于晓静 刘晨

[摘要] 北京市积极开展老旧低效楼宇更新改造，为现代化产业体系建设腾挪发展空间。近年来涌现出的一批楼宇更新典型案例，带动了产业升级迭代、空间布局优化、城市功能织补、环境品质提升。展望未来，低效楼宇更新改造仍面临挑战，需要从梳理对接楼宇更新供需信息、加大政策支持和金融产品创新力度、强化产业社区运营理念等方面发力，实现产城融合双向赋能。

[关键词] 低效楼宇；  更新改造；  高质量发展

[中图分类号] D616         [文献标识码] A         [文章编号] 0529-1445（2024）03-0044-04

为推动首都发展由外延扩张向内涵提升转变，北京市以“疏解整治促提升”专项行动为先导，科学配置空间资源要素，服务现代化产业体系建设。在压缩生产空间规模的硬约束下，通过老旧楼宇更新改造，进而植入新产业新业态新功能，有效提升其产业用地利用效益和楼宇资产价值，已成为焕发楼宇经济活力、促进首都高质量发展的重要途径。

北京市老旧低效楼宇改造概况

第三产业是北京市产业结构的主体，2023年增加值达到3.7万亿元，占地区生产总值的84.8%。商务楼宇作为服务业特别是生产性服务业的集中承载空间，是全市产业发展的主要资源要素之一。从20世紀90年代开始，以金融街、CBD、中关村为代表的核心商务区，承载了北京市金融、软件和信息服务业、科学研究和技术服务业等支柱产业的发展。然而，随着楼宇生命进入衰退周期以及产业升级迭代、两业融合加速等趋势，商务楼宇作为产业发展重要基础设施的功能发挥，与现代化产业体系发展的需求愈加不相适应。为破解这一难题，北京市积极开展老旧低效楼宇更新改造，探索空间存量挖潜和经济动能转换协同路径。

从存量规模看，中指研究院数据显示，2023年北京市写字楼总存量约1.6亿平方米。其中，老旧楼宇主要指建于2005年以前节能不达标或建于1980年以前抗震不达标的楼宇，按照总量的三成测算约4800万平方米。这些老旧楼宇多分布于首都功能核心区及中心城区围绕核心区的圈层范围。依据北京市发展改革委制定的《关于加强腾退低效产业空间改造利用促进产业高质量发展的实施方案》，低效楼宇主要包括整栋空置或正在使用但入驻率偏低、单位面积年区级税收低于200元/平方米、现状功能定位或经营业态不符合城市发展功能需求的存量商务楼宇和商业设施。按照低效楼宇改造需超过2万平方米的储备项目标准测算，目前入库项目待改造面积总计在200万平方米以上。

从改造形态看，主要呈现四大类型。一是基于原有产业类型，实现业态升级；二是淘汰原有产业类型，实现产业迭代；三是基于原有产业空间遗存和区域发展功能短板，更新为兼具产业跃升与功能织补的城市复合型功能体；四是瞄准群众“七有”要求“五性”需求，更新为非产业形态。

从政策环境看，政策法规逐步完善。近几年，北京市先后出台多项政策法规，持续加大对低效楼宇更新改造的支持力度。2017年，北京市政府办公厅就出台了《关于保护利用老旧厂房拓展文化空间的指导意见》，促使朗园、新华1949等一批中心城区文创产业园的诞生。2021年4月，市规自委、市住建委、市财政局联合印发《关于开展老旧楼宇更新改造工作的意见》。同年5月，市发展改革委推出《关于加强腾退空间和低效楼宇改造利用促进高精尖产业发展的工作方案（试行）》，累计支持试点项目10个，给予市级固定资产投资补助资金超过4亿元。2023年，市发展改革委接续出台《关于加强腾退低效产业空间改造利用促进产业高质量发展的实施方案》，支持低效楼宇、老旧厂房和片区统筹改造，加快腾退低效产业空间“腾笼换鸟”。目前，已初步建立100余个项目的储备项目库，预计总投资额超过390亿元。同年施行的《北京市城市更新条例》更从立法高度，对老旧低效楼宇、老旧厂房更新作出规制。

近年来，北京市老旧低效楼宇改造涌现出的一批典型案例，对焕新产业空间、焕发经济活力、焕活城市功能起到了重要作用。改造后的低效楼宇变身为支撑数字经济、人工智能、生物医药等未来产业发展的新空间。探索形成的一系列符合地区实际的政策创新和模式创新成果，为北京市推广低效楼宇更新提供了路径。

