一种重要的不动产， 同车辆、船舶、航空器等一样都是实行的登记制度的财产买卖。

2．商品房出售合同中的格式条款。我国《合同法》规定，格式条款是指当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与另一方协商的条款。

总之， 在商品房买卖过程中要严格依照法律，遵守法律的规定， 只有这样， 才能使我国房地产市场得到健康发展， 才能使我国房地产业更加兴旺，也只有这样， 消费者在自己的权益受到侵害时， 才能得到法律的及时救助。

参考文献

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