杨新安

摘要：世界金融风暴对各国各地区的社会经济发展形成深刻影响，房地产业是受冲击较大的行业。论文分析了2008年全国和新疆房地产业的状况及成因；探讨了2009年1——4月新疆房地产业回暖的过程。从研究区独特的区位、产业结构和社会经济出发，对新疆房地产业发展趋势和主要影响因素提出自己的见解，认为社会稳定是新疆房地产行业发展的首要影响因素。关键词：新疆房地产思考

0引言

始于美国次贷危机引发的全球金融风暴，虽源于房地产市场资源配置、供需结构等因素，但其影响到全球经济的方方面面；深刻到世界各国各个地区，所有行业，所有区域几乎无一幸免。中国房地产市场经过2006至2007年火爆后，到2008年初房地产业黄金时段的结束，一个冬季到了。新疆和乌鲁木齐房地产市场也深受金融危机影响。

12008年房地产市场运行特征

1.1全国房地产市场运行特征

1.1.1商品房销售面积和销售额持续下降2008年1—12月，全国商品房和商品住宅销售面积同比下降19.7％和20.3％；销售额同比下降19.5％和20.1％(这是近年来两项指标首次下降)。到08年下半年形势更加严峻，7002月新建商品住宅销售面积同比下降幅度逐渐增大，7月下降幅度为10.8％，12月下降幅度为20.3％；下降的省区，上半年共16个省区下降，到12月竟达到26个；其中北京、上海、福建、新疆等省(区、市)同比降幅均达20％以上；北京、上海降幅更是高达40％以上。商品房空置面积同时快速增加，2008年底商品房空置面积同比增长21.8％，并且下半年空置面积增长更快。

1.1.2房地产市场的走势指标明显下降2008年全国完成房地产开发数量增幅同比下降9.3％；土地购置面积和完成土地开发面积同比分别下降8.6％和5.6％；房屋新开工面积增幅大幅回落17.1％。这些走势指标的下降，将对投资规模和GDP增长及相关行业发展产生较大的影响。

1.1.3房地产企业资金链日益紧张受金融危机和国家宏观经济政策影响，2008年房地产企业资金来源增速较上年大幅下滑35.5％，自3月份以来更是明显。例如，2008年定金及预收款由1—2月同比增长35％逐月下降到1—12月同比下降12.9％；个人按揭贷款由1—2月同比增长30.1％，逐月下降到1—12月同比下降29.7％。同时，由于银行防范风险和全社会银根紧缩，国内贷款由1—2月同比增长36.9％逐月降至1—12月的3.4％；银行贷款更是由38.3％降至1—12月的10％。加之其它资金来源收紧，许多房地产企业资金链日益紧张，部分正在开发的项目难以维计。

1.1.4商品房销售价格逐步下降；降价风波由局部向全国扩散2008年全年商品房销售价格增幅逐月回落，到8月，全国70个大中城市房屋销售价格同比下降0.1％，是多年来房价首次同比下降；到12月价格同比下降0.4％。其中新疆住宅同比下降0.8％；普通住宅同比下降0.9％，高档住宅同比下降1.1％。

在地域上，70个大中城市中，4月份商品房销售价格同比下降的城市仅4个，到12月则多达55个，占全部测试样本城市的近80％。房价下降风潮由南向北自珠三角一长三角一环渤海地区呈依次推进和由东向西递进的规律。

1.2新疆房地产市场运行特征受国际和国内双重因素作用，新疆房地产市场在2008年发展严重受挫，下行势头明显。

1.2.1房地产开发增速明显降低商品住宅施工和竣工面积增速回落2008年1—11月，自治区完成房地产投资增速较07年同期下降11.2％；商品房新开工面积增速同比下降17.2％；住宅竣工面积同比下降0.3％。降幅虽略低于全国平均水平，但受滞后效应作用，下半年降幅显著偏高。

1.2.2土地购置和待开发土地面积减少，商品房空置面积大幅增加2008年由于国家土地调控政策和银根收紧，企业资金紧张，新的土地购置面积同比下降13.4％，待开发土地面积下降13.2％：商品住宅空置面积同比增加32.6％。

