华　林

据称，在1998年之前，广州曾经以协议方式出让大量土地，这些被房地产开发商圈起来的土地，一部分因资金实力原因而未开发，甚至通过“地下市场”炒买炒卖；一部分则筹集了资金进行开发，而中途因资金链断裂，成为烂尾楼。

广州市国土房管局副局长谢晓丹表示，广州市政府已收回100平方公里的土地，表明政府加强了对土地市场的管理和规范。至此，广州房地产业进入门槛增高、暴利时代的结束，而微利时代的来临！在此背景下，出现广东地产商纷纷北上趋势，珠江投资、合生创展、广州富力等地产巨头先后挥师京城，以雄厚的资金和先进的物业管理，给当地开发商造成相当的冲击。

珠江系迎战万科

在粤军北伐中，珠江投资及合生创展在京城动静颇大，越来越引人瞩目。业界甚至传言，“珠江投资与合生创展这对联合体，将会超过万科，成为中国房地产业的老大！”

据称，珠江投资是广州地区市政建设、房地产开发最具影响力的投资公司之一，是一家由建筑企业发展起来的、经过10年慢慢做大的民营企业。该公司去年在广州房地产市场的销售额超过30亿元。而合生创展1992年从珠江投资分拆出来，1998年在香港上市，与珠江投资相互参股，从血缘上看是兄弟关系，被称为珠江系。在过去10年中，两兄弟联手在广州开发数十个项目，其赢利能力一直稳居香港及内地房地产企业前三名。

珠江系进京探路便一举拿下北京南城42万平方米建筑面积的项目，操练起珠江骏景家园，以精装单价仅5600元、拥有岭南园林和星级会所的产品，创造销售额高达6亿元的“奇绩”！

去年，珠江系以称霸北京之势，祭起“大盘时代”之旗，在北京大规模圈地，已经拿下大型开发用地超过230公顷、总开发面积近300万平方米，总投资超过100亿元，这两项指标几乎占据北京房地产市场10％左右的份额。这其中包括朝阳区青年路煤炭一厂项目——占地21公顷、开发面积45万平方米的珠江罗马嘉园；朝阳区建国路梆子井项目——占地24公顷、开发面积36万平方米的珠江绿洲；朝阳区西大望路化工实验厂项目——占地34公顷、开发面积90万平方米的珠江帝景；通州区永顺镇项目——占地2000亩、开发面积100万平方米的珠江国际城等。

业内人士推算，珠江系今年全部销售额可能接近60亿元，而国内公认的房地产第一品牌的深圳万科去年销售额大约30亿元。珠江系能否称雄国内房地产第一霸主地位，取决于万科的增长速度。

据称，万科董事长王石曾感叹：“珠江系才是真正的地产界航母！”，为此，万科内部已专门针对珠江系做了长时间的研究。事实上，珠江系的实力绝对不容小觑，它可能是迄今为止中国唯一开发量高达500万平方米的民营开发商。在广东地产界，珠江系堪称“一哥”；在北京市场，仅这两年珠江系大肆圈地，已不愧为京城地产界的“地王”！

值得一提的是，在资金为王的地产界，珠江系与万科的资金背景均深不见底。万科是国内“地产上市公司10强”中名列榜首，而且已被香港大型上市公司华润收购15％的股份，其资金雄厚程度可见一斑。而珠江系中的手足之一的合生创展则是实力雄厚的香港上市公司。

当然，谁是真正的老大目前仍难下定论。但是，可以肯定的是，珠江系已神秘成长为与万科比肩而立的地产巨人；同时，两家公司又将京城作为它们较劲的主战场，它们争战的故事当然精彩！

富力圈地京城

早前，作为广州最大民营地产商之一的富力地产首次进京，在全国历次面积最大、金额最高的一次经营性土地招标活动中，一举击败华润及潘石屹，创下进京发展的良好开端！

据称，位于北京广渠门外大街北侧、总占地面积48万平方米的五幅土地，是由北京5家污染企业搬迁腾出的。北京市土地整理储备中心为此专门举行公开招标会，有16家企业应标。商地置业、广州富力、华润置地和SOHU中国这4家企业分别以32亿元、31.5889亿元、28亿元和27亿元投标。最终富力地产以31.5889亿元赢得头彩，而出价32亿元的商地置业出局。

