梁彩梅

随着我国城市化进程步伐的加快,作为农村建设用地主要类型之一的宅基地的规范管理日益显得重要。所以在国家大力实施和落实“三农”政策的背景下有效开展此项工作才能实现利国利民的目标。

农村宅基地是仅限本集体经济组织内部符合规定的成员,按照法律法规规定标准享受使用,用于建造自己居住房屋的农村土地。

申请的条件一般是

(1)因子女结婚等原因确需分户,缺少宅基地的;

(2)外来人口落户,成为本集体经济组织成员,没有宅基地的;

(3)因发生或者防御自然灾害、实施村庄和集镇规划以及进行乡(镇)村公共设施和公益事业建设,需要搬迁的。

具体步骤为:农村村民建住宅需要使用宅基地的,应向本集体经济组织提出申请,并在本集体经济组织或村民小组张榜公布。公布期满无异议的,报经乡(镇)审核后,报县(市)审批。经依法批准的宅基地,农村集体经济组织或村民小组应及时将审批结果张榜公布。

我国《土地管理法》对农村宅基地管理如此规定,但在具体的落实过程中却出现种种问题,降低了工作效率,影响了预期目标实现。下面就此现象作一探讨。

1农村宅基地现状及存在问题

1.1一户多宅现象严重。

由于农村宅基地采用的是无偿、无期限的使用制度,对宅基地的分配、使用缺乏统一、明确的政策、法规,很多农民建了新房也不愿意交出闲置下来的老宅基地,形成一户多宅。

1.2对违法多占行为的处罚不到位。

乱占滥用土地建房的现象仍时有发生,宅基地管理难的问题日益突出,成为加强新农村建设的一个严重制约因素。

1.3农村建设用地规划性差,村容村貌差。

农村居民点布局分散紊乱,影响排水、通风、通行和采光,农居环境差,造成环境卫生恶化。

1.4农村宅基地使用面积严重超标。

有的多达1.5亩以上,少的仍占0.5亩以上,超标十分严重。

2形成农村宅基地管理混乱的原因

2.1 村庄规划缺乏合理性。

一是许多村在任干部头脑缺乏“规划”概念,长期不搞村内规划。现在就是有了规划,也是墙上“挂挂”,根本不会按规划去执行。不少村庄规模逐渐向外扩展,在老村之外又建新宅,占地面积越来越大,老宅基地闲置越来越多。二是不少村虽然有了规划但不够科学。为了图省事只注重规划占新区建房而不考虑旧庄台改造。有的经济条件好的到县城或集镇购房后,仍把村里宅基地不退还集体;有的五保户去世后宅基地集体没有收回,随由他人占去。这些宅基地不能因地设宅,好好的充分利用。加之有部分群众不愿在老地方建房,年复一年,造成村内宅基地空的空、闲的闲且杂乱无章。

2.2干部思想意识落后。

一是部分村干部法制观念不强,越权指定宅基地,以个人感情影响标准,不按土地管理要求研究报批宅基地。二是有些村村干部原则性不强,老好人思想严重,怕得罪人。三是工作不规划。对需调整宅基地的农户,只有口头协议,没有签订文字协议。遇到建新不拆旧的“钉子户”,没有依据处理,没有办法解决,只能任其发展。

2.3 整体法律观念淡薄。

农村干部对《土地法》等法律、法规政策宣传贯彻不到位,一些干部、群众不懂得个人只享有宅基地使用权,而不享有所有权,片面认为土地是集体的,我建房就变成我的了。有的群众观念滞后,总认为老宅基地是祖上传下来的,新房建起来了,老房也不愿意拆除。因为旧宅基地建房大都不科学,因采光、通风、排水、出路等问题,邻里之间经常发生矛盾,造成人际关系难以相处,有的村民就想在村外划新宅基地建房。

3如何做好当前农村宅基地管理工作

3.1 加大宣传,转变农民的用地观念。

建立和完善农村宅基地管理制度,是一项利国利民的大好事,也是一项功在当代、利在千秋的德政工程、民心工作。要通过土地管理法律法规的宣传和国情、省情、市情、县情、乡情、村情的教育,使广大群众牢固树立土地公有观念、土地资源与资产观念和法制观念,提高保护耕地的认识,增强节约集约用地的紧迫感、责任感受以及依法用地的自觉性。要加大对《土地管理法》、《城市规划法》等法律法规的宣传。采取多种形式和渠道,可印发一些相关便民小册子,发到每家每户,使他们从根本上转变思想,树立正确的依法观念,从主观、源头抓起,从而来减少违章建筑的发生

3.2 加强农村各项建设规划的编制和落实。

确保规划编制得科学合理,易于实施,使土地基本国策落到实处。农村宅基地治理是一项系统工程,涉及千家万户,为确保农村宅基地治理的有序性,必须严格实施土地利用总体规划和集镇、村庄建设用地规划。农村村民建住宅,应当合理利用和集约利用土地,严格按着土地利用总体规划、村庄和集镇规划使用土地,并不得超用地面积标准。村内有空闲地可以利用的,不得占用耕地建设住宅,不得超过土地利用总体规划确定的村庄、集镇建设用地规模;不得改变土地利用总体规划确定的土地用途。

3.3 进一步完善农村宅基地审批制度。

为协调宅基地审批环节涉及乡镇和部门关系,加强规划审批环节的衔接,对农村宅基地审批实行会审制。符合建房条件或因实施村庄和集镇改造确需搬迁的村民向乡镇人民政府提出建房申请后,由乡镇长或乡镇长委托的主管副乡镇长牵头,组织土管所、建管所、乡包村干部等有关人员对上报的审批户进行会审。对每户的会审从申请资格、家庭人口及原有宅基处数和面积、定点等情况以及是否存在纠纷和信访隐患情况进行会审,会审后村委会张榜公布。

3.4 建立农村宅基地登记制度。

建立统一的农民不动产登记制度,加强对农村宅基地初始登记和变更登记工作。明确登记发证中的相关政策和规定,解决农村宅基地登记发证中的相关政策和规定,解决农村宅基地登记发证中超占面积、一户多宅等政策性问题,加快农村集体土地确权和宅基地登记发证工作步伐,努力提高登记和发证率。有条件的地方应对农村宅基地进行一次普查,健全农民宅基地地籍档案。

3.5大力推行农民居住点集中建设。

推行农民集中居住点建设是社会主义新农村建设的一项重要内容,搞好农民集中居住点建设、新增耕地农村建设用地减少与城镇建设用地增加挂钩(试点)是当前土地管理的热点,这既是优化城乡用地布局,促进土地集约高效利用,也是改善农村生态环境,提高农民生活质量,缓解用地供需矛盾、实现耕地占补平衡,发展农村经济、促进城镇化,缩小城乡差距的有效措施。

3.6抓长效管理。

在城市化进程中的宅基地管理属过度性工作,但是只要宅基地存在,管理就不能放松,也不能放弃宅基地管理,各级政府要专人负责、不能缺位,把该项工作做实、做好、做到位,遏制违章建筑是一项长期性的工作,所以笔者认为一是要制订措施依法行政,二是要抓好管理落实责任,三是要加强宣传源头抓起,四是正确引导平安过度,五是要一旦出现坚决拆除。只有这样才能够真正把城市化进程中的宅基地规范好,管理好,为和谐社会创造良好的社会生活环境。

参考文献:

[1]刘振国,田春华.再度热议“三农”[J].国土资源,2008,3.

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[3]胡传景等.取消划拨宅基地 节约集约用地.江苏土地,2007,4.

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[5]民法通则.

[6]确定土地所有权和使用权的若干规定.

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