张俊杰

摘要：房地产业是国民经济的主导产业。在现代社会经济生活中占有具其重要的地位。本文在了解清远市房地产业现状基础上，利用SWOT分析法对清远市房地产行业进行分析，并以此结论对其今后发展提出了优化对策。

关键词：清远市房地产业SWOT分析优化对策

0引言

当前，我国房地产市场处于调整时期，呈现由量价齐跌至量价企稳的态势。由于房地产业对关联产业的带动作用强。同时也是税收贡献度较大的行业。房地产业如何尽快走出低迷并进入持续健康发展的状态是摆在我们面前的重要课题。为此，本人对市场波动较大的清远市房地产进行了调研。并在SWOT分析法的基础上提出了优化对策。

1SWOT分析法理论

在众多的战略分析工具中，SWOT分析方法是其中较有效的一种。SWOT分析法又称态势分析法，它最早由H.Z·安索夫于20世纪50年代初提出来的。SWOT分别代表：优势(Strength)、劣势(Weakness)、机会lOpportunity)、(威胁frhreat)。

所谓SWOT分析。就是将与研究对象密切相关的各种主要内部优势、劣势、机会和威胁等，通过调查列举出来，并依照矩阵形式排列，然后用系统分析的思想。把各种因素相互匹配起来加以分析，从中得出一系列相应的结论，而结论通常带有一定的决策性。运用这种方法，可以对研究对象所处的情景进行全面、系统、准确的研究，从而根据研究结果制定相应的发展战略、计划以及对策等。

2清远市房地产业现状分析

清远距广州市中心仅64公里，是广东省除佛山外最靠近广州的地级市。花都撤市建区后，清远市已与广州连成一片，并充分承接广州国际化经济和商贸辐射，形成了一个“对接珠三角，辐射大粤北”的大广清经济圈。而清远自从确立了“工业兴市”的发展目标后，短短的几年中，便进入有史以来发展速度最快、变化最大的经济增长时期。与此同时，不少广州、深圳等地的开发商在珠三角城市土地供应出现瓶颈的情况下。开始物色新的拓展场所。清远的良好开发前景，使得不少实力雄厚的开发商纷纷把其视为。突围”的“试验场”和“掘金地“。

清远房地产业起步较晚，初期投资规模较小。但随着经济的发展，随着一些大开发商如碧桂园集团进驻，开发大楼盘现象的出现，清远市房地产投资规模日益扩大。房地产开发企业也迅速扩张。房屋施工面积、新开工面积及房屋竣工面积有明显的上升趋势(见表1)。2004—2008年期间，由于国民经济快速增长。工业化、城市化进程加快，城乡居民收入大幅度提高。为清远市房地产业的繁荣兴旺奠定了坚实的基础。

3清远市房地产业SWOT分析研究

近年来，清远房地产开发具有以下特征：房地产开发保持稳健发展态势：商品房销售保持较旺局面，空置面积下降；工业地产方兴未艾。住宅开发渐成热潮。旅游地产潜力巨大。伴随国家宏观调控的加强，清远市房地产业在调整中稳步运行。就近年来清远市房地产业发展状况，运用SWOT分析法对其进行分析可得如下结果(见表2)。

4清远市房地产业发展的优化对策

虽然清远市房地产业发展具有其独特的优势和适逢难得的发展机会，《珠三角改革发展规划纲要》与“双转移”政策也将对房地产业产生广泛而深远的影响，但在全球经济危机的大环境下，在中央出台了一系列宏观调控政策后，国民购买意愿降低。市场观望情绪蔓延。清远市如何顺势而为，发挥优势、避免劣势，抓住机会、化解威胁，本文特提出以下对策：

4.1政府的策略

4.1.1以支柱产业为目标发展房地产业：作为未来清远第三产业的重要增长点，清远房地产业将成为国民经济的支柱产业，并与珠三角城市功能形成错位发展。

4.1.2经营城市，打造清远城市地产主题：作为“珠三角后花园”，在休闲经济快速发展的背景下，政府应把握好机遇，尽早规划，在房地产业发展方向上加强与旅游的结合，做大做强清远的“休闲旅游地产”、“养生地产”和“颐年地产”品牌，以差异化的城市房地产主题开发，有效提升清远有别于珠三角其它地方的城市魅力和竞争力。

4.1.3坚持品牌经营思路，提倡品质地产开发：目前清远市处于高速的城市发展时期，房地产发展处于放量阶段，呈现健康的发展态势。当前政府部门应重点做好以下五件事：①加大宣传力度，稳定并增强开发商对清远的投资信心。②制定地方性的灵活措施，进一步繁荣清远的房地产市场。③适当放松近年出让地块的出让金收缴的规定。④引入更多的品牌发展商。促进房地产业的升级。⑤鼓励扶持标杆性的企业，发挥示范效应。

4.1.4政府搭台，企业唱戏：组织清远市的精品楼盘到其它购房潜力地区举办巡展活动。把清远市的房地产与旅游进行“捆绑式”推介，打造清远“宜居城市、绿色地产”的形象，全面提升清远房地产的市场关注度。

4.1.5调整经济适用住房制度，健全住房保障制度：根据本市的现实情况，改变以前的单纯销售为租售并举或者以租为主。建立以经济适用房、廉租房、限价商品房等类型构成的多层次的住房保障制度。

4.1.6尽快起动清远市房产业发展规划的编制：依据《珠三角改革发展规划纲要》和“双转移”等重大政策的出台实施，结合清远市“十个一批”等重大基础设施的建设和清远城市的建设，有针对性地编制未来十年左右的中长期清远市房产业发展规划，同时，土地、税收、法律等配套，确保房地产在政府引导下实现可持续发展。实践证明，这是一项行之有效的方法及措施。

4.2开发商的策略

4.2.1以战略的高度，共同打造“清远房地产”的品牌：要有战略性的发展思路，通过与政府、房协、业界同行等联合共同打造清远房地产的品牌，使清远房地产实现可持续发展。

4.2.2以高素质的产品打动区内及珠三角购房者：在总体规划、户型设计、园林建设、建筑风格与建筑细部、配套设施、物业管理等各方面下大功夫，做好每一个细节。实现全方位服务，整体提升清远市房地产产品的开发及营销水平。

4.2.3科学控制房地产开发量与开发节奏随着广清轻轨的建成开通、《珠三角改革发展规划纲要》与“双转移”政策的逐步实施等，今后一段时间清远的房地产市场都有较大的发展空间，但开发商需时刻保持谨慎的态度进行房地产开发，密切关注市场的供需情况，科学合理地控制好项目的开发量与开发节奏，避免盲目过量开发，降低项目空置烂尾的风险。

4.2.4引入国内外先进的房地产专业资源：如城乡规划、建筑设计、工程管理、房地产广告、物业管理等专业资源。

4.2.5认清并主动适应房地产业发展趋势：充分认识到房地产业具有公共性，公民的基本居住权的优先性是房地产公共性的基础。为此，房地产企业要重新定价、重新设定企业利润预期、重新定位产品客户对象，让其产品价格调整到消费者有支付能力水平上来，实现房地产业的可持续发展。