张　莹

随着人们生活水平的提高，无论是有房族还是无房族，房地产价格时刻牵动着人们的神经。最近，房地产价格又开始新一轮的上涨，究竟是什么原因导致房地产价格不跌反升?

这就要与房地产开发商与购房者的细分人群分析。

众所周知，房地产价格在中国启动后，前期主要是换房家庭，通过卖掉老房子，更换面积更大的新房子，这种需求表现为百姓家庭逐渐富裕。

如果将每年购房家庭中新婚购房做为刚性需求，那么，改善住房条件就是柔性需求，前者购买的确定性非常强。从购买必要性分析，假设为100％，那么，后者就要根据家庭的收入情况和家庭的积蓄情况，这种柔性需求是家庭根据自身的收入情况继续情况以及房产价格情况综合决定的，价格过高或者收入储蓄过低，这种需求就会萎缩，这是一种权衡性需求。从购买必要性分析，假设为50％，那么，我们再看看房地产投资。很明显这部分购房不以自身需求为目的，其购买的确定性取决于家庭收入、家庭储蓄等个人财力与房屋出租、转卖等市场需求力的权衡，这种非基于自身的购买需求。从购买必要性分析，假设为0％，那么，我们研究房地产价格的走向就能有了一个比较清晰的标准。即自住、改善或是投资。只要我们研究这三者在不同时期的需求情况就能分析房地产的基本走向了。

一、从供需角度看待商品房价格走向

从纯粹市场经济角度，供与需是一个对应关系，也是一个承接关系，当供大于求，商品价格下跌，当供小于求，商品价格上升。

从供方角度，房地产开发商每年、每月的新开盘房屋数量就是一个绝对供应数量，但现在必须增加一个因素，就是开发商“捂盘”，通过减少新房上市量，来单方面调节商品房在市场的供需关系，但对-于开发商最大的问题是，捂盘将支付更多的利息，也就是提高了房屋的实际投资或者成本。

捂盘有两种含义：

1、通过捂盘，减少供应量，改变供需关系，从而提高了房屋的销售价格；

2、通过捂盘，囤积居奇，然后高价出售。

两种情况的一致点就是，开发商为捂盘支付了更多的利息；不同点是，前者是销售市场处于平衡或下跌趋势，而后者是销售市场向上。从需方角度，结婚用房、改善用房、定居用房、投资用房，成为房屋销售的主要对象。

1、结婚用房：被称之为“刚性需求”，也就是说，只要没有不买的理由。就应该买，就会去买，这种消费特征是，集中在20-30岁的年轻人人群，个人收入不高，但消费意向明确而且坚决。

2、改善用房：引申上面的定义。这里称之为“柔性需求”，通常集中在31——65岁人群中，随着年龄的增长、随着收入的不断增加和稳定，具备很强的购买力。但改善用房并非必须购买，因此消费意愿并非特别强烈，但消费档次可能有所提高，比如，房屋面积增大、房屋质量提高、房屋的地段等相关配套需求。

3、定居用房：这类消费个人认为与改善用房基本相同，区别在于，属于外来人口，因为各种原因需要在本地定居或者购房，这种需求关键与个人的收入及储蓄情况有非常大的关系，而定居用房必然有面积的基本要求。

4、投资用房：与上面的定义对应就是“投资需求”了，买房不是为了自己住，而以转售或出租，从而获得交易利差为目的，这种消费特点是，房价不断上涨时，投资需求非常高，而在房价下跌时，需求大减，甚至停止投资行为。

二、从商品房的开发成本分析

开发商也是商人，商人当然以盈利为目的，不能仅从销售看待问题，也要从开发商的开发成本进行研究。

开发商的开发成本主要集中在几个方面：

1、地价：目前苏州的住在用地都实行挂牌拍卖，地价的上涨将导致整个房产成本的提高。

2、建筑成本：开发商本身不造房子，都是由某个或多个建筑公司提供建设。

3、投资成本：1)现房当然要开发商先自掏腰包，揭顶后才能销售，这种房产的投资成本非常大，如果没有绝对的只有资金，那么就要支付大量的利息，因此利息成本成为现房的开发成本之一。2)期房，不同，绝大部分建设成本都是由买房者在未动一土一木时，就将房款全部缴清，就算购房者贷款后分期付款，但在开发商还是从银行得到了全部的房款，因此是先收钱，后建房，主要成本就是地价和建筑成本了。

4、时间差问题：无论土地是拍卖购得，还是其它方法购得，从获得土地到建成住房，都有一个建造的过程，而这个过程在房价的不同情况下出现很大的利润偏差。

在房价启动前购地，在房价启动后卖房，就会得到很大的机会利润；在房价启动后只能获得少量的机会利益，而利润更多比例来自市场的供需；在房价下跌前买地，在房价下跌后卖房的，可能机会利益就大大减少，甚至为负数。

从上面降到的捂盘，如果房价下跌通道中，希望通过捂盘来改变供需关系，从而改变房价的发展趋势，这应该不是某个开发商能够办到，如果有这种现象，应该是行业集体行为或者有其它外力的助推。

因此，引申当前热议的政府出面保房价的行为，以及曾经传言的上海房地产行业串通控制房价，理论上都是违背了市场经济的自然规律，或许能够行一时之快，但终将无法改变市场的本质。

三、从购房者的购买力分析

上面讲到，购房者有多种类型，对应不同的购买意愿和购买力。但这里主要分析的购买力是指收入和储蓄角度。

1、收入高、高储蓄者的购买力强、购买意愿强，但占整个购房比例不高。

2、收入低、低储蓄者的购买力弱，购买能力非常有限，无论房价降到多少，也很难有多少购买力，因此从购买的实际行为看，不做计算。

3、而占全民比例最高“中产阶级”中包含了“高收入低储蓄者”和“低收入高储蓄者”，“高收入低储蓄者”虽然具备很强的购买力，但可能越少首付实力，而高收入也是一个相对数据，面对世界经济危机，很多高收入者也纷纷“落马”，而“低收入高储蓄者”可能首付能力强，但月供成为一种艰难，由此产生很多“房奴”。