低效楼宇更新改造探索取得可喜成效

老旧低效楼宇更新不仅是空间形态的改造升级，更是推动首都高质量发展的重要实践。近年来，以《北京城市总体规划（2016年—2035年）》为指引，与“疏解整治促提升”专项行动相衔接，北京市老旧低效楼宇更新改造取得可喜成效。

优化产业布局，提高经济密度，助推首都减量提质发展。在低效楼宇更新实践中，北京市坚持产业先行，立足城市发展基础、地理区位和产业需求，推动楼宇更新项目的产业方向科学再定位，不仅成功盘活闲置资产，还为符合区域产业发展定位和未来产业发展方向的新型产业、未来产业腾挪出发展空间，实现城市空间结构和功能布局的优化提升。位于西城区的“动批”商圈45万平方米楼宇改造升级后，淘汰了原有批发零售业态，变身为国家级金融科技示范区。“金科新区”现已聚集金融科技基础设施、银行科技、保险科技、证券科技等各类金融科技和专业服务机构200余家，打造了金融科技全产业链的生态环境。其首栋改造楼宇四达大厦更新为新动力金融科技中心后，实现70%以上的出租率，已签约入驻中央结算公司、奇安信公司、神州数科公司等业界知名头部企业，成为承载金融科技“国家队”“独角兽”“生力军”企业落地的重要空间。该项目入选国家发改委“盘活存量资产扩大有效投资”典型案例，为北京中心城区产业布局优化重组提供了重要支撑。

业态升级产业更新，为首都高质量发展注入新质生产力。加快产业升级，促进新旧动能接续转换，是加快构建具有首都特色的现代化产业体系的关键之举。北京市紧紧围绕高质量发展主题，以产业升级为牵引持续推动低效楼宇焕新，以改造优产业、以更新助升级的楼宇经济发展成效日益显现。由丰台区大红门服装商贸城更新改造而成的南中轴国际文化科技园，锚定文化、科技、国际商务三大重点产业方向，根据产业发展需求，对既有空间进行柔性定制，提高了楼宇空间结构和功能设计与产业需求的适配性。园区落地企业已超过150家，包括国家专精特新“小巨人”企业2家、国家高新技术企业37家，成功助推原服装批发业态向元宇宙、人工智能、集成电路等未来产业跃升，成为带动丰台区全要素生产率提升的新引擎。东城区隆福寺街区改造后，充分挖掘历史文化资源，围绕文化产业新业态，培育沉浸数字影院、光影博物馆、设计师工坊等新场景。一期项目7万平方米，出租率达100%，年产值可达60亿元，已成为北京文化消费新地标。

打造绿色建筑，降低楼宇能耗，助推首都绿色转型发展。绿色发展是新发展理念的重要内容。作为产业基础设施，楼宇的绿色化改造是产业和城市绿色发展的基础。北京市积极践行新发展理念，创新绿色改造的支持政策，积极推动在老旧低效楼宇改造项目中探索低碳环保、健康宜居的更新模式。为突出绿色发展导向，北京市在支持低效楼宇改造的相关政策中大胆创新，除了对拟支持项目的绿色节能改造水平进行要求外，还将获得支持的项目纳入北京绿色交易所企业碳账户和绿色项目库，鼓励项目单位开展碳排放核算、探索进行碳中和认证，推动北京绿色交易所对项目给予绿色金融支持，进一步强化对于楼宇绿色化、智能化改造的政策引导，促进绿色化改造取得实效。西城区世纪天乐大厦在改造中采用智能融合系统、高性能数据中心系统、太阳能发电系统等先进技术，打造绿色、智慧的资产管理运营环境，成功实现30%的节能降耗水平，并荣获LEED（能源与环境设计先锋）金级认证及国家级绿色建筑二星认证，成为环保与节能领域的典范。中海商务中心在楼宇改造中，同步建设了基于智慧物联及双碳节能的智能空间管理系统，不但实现了楼宇运行的碳可视化、空间管理的智能化，还通过授予碳积分奖励等方式，鼓励入驻企业和员工参与节能减碳。

带动片区更新，补短板惠民生，提升城市活力和空间品质。低效楼宇更新改造不仅是單体建筑的升级和产业的重置，也日益成为优化区域城市空间的契机。北京市在推进低效楼宇改造过程中，注重改造项目与周边环境协同，以绣花功夫织补城市功能，通过营造共享生态、打造开放空间等方式，补齐周边地区公共服务和配套设施短板，实现经济效益和社会效益的耦合共生。位于朝阳区的THE BOX朝外年轻力中心项目以昆泰商城改造为核心，对建筑、景观、公共空间进行整体设计规划和系统升级，辐射周边2平方公里。项目创新改造建筑内外部空间，打造光影篮球场、滑板场、下沉剧场、屋顶花园等娱乐休闲设施，并在更新过程中着力优化区域交通，拓宽人行步道，打造慢行街区。同时，将边角地改造成为社区花园、林荫休闲空间，拓展了街区公共休闲空间，提升了周边居民的生活品质。

