欧阳觅剑

通过比较上海和北京房地产市场的不同走势，我们可以初步找到那些影响房价涨跌的产业因素。在这个基础上制定的调控政策，会更有针对性，也更符合产业和市场发展规律。

调控政策起到效果了吗？

这两年，国务院及各部委发布的关于房地产市场调控的几个重要文件，基本上都以“稳定住房价格”作为关键词，比如，2005年3月国务院办公厅发布的《关于切实稳定住房价格的通知》，2005年4月七部委出台《关于做好稳定住房价格工作的意见》，2006年5月九部委联合制定《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》。“稳定住房价格”似乎成了房地产市场调控政策的首要目标。

但整体来看，以稳定住房价格为目标的房地产市场调控政策尚没有收到预想的效果，主要城市的房价仍然快速上涨，北京尤其突出。根据统计局的数字，这个地区2005年的涨幅超过上年，2006年第一季度涨幅再度提高，政策调控的作用适得其反。但人们并没有因此而对政策调控的有效性进行反思，很多人仍然相信，政策调控可以解决房地产市场目前存在的问题。两个方面的因素支持了他们的这种信心，一是在理论上，他们认为政策调控的力度还可以加强，那就有可能取得正面的效果；二是上海的房价去年开始出现下降的势头，似乎是证明政策调控可能有效的实例。但深入分析之后，我们会发现，上海房价出现转折，并不是政策调控有效性的例证；相反，它证明了，政策调控并不是稳定房价的决定性因素。

2004年，上海商品住宅每平方米的平均销售价格要比北京高出1000多元。2005年上海房价涨幅下降，下半年房价甚至同比小幅下降，而北京涨幅增加，于是北京房价超过上海。根据统计局的数字，上海商品住宅平均销售价格为6698元/平方米，而北京商品住宅期房均价为6725元/平方米。上海和北京的房地产市场出现了不同的走势，比较两者的异同，我们能够初步找到那些影响房价涨跌的因素。

很多人将房价快速上涨的原因归结为投机者炒房、地方政府抬高房价和地价、开发商囤积房源、追求暴利，这些因素使房价不正常地上涨，因此，利用政策进行调控、抑制需求是正当而且必须的。但是，这些因素在上海和北京同样存在，上海的情况只会比北京更为严重（温州炒房团和外资炒房等与上海联系更为紧密，上海地方政府距离中央比较远），如果它们是房价上涨的主因，就不可能出现北京高涨而上海缓和的情况。有人认为，是政策调控在抑制了这些因素，使上海房价出现转折，这是他们认为政策调控有效的理据，但同时实行的相同政策，为什么没有在北京抑制住这些因素呢？

上海和北京房地产业的比较

上海和北京房地产市场走势相反，其原因要在它们的差异性中寻找。这两个地区的房地产市场最重要的不同，是它们的市场和产业发展的时间和程度不同。上海房地产业获得较快发展的时间要早于北京，因而积累的资源也更多。上海房地产在1996年前后有一个飞跃式的发展，而北京要到1999年之后。

1995年，上海房地产开发建设的竣工房屋面积为700.39万平方米，与北京的652.99万平方米相差不大；但1996年，上海竣工房屋面积为1207.86万平方米，比上年增长近一倍，而北京仍然与上年持平，只是663.41万平方米；此后两年，上海房地产开发建设的竣工房屋面积都是北京的两倍上下；直到1999年，北京才从1998年的842.81万平方米骤增至1208.5万平方米，追上上海的1468.6万平方米；此后几年，两地的竣工房屋面积都相差不多，北京在2002年2003年还比上海多。

上海在1996年到1998年3年间，比北京多积累了2000多万平方米房源，这大致相当于北京现在一年的商品房屋销售面积。这就使上海房地产市场的供给能比北京更充足，主要是形成了更加发达的二手房市场。上海二手房的成交量近20万套，超过了新房的成交量，如果新房涨得太快，市民可以转为购买二手房，这对房价的上涨起到了抑制作用；而北京二手房交易量只有7万套，占住房销售的比例不大，虽然二手商品房价格比较便宜，平均只是每平方米4000多元，但没有能够对新房的价格形成冲击。

