苏　琦　郇　丽

地产调控困局

由于发展初期过多强调对经济的拉动作用，中国房地产的演变呈现出一个扭曲的路径——房地产的社会属性和市场属性混为一体，政府的职责和市场的功能缠杂不清。

房地产市场要纠偏以利其成长为真正成熟的市场，前提是，“政府的归政府，市场的归市场”——真正实现住房的社会功能和市场属性的分层满足。

然而，从2003年开始的大部分时间里，利用房地产市场本身来满足住房的社会功能的倾向一直占据上风。

而这可能导致最坏结果的出现：社会功能的课依然待补，同时一个健康成熟的房地产市场的形成也将遭遇挫折

作为一个提供兼具社会和商品功能的特殊产品的产业，房地产业注定不易调控

曾经人人廉租房

中国的普通民众首度接触房地产泡沫和调控的概念，始自于1990年代初对海南和广西北海房地产过热的治理。但，对一般人而言，那似乎是距离自己很遥远的事情，因为直到那时，多数百姓的住房与房地产市场无关，而当时也没有针对普通民众的成型的房地产市场。在传统的住房制度下，国家是城镇职工住房的惟一生产者和调度者，人们论资排辈进行分配，国家收取微不足道的一点租金，可以说那时是举国“廉租房”，而关于住房商品属性的讨论则是属于深水区的议题。

在这一阶段，住房承担的是彻头彻尾的社会公共产品功能。

1988年前后，房改破冰，国家先后将唐山、烟台、常州、蚌埠、佛山、上海和广州等地作为房改试点城市。在这一阶段，住房的商品属性得以承认并落实，不过，此时涉及到的主要还是存量资源，即如何将现有公房变现。

此后，房改全面推开，国家积极推进公房出售，并鼓励职工集资、合作建房。原来的基建办摇身一变而为国营房地产公司，不过其更多从事的是“拿人钱财，帮人盖房”，还谈不上真正意义上的面向市场提供产品。

全民商品房

1999年中央政府明确规定，全国各地全面停止实物福利性分房，实行货币工资性分房制度。国家与住房提供者角色的脱钩，让习惯了“等、靠、要”的普通民众第一次将目光转向市场。

这一被催生出来的需求随即推动了房地产市场的巨大发展，而房地产业的发展对于中国经济走出90年代末期“七上八下”的疲软，走上新一轮快速增长的通道居功至伟。

在这一阶段，客观而言，肩负着拉动内需重任的住房，其社会功能或多或少被放在市场功能之后——在讨论经济适用房方案时，有一个有意思的细节：有关部门提交的版本中包括租和售两种供给方式，而为了强调拉动内需，“租”的方式被取消。

有官员在回忆起近二十年的改革时曾说，职工下岗和货币分房都是把百姓推向市场，相对而言，前者的配套措施尽管有不尽如人意之处，还是相对成体系的，而后者的配套改革则很不如人意。

这一历史欠账一直存在。而随着经济发展过程中贫富差距的逐渐拉大，以及城市化进程中危旧房拆迁所造成的住房需求的阶段性激增，在那些面对市场的弱势群体中，要求住房的社会功能“补课”的呼声日渐高涨。

与此同时，从2003年开始的宏观经济过热，也令资本密集型的房地产业从当年拉动经济的排头兵一变而为扰乱正常经济运行秩序的“坏孩子”。

各归其位的难题

一个成熟的房地产市场的前提是：“政府的归政府，市场的归市场”。

然而，从2003年开始的大部分时间里，相关政策传达出的信息是倾向于利用房地产市场本身来满足住房的社会功能，如小户型的限制，地价房价“双限”等等。

让一个市场取向的产业肩负社会功能，其推行的难度可想而知。业界的反弹姑且不论，长远来看，以保障社会功能落实为取向的一些政策，恰恰对冲了建立一个成熟完善的房地产市场所做的努力，比如旨在打击炒房而提高的税负对于二手房市场无异于灭顶之灾。

此外，面对一个有着自身发展规律的市场，有形之手的调控也越来越显得不那么得心应手。如果说当年的货币化改革有拔苗助长之嫌，如今的定向调控则招来抱薪向火之讥：紧缩地根，几成为地产商的“地荒论”造势；限制别墅用地，则别墅价升；加大小户型比例，则大户型渐成稀缺之势……

在这些结构性矛盾的制约下，地产调控渐渐演变成一场对垒明的博弈，正在形成以中央政府和普通民众为一方，以地方政府和房地产商为另一方的对垒局面。局势的演变似乎有超出经济学范畴的可能，而最坏的结果则可能是社会功能的课依然待补，而一个健康成熟的房地产市场的形成也遭遇挫折的双输之局。