1.2.3商品房价格涨幅回落，销售额继续萎缩商品房销售价格上涨幅度回落，以乌鲁木齐为首的大中城市，新建商品房价格逐月回落，11月乌鲁木齐新建商品房销售价格指数同比下降0.2％。同时销售额却迅速下降。1—11月，自治区商品房销售面积、销售额和住宅销售面积同比分别下降23.4％、15 3％和24.5％。

22009年1—4月新疆房地产市场运行特征

受国际金融危机特征蔓延和全国房地产市场惯性低迷的影响，新疆房地产投资和新增规模依然呈回落走势。但在国家和自治区政府自08年底以来宏观经济政策调控税收优惠等积极因素推动下，2009年1—4月，房地产市场刚性需求开始释放，市场供应量有所增加，房地产市场销售量价市场，呈现出好转的势头。

2.1房地产市场出现回暖迹象①商品房销售恢复性增长；②房价止跌回升，资金回笼明显好转；③竣工面积明显增加。

以上三方面反映出今年1—4月新疆房地产市场出现回暖迹象。这是一个积极的信号。但同时，负面因素依然存在。

2.2房地产市场依然面临较大压力①房地产投资大幅回落；②房屋施工和新开工面积减少；③土地开发和购置面积减少，商品房空置面积持续增加。

3对新疆房地产发展的若干认识

3.1有利条件

3.1.1新疆位于西部经济欠发达地区。房地产业起步较晚，起点较低，发展较慢，目前仍处于初一中级阶段，房地产市场发育尚不够成熟。独特的自然环境、区位条件、资源附社会经济和人文社会背景，使新疆在今后相当一段时间内产业结构、经济发展水平和社会购买力依然与东部地区有明显差距；但经济发展增速较快，市场潜力巨大，新型工业化，现代服务业加速发展和油气资源开发与深加工，矿产资源大规模开发与精加工，旅游产业的加速发展，会使新疆社会经济发展进入快速发展阶段。随着城镇化水平和居民收入进一步增加，房地产业发展的市场前景是良好的。

3.1.2新疆产业发展与国外，尤其欧美发达地区的联系性较东部地区弱，因而受国际金融风暴影响程度较珠三角、长三角等地较低，并在时间上存在一定的滞后性。房地产市场规模相对较少，“船小好调头”，在受到金融风暴影响后，企业回暖难度较小，回升速度较快，今年1—4月的市场运行势头亦表明这一特征。

3.1.3固然在2005—2007年，乌鲁木齐房地产价格增幅在全国前列，但那是在低价基础上的增长，是增速快，但房价在全国乃至西北依然处于较低水平；在今后房地产价格依然有一定上升空间。同时，刚性需求目前释放很不充分，仍在探索阶段，一旦宏观经济面好转房地产市场会较快整体转好。

3.1.4在地域上，乌鲁木齐作为首府，依然是自治区房地产发展的核心区域，同时，随着乌一昌(乌鲁木齐市一昌吉市)一体化进程，给周边地区的房地产发展带来极好的机遇；同时，石河子、库尔勒、喀什、伊犁、库车房地产发展的中长期前景良好。

3.2不利条件

3.2.1经济适用房和集资建房将占据市场一定份额约50％，这部分人将减少对商品房市场的依赖，在2009—2010年影响较明显。如何消化现有存量和进一步打开市场局面，是企业面临的重要问题。

3.2.2特别关注的是，在新疆这个多民族边疆省区，社会稳定是经济发展的首要前提。无论认为09年1—4月，房地产市场的回暖是阶段性反弹，还是补偿性增长或者市场整体向好的开始，但“7.5”事件对新疆社会经济发展的负面影响必须得到高度重视，它对市场全面转好的时间显著向后延迟，采取怎样对策措施维护社会稳定，推动新疆社会经济和房地产市场尽快走出低谷，实现良性发展，是各级政府也是房地产企业面临的重大课题。