吕尚春

经过1998年公房出售的一波波热浪，北京地区多数住户对于成本价1450元／平方米的售价已是耳熟能详。因此对于今年成本价的调整，住户的反应速度要大大快于去年。近日公房售价调为1485元／平方米，已成为不少住户谈论的话题。

新售房办法的四点变化

与1997年公房出售办法相比，1998年公有住房的出售办法维持不变的计价因素有：按成本价出售公房的房价计算公式、付款方式、成新折扣、工龄折扣、调节因素、装修设备价、提前付款折扣计算办法。

那么都有哪些计价办法有变化呢?值得注意的有以下四点。

1.实际售价低限从1997年的206元／平方米，上调为211元／平方米。

即各单位按规定的计价公式计算后，实际售价(不含提前付款折扣)低于每建筑平方米211元的(含阳台)，均以211元计。

2.提前付款月折扣率从1997年的9.15／1000下调为3.15／1000。

这显然是由于银行存贷款利率一路下调之后的必然结果。

3.现住房折扣率由1997年的3％下调为1％。

按1994年《北京市贯彻国务院关于深化城镇住房制度改革决定的通知》规定：“职工以成本价或标准价购买现住房给予现住房折扣。1994年现住房折扣率为负担价的5％。以后逐年减少，2000年以前取消。”依此推算，1999年的现住房折扣率应为1％。

4.公共维修基金由1997年的42元提高为52元。

公共维修基金的使用，主要是靠这笔基金的利息用于维修住房，其本金是不变的。由于目前银行储蓄利率不断下调，在本金不变的情况下，利息降低了，这样将无法维持住房维修标准。因此适当提高本金额度也是必然的。

租房与买房怎样更划算

有不少住户意见是：目前仍然是租房合算。计算办法当然是把购房总款的一年期储蓄利息与一年中所需房租相比，如果购房款存在银行的一年期利息高于一年的房租，那么就是租房比买房划算；如果购房款储蓄后一年期利息低于一年的房租，那就是买房划算。按目前公房租金为1.3元／平方米、公房售价1485元／平方米的水平来计算，假设住户的住房面积为60平方米，那么一年的租金为60×1.3×12=936元／年；购房款为：60×1485=89100元，如果夫妻两人工龄较长，实际需付购房款近7万元。这笔钱如存银行可得利息约2600元。显然，单纯从这两个数字的比较看，租房是比买房划算。但这个问题还需从动态角度去看。右边所列两个表格可反映公房租售变化的趋势。

从文后房租房价变化表可以看出，房改售房的过程是平稳过渡、循序渐进的，但是公房的租金毕竟是在提高，公房的售价毕竟是在上浮。即便住户只打算自住，无以旧换新、以小换大的需求，如果公房租金与公房售价同时上调，那么现在购买公房未见得就不划算。

听听过来人的话

王先生说，我把公房买下来，万一租金调高也不用担心。况且我家周围的商品房卖到6000多元／平方米，想住的人不还得一样买吗?

一个在某事业单位工作了6年的小黄认为，虽然自己工龄较短，但房子在市中心，买下来以后，如果二级市场开放，可以把这处老房卖掉，自己再加点钱，在三、四环边上买一处大一点的商品房。至于买房与租房哪一个划算?他也算过：租房子当然是负担小点，但从长远看，把房子买下来踏实，不管政策怎么变，我都不用去想了，省心!

而不打算买房的周先生谈道：我们楼有的住户买了，有的住户没买。已经买了房的人家，房子出现问题，好像不像以前维修那么方便，而且每年的维修费还不少交。我觉得还是租着住方便。租金就是上涨，也需要一个过程吧。

这些过来人对住房买不买，各有其道。但不论谁家，这都是大事，都要经过深思熟虑。不同的居住需求，会有不同的选择，而政府的政策设计也是按居民收入水平分出层次的：高收入买商品房；中等收入买经济适用房；低收入家庭租用廉租房。这种层次划分是大势所趋，住户可以根据自己的家庭状况来决定到底是租房还是买房。