也就是说，除了绝对具备购买实力的和绝对没有购买能力的人群，目前商品房的绝大部分消费者还是中产阶级，房价是一个决定购买与否的首要因素。许多人为了增加房屋面积，可能就只能搬到很远的地方，但生活成本明显增加，或者每天减少睡觉时间早晚挤公交，减少了生活娱乐的时间而降低了生活质量，或者购买汽车压缩路程时间而增加了养车的另外开支。当然住在“好地段”的费用就非常高了。

那么，购房者的购买力有多强呢?理论上分析：国家发展常用两个数据“GDP”“CPI”，前者是国民生产总值。后者是人均消费指数，如果你的收入超过消费指数的上涨，那么你的购买力就相对高一些，相同或低于，就可能使生活质量下降或者被迫压缩生活开支，那么如果房价

的增长速度远超过“CPI”和个人的实际收入增长，那么个人的实际购买力是下降的，做为商品房初期价格上升而仍然有众多的购买者，可以从三个方面理解：

1、商品房价格刚进入市场化，房屋价格向价值靠拢的过程；

2、大量储蓄及对住房要求的释放，导致前期的快速增长；

3、房屋不仅是住的，还是用来投资的，既然房价一直上涨，而其它投资渠道的缺失或者不确定性，就没有不投资的理由了。但市场的规律就是，当价格低于价值时，就会上涨，当价格高于价值时就会下跌，如此反复。

目前的购买力还不能这么简单分析，从人口自然增长得到的购房需求是一种渐进过程，而人口因为一个地区经济发展而带来的机械式增长就很难预料。从流动人口的数据看，苏州大致的趋向是人口不断流入，2008年，苏州本地人口600余万，而流动人口也将达到600万，这是一个惊人的数字，600万人口，无论租房还是购房，对苏州的房地产都起到了很大的推动作用，是一个不可忽视的现象。

四、从住房保有量分析

仍以苏州为例：根据苏州市人口和计划生育委员会对苏州地区人口发展研究，苏州的人口最大容量为1200万。也就是说，苏州目前人口已经达到极限，本地人口已经多年处于负增长，但外来人口进入苏州也有一个高峰期，这与苏州地区的经济有关联，但当人口超出城市容量，将可能降低居民生活质量或者减缓人口进入，从而不断降低房产的再购买能力，或者说住房数量将受到人口容量的宏观制约，而回归真实需求。

但从另一个流动人口的数据看，苏州大致的趋向是人口不断流入，2008年，苏州本地人口600余万，而流动人口也将达到600万，这是一个惊人的数字。600万人口，无论租房还是购房，对苏州的房地产都起到了很大的推动作用，是一个不可忽视的现象。

做一个假设：

1、本地居民一个家庭的人口数量平均为3人，外来人口家庭的人口数量平均为2人，那么以各600万人口计算，本地居民房屋总需求量为200万套，外来人口房屋需求量为300万套，总需求量为500万套。

2、另外假设本地居民每个家庭拥有0.1套第二套住房，每年有0.05套第二套住房的增加量，那么本地居民家庭的年度房屋需求量在10万套左右，这个数字也非常庞大，似乎足以消化每年的房产产出量。

3、城市建设形成的房屋拆迁等房屋减少，减少了住房的保有量，从而相应抵消7部分房地产的开发量。

但总体看，百姓对住房的需求还远未达到预期保有量，或许房产价格只是从疯狂上涨转为有序上涨，但无论如何房产价格都将长期处于一个上涨阶段。

五、从房地产产业在经济发展中的角色和地位分析

房地产首先以行业身份出现，但更备产业的重要性。随着金融危机的出现，中国似乎突然感觉到，房地产之所以能够导致美国金融危机，直至泛滥成为世界经济危机，根本原因就是房地产行业已经成为拉动一个国家GDP的重要工具，这种理念已经打破房地产的原有价值平衡，并以“拯救者”身份，在还未判定其对错之前担当起拉动内需的重任。郑州市08年GDP的20％由房地产贡献，可见一斑，而全国“保8”呼声很高，为实现这一关乎“世界经济”拐点的使命，房地产已经不是单一的行业了。

综上所述，首先房地产价格在经济发达地区表现突出，本地人口家庭收入增加以及外来人口住房需求都推动了房地产价格的稳步上升；其次，房地产行业在国民经济发展中扮演的重要角色也通过政策的掩护，进一步推高了房地产价格，即便在国际金融危机下，放缓了房产价格的步伐，但危机是暂时的，而需求是长期的。

按照几乎被公认的中国10年一个循环的经济发展周期，经济高点为逢“6”年，经济低估为逢“9”年，中国房地产行业起步于01、02年前后，正好中国新一轮经济发展的前期，而经历06年的巅峰期后恰逢世界金融危机而找到房地产价格下跌的借口，并在08、09年的低谷期，凭借其身份的转变而快速蝎起，也就是说，原本经济规律下的中国经济低谷期收政策影响而使房地产“借尸还魂”，或许在中国经历完整的第四个“经济周期”后，众多经济学家又将改口中国经济周期为20年的大轮回，中国房地产价格或许并未真正触底就已经重新开始向上发展，或许中国房地产的真正调整期要延迟到2016年以后。这可能也是十大振兴产业计划中没有房地产行业的原因了。

(作者单位：苏州旅游与财经高等职业技术学校)