□文/王 惠 麦强盛

（西南林业大学会计学院 云南·昆明）

［提要］ 近年来，由于市场经济环境的变化，房地产企业受到严重冲击，财务风险加大。根据房地产行业特点，从偿债能力、营运能力、盈利能力、成长能力四个方面选取财务指标，构建体现房地产行业财务风险情况的指标体系，结合物元可拓模型，评价2020～2022年房地产行业财务风险情况，判断造成风险的关键因素，同时对未来可能产生的财务风险加以预警。

财务风险一直是财会领域的热门话题，它的存在可能会给企业及利益相关者带来损失，超出合理范围的财务风险还会导致企业出现资不抵债、资金链断裂的问题。财务风险贯穿于企业生产经营的全过程，因此识别、评价、防范财务风险是企业高层管理者必须重视的问题。

房地产企业的运营需要资金流量的支持，许多房企为此举借大量外债。相比前几年房地产行业的快速发展，近年来房地产行业发展低迷。一方面是由于疫情因素和相关政策的出台，使得不少房企资不抵债，融资出现问题；另一方面是由于部分房企自身组织结构混乱，缺乏风险约束机制，公司治理出现严重问题，财务风险急剧攀升。基于此，构建财务风险评价模型，对房地产行业的财务风险管控具有十分重要的理论价值和实践意义。

现阶段，我国房地产企业存在明显的系统性财务风险，主要包括筹资风险、投资风险、资金利用率风险、内部控制风险和政策风险等。近年来，由于融资政策的敏感性凸显，导致许多房地产企业的融资难度加大，融资成本提升，过高的融资压力使许多房企濒临破产重组。与此同时，“只住不炒”的购房政策使得许多房地产项目遇冷，遭到闲置，房地产商不良投资总量增多。民众的购买力下降，致使库存积压，大量资金被占用，资金的利用率下降，房地产市场的泡沫化情况愈发严重。这次的困境淘汰了许多内控机制不全、治理问题频发的房地产企业。由于房地产企业资金投入量大、回收缓慢的特点，所以成本管理成为企业内控的关键一环。目前，仍有许多房企存在成本责任不清、考核不明的问题，这也是其产生财务风险的主要原因之一。从上述情况可知，经济政策可以直接或间接作用于房地产业的发展，对房地产企业杠杆率的作用效果、资本结构的动态调整等产生影响。基于财务风险的来源，一些学者用因子分析法、模糊综合评价法、Z-score 模型法等对房地产企业的财务风险进行了实证研究，提出了规避风险的对策建议。从长期发展来看，需多渠道改善房企的融资结构，妥善处置典型房企的债务问题。引导企业建立“财务中性”意识，进一步规范房地产企业的外债融资行为，合理利用境内外融资市场来支持实体业务。引导合理的市场预期，开展有效监管和创新监管，降低投资投机动机，规范投资活动，助力实体经济的良性高质量发展。房地产开发资金的需求量大、回收周期长，在不确定性的市场环境中，经营理念要向“现金为王”倾斜，减少库存的累积量。除此之外，加强对企业的成本控制能有效降低房企的财务风险，可以通过动态成本及时对成本超标进行预警，进行成本优化，实施创新驱动发展战略，打造成本管理新优势。同时，企业的发展离不开政策的引领，经济政策不确定性上升会提高房地产企业融资规模和投资规模，房企要积极了解、配合国家的经济政策，提高决策的准确性，减少企业的财务损失。

现阶段，学者的研究虽然极大程度地丰富了我国房地产行业财务风险研究的理论成果，具有十分重要的参考意义，但并没有将房企的财务风险定位分级。因此，本文在前人的基础上结合物元可拓理论，将房企的财务风险划分为优、良、中、差四个级别，构建可拓财务风险评价模型，对房地产行业面临的财务风险等级情况进行识别分析。