对此，有关方面表示，投标是采用“背对背”出价暗投方式，与拍卖“价高者得”不同。招标将由专家委员会全面考察、综合评定，除了报价高低因素外，投标者以往的开发业绩、规划方案及首年付款比例占搬迁补偿费总额的比例等综合指标，均是胜出的关键因素。不是出了天价就可以拿到地块，还要考察它的可行性！商地置业更擅长资本运作却逊色于开发实绩，而富力地产的开发业绩特别是在开发老城区方面更受评委会青睐。

按政府规划，这一项目80％为住宅，写字楼和商铺各占10％。有人质疑，该项目仅成本就达每平方米5000多元，而邻近项目正式销售价每平方米仅5500元，富力地产是否有钱可赚？

富力地产负责人表示，富力地产的强项就是开发老城区！在华南地区，与珠江系等地产巨头专注于城市郊区发展大型住宅区不同，富力地产一头扎进广州老城区。在广州引以为荣的富力花园、富力新村等10多个项目，均是在污染企业搬迁后的地块上进行开发的，而且赢利情况非常好。在北京，老城区市政基础设施最完善、生活和工作方便、拥有最强有力的购房阶层，完全能够接受富力地产每平方米5500元以上的房价，因此风险很小。

据称，抓住当地政府搬迁的好时机，低价拿地，在设施完善、购买力强劲的地段就地开发；而不用到郊区去，又是修路又是会所。这是富力地产在广州一以贯之的策略。富力地产不主张过多储备土地，而是强调快速开发、货如轮转。往往是一个工厂的一期刚完成搬迁任务，富力的项目（楼花）就可以预售。既没有土地库存，又没有商品房库存，甚至没有资金库存。这样一来，就保证了项目的极高利润率及有力控制开发成本。现在，广州富力地产挟带成熟的商业运作模式空降北京，必将给京城房地产市场带来惊喜和压力！

事实上，围绕北京广渠门地块的角逐此前已经十分激烈，主要是京商与外地房地产巨头之间的争斗。据称，这幅紧邻东三环的黄金地块，此前曾经拍卖而流标过。而SOHU中国有限公司掌门人潘石屹先后两次参与竞标，因为它靠近CBD中心区，与建外SOHU几乎是一步之遥，显然是志在必得。然后，潘石屹两次失手！最让老潘不能接受的是，他最不愿意广东人中标。因为华南地产商几乎不做概念，而潘石屹就是依靠炒卖新概念起家的。广州富力地产实实在在、细致精到的操作理念，将会对以潘石屹为代表、每每新概念不断的北京房地产商构成威胁！

打进京城“三甲”

据称，富力地产已连续3年位居广州商品房实际销售量第一名，去年销售额近20亿元，实现销售面积30多万平方米。今年在广州有12个新建项目，面积达100万平方米以上。在广州商品房销售急剧下滑的状态下，富力地产的这种势头委实令人惊讶！而在北京房地产市场竞争最激烈、交易量持续下跌的时候，富力地产毅然杀了进去。

富力地产有关负责人表示，广州市商品房价格连续3年阴跌不止，但这期间恰恰是富力地产发展最快、积累最多的时期。我们知道北京房地产市场的水很深，有了抢得北京广渠门地块的这样一段经历，我们还怕什么？富力地产的底牌是：以广州为根据地，以北京为重点，在北京绝不会只做一两个项目，富力地产在京城的作为会让本土地产商大吃一惊！

合生创展总经理谢世东在介绍与珠江投资的合作时说，珠江投资通常负责项目前期的土地开发，合生创展则负责策划、建筑、设计、销售及物业管理。根据国家有关规定，外资不能独资开发土地。而作为一家外资公司的合生创展，是需要一个内地的合作伙伴进行土地开发，而同门弟兄的珠江投资自然是最佳选择。这种合作方式已从广州延伸到北京。

事实上，珠江系近期在京城推出的几个楼盘，火爆的认购场面证实了珠江系对北京市场的判断：后劲十足，潜力巨大。市场前景进一步鼓舞了珠江系力拓京城市场的决心，其在京城的多个楼盘正加紧施工，争取早日面市。

业内人士评价，珠江系在京城的膨胀速度令人称奇，其势头不仅不逊色于早期进京的深圳万科、山东鲁能、福建金源等企业，而且其开发规模和发展速度，已经直逼京城房地产巨头，颇有异地争霸之势！