住房存量大，可供出租的房源也就比较多。相比北京居民，上海居民租到合意住房的机会也会比北京多，他们在租房和买房之间的选择余地更大，这也能调剂对新房的需求，抑制新房价格上涨。

市场结构的丰富要以企业发展为基础

市场和产业发展的时间较长，也培育了一批有实力的企业。上海1995年有1673家房地产开发企业，此后每年都增加几百家，到1998年达到2601家。这么多企业挤在房地产市场，势必发生激烈的竞争，优胜劣汰。1998年之后，上海的房地产企业数量不增反减，到2003年只剩下2100多家，这两年在房地产下行的情况下，又有一大批企业被淘汰。留下来的则是那些能够比较有效地控制成本的企业，在竞争的压力下，它们能够起到抑制房价的作用。反观北京，1999年之前一直只有400多家房地产开发企业，到2003年才达到1000家，竞争程度显然不够激烈。

产业发展的结果，是使房地产市场的结构更加丰富。住房供应结构是这两年调控政策的重点，但主要是对户型（豪宅、大户型、小户型等）结构的规定。但房地产市场结构还包括区域结构（市区、郊区）、产品结构（新房、二手房、租房）。住房存量的增加，能使这三方面的结构都得到改善。还有一个重要的市场结构是企业类型，其他市场结构的转变都要以此为基础。企业的偏好和优势各不相同，有的开发商偏好建设大户型、在市区中心建房，它们的房子肯定会卖得贵；随着需求总量的发展，市场会趋向细分，就会有一些其他类型的企业发展起来，它们能在郊区建造价格比较低的住房，为中等收入人群提供产品。

积累了住房存量和企业，房地产业的问题大部分都会得到解决或缓和。房地产市场的结构将更加合理，人们可以在买房和租房、新房和二手房、市区和郊区、大户型和小户型之间进行选择。那样，房价可以被抑制，而人们居住的质量会改善。

产业发展抑制房价上涨

上海的房价在2005年发生转折，首先是产业的发展和积累的结果。房地产业的发展积累了住房存量（形成了活跃的二手房市场），培育了竞争的环境和有实力的企业，才抑制了房价上涨。因为这些因素，上海的房价今后几年涨幅都不会太高，下降的可能性很大。

进而，这些因素会压缩投机的空间。投机者炒作新房，消费者就可以选择二手房或者是租房，不会因为投机者制造的涨价气氛而恐慌，被动推高房价。房价涨幅趋缓，投机者就无机可乘。在上海，一些温州炒房者已经不是靠倒买倒卖获益，转而关注物业经营的收入。投机资本从来都只是追逐涨跌趋势，而不能长期性地制造涨跌。

开发商因为竞争压力，也就不敢囤积房源。当购房者能在不同开发商和不同楼盘之间进行选择，囤积房子就意味着失去市场机会，意味着资源闲置带来成本和风险，开发商不敢轻易为之。在住房存量比较大的情况下，地方政府也就没有可能依靠高房价获得高额土地收益。

如果说政策调控对上海房价的转折有所影响，那也只是在产业发展的基础上发生了作用，离开了产业的发展和积累，调控政策就起不了作用。

那么，北京以及其他一些地区，解决房地产市场问题和抑制房价过快上涨的根本，在于房地产业的长足发展。北京的房地产业发展比上海晚3年左右，我们可以期待，北京住房的性价比在两三年之内会有很大的提升，快速上涨的势头将被改变，但我们不能急功近利地企盼这种情况立刻会发生。产业的发展需要时间，政策应该遵循产业发展的规律，而不能将它打断。