低效楼宇更新改造在挑战中突围

优化楼宇信息数据，让更多低效楼宇实现改造升级。戴德梁行发布数据显示，2023年第4季度北京市甲级写字楼空置率达18.7%，连续6个季度攀升。未来3年，全市预计将有超百万平方米的新增写字楼入市，短期去化压力明显。老旧商务楼宇减租撤租首当其冲，因此急需掌握全市低效楼宇总量及分布情况，精准开展楼宇更新改造。相关部门应利用第五次经济普查契机，对全市已建、在建商务楼宇产权主体、入驻企业、租赁面积、租金水平、空置率、运营主体等信息进行全面收集，落图入库。优化产业地图数据颗粒度，提升智能决策支撑力度。鼓励有条件的区设立楼宇经济管理服务信息化平台，及时更新楼宇数据。充分发挥北京产权交易所平台功能，通过信息发布、融资对接、产业链接等服务，促成更多低效楼宇达成更新实践。

围绕低效楼宇改造需求，实现有针对性的政策创新和金融创新。经过30多年的高速城市建设，虽然现有规划审批、楼宇建设、融资贷款、物业管理等制度和产品与房地产开发模式相适应，但并不适用于小规模、渐进式、可持续的楼宇改造需求。尽管《北京市城市更新条例》已颁布施行，但在具体项目审批和实施中还需要大量专项政策和实施细则的出台。以土地剩余年限为例，楼宇更新项目的土地剩余使用年限过短，未来土地使用权能否续期、如何续期仍不明确。吸引社会资本投入，需要更加稳定的政策预期和多元的金融产品创新。主管部门应进一步完善重点环节支持政策，对土地出让年限、出让金补缴、土地性质兼容、建筑规模管控与调剂、设计标准与导则等作出进一步的政策安排。鼓励银行等金融机构创新楼宇更新融资产品，在投资、建设、运营等环节分别引入股权、债权、证券化等投融资方式。例如，探索设立城市更新基金，发放长期限、低利率的楼宇更新专项贷款，发放企业债券，发行以经营性房地产为基础资产的不动产投资信托基金，提升低效楼宇更新改造质效。

产业空间更新向产业社区营造升级，提升楼宇运营能力，实现产城融合双向赋能。北京市低效楼宇更新改造不能通过增加容积率来回收投资，而是要通过高效运营、资产增值，在较长周期内实现项目盈利。特别是在写字楼出租率下降的背景下，楼宇招商和运营无疑面临着更大挑战，这将进一步考验专业楼宇运营商的实力，也更需要政府引导、政企联动、合作共赢。政府部门应加大楼宇运营商培育力度，进一步树立全生命周期的运营理念，实现运营前置、一体化改造。以产业为基础，叠加城市生活功能，通过宜居、宜业、宜人的多样化楼宇空间，为入驻企业员工提供办公、社交、休闲、健身、餐饮、艺术体验等综合服务。建立楼宇智慧系统，提升运行智能化、绿色化水平。围绕产业链招商、按照企业发展阶段招商，并提供适配性服务，打造特色楼宇，探索产业孵化功能。将楼宇招租和政府招商紧密相连。商务区、产业园区管委会和属地政府要加大对楼宇运营商的支持力度，引导老旧低效楼宇融入区域综合更新。完善党建引领、多元参与、共治共享的楼宇经济发展新机制，让市场主体成为城市合伙人，探索存量时代空间盘活利用与产业治理新模式。

[参考文献]

[1]中共中央党史和文献研究院.习近平关于城市工作论述摘编[M].北京：中央文献出版社，2023.

[2]秦虹.城市更新助力产业迭代[J].建筑，2023（7）

[3]北京市统计局  国家统计局北京调查总队.2023年1—4季度地区生产总值[EB/OL].（2024-01-19）[2024-02-20].https：//tjj.beijing.gov.cn/tjsj_31433/yjdsj_31440/gdp_31750/2023/202401/t20240119_3540362.html.

（作者简介：于晓静，北京市发展改革政策研究中心城市治理研究所所长；刘晨，北京市发展改革政策研究中心城市治理研究所助理研究员）

责任编辑 / 谭   梦