“北京房价体系全面坍塌”“信仰崩塌，东三环房价‘腰斩”“跌麻了，北四环跌破5万，南二环跌破4万，南四环跌破3万”……近日，不少房产自媒体密集唱衰北京楼市。在大部分市民的感受中，楼市确实处在下行态势。但是房价真的“腰斩”了吗？根据自媒体提及的房源，记者实地进行了走访调查。

降价背后另有玄机

“二环房价跌到3.6万元……”这一信息从2月底开始频繁出现在北京楼市自媒体和房产中介的朋友圈。该房源是一套位于北京南三环内106平方米的南北三居室，成交价为390万元，对比同户型挂牌价670万元，业主“自刀”40 %。

“看上去價格诱人，但大多数客户来看了直摇头。”这是当地中介人员见到记者说的第一句话。这处已售卖的房产位于丰台区西罗园三区一处建于上世纪80年代的“L”形居民楼拐角处的四层，虽然客厅、主卧室和厨房朝南，但窗户与对面楼体距离不足5米，导致客厅与厨房窗户完全被遮挡，主卧遮挡了一半，而且电梯无法直达。

“快速成交背后有高人指点。”据知情人士介绍，卖房当天看房人高达60多组，有意向的仅有两三个人，以“二环‘腰斩价、距离天安门5公里、到天坛2公里”等引流噱头，全城中介带看房人接踵而至，火热气氛烘托再加上各种话术，很容易影响一些缺乏经验的“小白”客户心理。

“这套房子在我们看来就是市场成交价。”工作人员调出了以往的交易信息，2021年该楼同户型的成交价为420万元，装修更好，而目前市场价格比2021年高点普遍低10%以上，算起来这套甚至不如其他房子更有“性价比”。通过查询数据发现，周边没有“硬伤”的二手房近期成交价基本都在4万元到5万元。

临近南三环的“老破小”集中区域一直是价格“洼地”，那么黄金地段的优质次新房也“腰斩”是怎么回事？另一个流传甚广的“案例”是位于东三环华润置地开发的凤凰城小区，184平方米的“豪宅”一口价1000万元，每平方米5.4万元，而一年前该小区的成交单价在10万元左右，号称是“北京史上首例腰斩的房子”。

记者实地探访发现其背后“另有玄机”。这套房源位于小区内偏僻角落的塔楼一层，纯东向，被大树遮挡采光极差，性质是住宅，看上去却像“底商”，对外开了两个门，户型也与普通住宅户型有很大差异。据调查，此房长期出租作为工作室使用，客户缺钱急售，付款周期非常苛刻。熟悉小区的中介普遍认为，此房不能和正常住宅相提评论，看似便宜很多，实际性价比却“很难说”。

楼市期待“春天”

北京房价远未到所谓“腰斩”程度，但包括北京在内的一线城市楼市确实处于非常低迷的阶段，挂牌量居高不下，价格方面也出现明显下降。

一位资深楼市观察人士介绍说，实际降价最多的集中在之前过度炒作的“老破小”学区房和部分远未达预期的次新房，此前涨幅过高，属于正常回归。比如北京所谓“最牛学区房”蜂鸟社区中的“占坑房”从最高峰的1000万元一套跌到五六百万元一套。

从北京的成交情况来看，安居客统计数据显示北京二手房2月挂牌均价51772元/平方米，环比上月下跌2.35%，同比去年同期下跌11.56%，二手住宅网签6332套，比去年同期减少近2000套。

贝壳研究院数据显示，虽然2023年是房地产行业极为困难的一年，但2023年中国新房和二手房销售面积合计约15.1亿平方米、销售金额合计约17.4万亿元，同比仍分别增长6.3%和5.8%。

易居研究院研究总监严跃进认为，虽然全国楼市市场低迷，一线城市处于普跌状态，回到健康发展轨道还有很长一段路要走，但市场需求量仍大，随着周期变化，需求还会进一步释放。

房地产政策将迎大调整

今年国务院政府工作报告对房地产的表述增多，重点提及标本兼治化解房地产风险、加快构建房地产发展新模式、加大保障性住房建设和供给、满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求等方面。

3月22日，李强总理主持召开的国务院常务会议指出，要进一步优化房地产政策，持续抓好保交楼、保民生、保稳定工作，进一步推动城市房地产融资协调机制落地见效。

记者注意到，此次国常会对于房地产市场的部署与政府工作报告相比有进一步的拓展，如对于商品房相关基础性制度，“完善”变为“改革”；对于房地产发展新模式，“加快构建”变成了“着力构建”；还增加了“系统谋划相关支持政策”“有效激发潜在需求”“加大高品质住房供给”的表述，特别是“有效激发潜在需求”的新表述引人瞩目。

一套位于南三环内106 平方米的南北三居室，成交价为390 万元，引发市场舆论“震动”。 摄影/王哲

严跃进接受《中国报道》记者采访时表示，此次会议罕见大篇幅系统提及房地产内容，定性强调了房地产产业的重要性，对于房地产的产业功能和社会作用作了非常清晰的阐述，对今年两会后的工作作了重要部署，焦点在“优化”上，这意味着二季度各地将再次迎来房地产政策优化潮，接下来将有“大招”出现，如一线城市放松限购、金融体系优化融资模式、预售制度改革等都值得期待。

中房研究院执行院长肖勇解读说，国常会对于楼市传递的信号是积极而明确的，房地产稳定大局乃重中之重，房地产政策优化力度可以更大，分层分城施策；“市场的归市场，市长的归市长。”效率与公平兼顾，放飞与保底并重。“核心城市可以放开大户型、高品质的楼市市场，有钱愿买尽买；同时充分保障中小面积房产的价格和供给，满足保护刚需刚改群体需求。”肖勇表示。

记者注意到，核心城市今年早些时候已经陆续不断优化楼市政策，2月初，北京通州优化了购房政策，落户或者就业家庭不再“双限”；上海松绑外环以外非本市户籍单身人士限购；深圳实施落户即可购房，非深户籍人群社保或所得税缴纳年限从5年降至3年……

全国人大代表、58同城董事长兼CEO姚劲波也对《中国报道》记者表示，他对今年楼市判断谨慎乐观，理由是今年稳中求进、以进促稳、先立后破的宏观政策基调给房地产政策带来了更强的优化预期，多项利好之下，对于市场情绪具有一定的修复作用。

“房地产行业不会塌，房地产市场也不会乱。”北京师范大学政府管理研究院副院长宋向清预测，在新一轮新型城镇化和房地产市场供求关系优化调整下，重新构建的房地产发展新模式和重新完善的房地产行业基础制度，将给房地产市场提供新动能。