产业发展为本，政策调控为辅

房地产市场问题的解决，最终要靠产业和市场本身的发展，调控政策只是起到辅助作用。我们要相信市场的自我调节能力，当然也不是任由市场自然发展，因为房地产开发建设的周期比较长（建一幢住宅就需要两年左右），企业有时不能根据市场信息及时调整投资，政府部门利用政策加以引导，或许能够加快产业调整的进程。但这些政策，一定要以产业发展本身作为基础和出发点，对趋势的判断和跟从至关重要。以此为原则，房地产调控政策应该在确定的界限内运行，不致对房地产业的发展造成不利影响，中断产业发展进程。

基于促进产业发展的目标，调控政策以抑制需求为重点是不合适的。目前的调控政策强调对需求的抑制，对扩大供给却不够重视。这也是一种比较普遍的倾向，或许是因为习惯了短缺经济和计划经济的环境，我们一直强调“需求侧管理”，要求需求方忍受供给短缺。但现在已经不是短缺经济时期，各产业的供给能力都能比较快地增长，在这样的情况下，只需要抑制那些短期波动性的需求，而对于那些长期性的需求，则应当加以鼓励和引导，同时促进供给的快速增长。北京、深圳等城市对住房的需求是长期性的，在这些地区，抑制需求会打击居民改善居住质量的意愿，扩大供给才是长期的解决之道。从扩大供给和产业发展的角度看，更加不应该抑制需求，因为需求减少，预期销量和利润下降，就不会有大量资本进入房地产业，那样供给会在一段时间内减少，市场竞争也会变得缓和，不利于抑制房价上涨和居民获得性价比更高的居住服务。因此，调控政策应该是鼓励、引导需求和扩大供给。

具体政策也应着眼于减少交易费用和扩大供给总量。目前使用的政策工具有三类。一是制定交易规则，维持市场秩序，例如调整住房转让环节营业税，加大对闲置土地的处置力度，建立健全房地产市场信息系统和信息发布制度。二是政府参与市场交易，例如保证中低价位、中小套型普通商品住房土地供应，加快城镇廉租住房制度建设，规范发展经济适用住房。三是直接规定市场主体的行为，例如规定套型建筑面积90平方米以下住房所占比例要在70%以上，规定商业银行不能对哪些客户发放贷款，规定90平方米以上的个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30%。

直接规定经济主体的行为，是为了实现调整住房供应结构的目标。以稳定价格作为目标，势必会延伸到对产品和市场的结构进行管制，进而就要对企业的经营进行干预，规定它们提供哪些产品，不提供哪些产品。这是行政干预，看上去直接有效，但不符合市场经济原则，而且难以实现，企业会找到规避的办法，比如建造可以合并成大户型的小户型，监管的难度和成本非常高。这种政策工具虽然符合短期内的施政需要（比如加快银行收回贷款），但从长远看应该逐步取消。

制定交易规则是政策的首选工具，但在目前情况下，房地产业急需大力发展，提高税率使交易费用增加，并不是非常适当。一般而言，只有对那些需要抑制发展的产业和市场，比如污染比较严重的产业，政府才应当提高其交易费用；而对于那些需要促进其发展的产业，应当尽量减少交易费用。

对于成熟的产业，政府应该退出市场，不直接参与交易，但对于发展程度还比较低的房地产业，政府参与市场交易可以扩大供给，使产业基础尽快建立起来。建造并规范廉租房和经济适用房，是目前应当积极使用的政策工具。这对总量和结构两个中介目标的实现都有推动作用，政府参与建房，既能增加住房供应总量，也因为政府以建造价格较低的住房为主，能够直接有效地改善住房供应结构。

总而言之，房地产调控政策要从促进市场、产业、企业发展的角度出发，它们才是市场经济的主体，借助它们的力量，政策目标才能得以实现。在政策调控和产业发展之间，我们要以后者为本，前者为辅，制定政策时要有一定的耐心和信心，等待房地产市场和产业获得长足发展，从而使居民可以持续地改善居住水平。