一、研究方法和评价指标体系

（一）物元可拓方法基本步骤

1、经典域的确定。根据可拓学理论，经典物元Rj可表示为：

式中，Nj表示第j 个风险等级，C 为财务风险评估的指标集，ci表示风险等级Nj的第i 个评估指标（i=1，2，…，17），区间Vji=（vjmini，vjmaxi）分别为Nj关于评估指标ci设定的量值范围，即各风险等级对应风险评估指标的取值范围，称为经典域。

2、节域的确定。用Rp表示全体风险等级的节域物元模型：

Rp⊃Rj，Np表示全部风险等级，Vi＝（vmini，vmaxi）为Np关于ci所取量值的范围，即节域。

3、待评物元的确定。用E 表示房地产企业的名称，vei表示E 关于指标ci的指标值，待评房地产企业财务风险状况用物元模型Re表示为：

4、计算关联度。根据可拓集合的关联函数，将各财务指标的行业平均值作为实际值，用vei（i＝1，2，…，17）表示房地产行业各财务指标的指标值，以此来评价整个房地产行业的财务风险状况。各个行业指标值关于等级j（j＝1，2，3，4）的关联函数为：

为了使结果更加客观，准确性更高，采用熵权法确定各评估指标ci的权重为βi（i＝1，2，…，17），满足0＜βi＜1 且，则待评房地产行业财务风险状况A 关于等级j 的综合关联度为：

则待评房地产行业的财务风险状况A 的评定等级为J。

（二）评价指标体系。为了使风险评价结果更具有科学性和代表性，本文将风险评价的指标体系分为三个层次：目标层、一级指标层和二级指标层。其中，目标层代表房地产行业的财务风险状况，一级指标层包括能定位房地产行业财务风险状况的四个方面，包括偿债能力、营运能力、盈利能力、成长能力。与此同时，在一级指标层下设立具体的二级指标进行科学、定量分析。

房地产企业的正常运行通常需要举借外债流转资金，其流动资产比例及负债的比例是债权人判断债务清偿能力的关键。因此，本文主要依靠流动比率、速动比率、资产负债率分析其偿债能力，进而分析房地产企业的财务风险。权益乘数能反映企业财务杠杆的大小，乘数越大，说明在企业资产中股东投入资本所占的比例越低，对债权人的保护程度越低，从而加大了企业的偿债风险。因此，选取流动比率、速动比率、资产负债率、权益乘数指标分析企业的偿债风险具有一定的代表性。

房地产企业存在开发周期长、资金回笼慢、库存量大等问题。因此，选取总资产周转率、存货周转率、应收账款周转率、固定资产周转率等指标反映房地产企业的营运能力，监测企业存在的营运风险。

盈利能力衡量的是企业在一段时间内的获利水平，它的大小可以间接影响企业的偿债能力、营运能力和成长能力，因此关于房地产企业盈利能力的监测必不可少。房地产企业的盈利能力主要表现在企业总资产、净资产的收益情况、存货销售水平及利润水平上。对于上市公司而言，每股收益则更为直接地反映出企业的获利能力。一定范围内，每股收益水平越高，表明创造的利润就越高，企业的投资价值就越大，财务风险越小。据此，选取总资产报酬率、净资产收益率、销售毛利率、主营业务利润率、每股收益等指标来监测分析房地产企业的盈利风险情况。

成长能力反映企业的发展前景，是高层管理者制定决策规划的关键依据，也是吸引外来投资者的重要条件。考察成长能力主要是对资产、利润、收入逐年增长情况的关注。因此，选择净资产增长率、净利润增长率、总资产增长率以及主营业务收入增长率等二级指标来监测企业的成长能力，进而判断当前是否存在阻碍企业未来发展的财务风险。

为了克服主观性，采用熵值法获取权重，计算的权重值如表1 所示。（表1；注：数据来源于同花顺；“*”表示为负向指标，其他为正向指标，下同。）

表1 评价指标权重一览表

二、房地产行业财务风险状况实证研究

对评价指标值进行无量纲化处理，构造经典域物元、节域物元，形成待评物元。根据可拓理论的关联函数，计算待评物元的综合关联度，根据计算结果判断房地产行业的财务风险等级。

（一）数据的收集。本文以2020～2022年在沪深A 股上市的全部房地产企业（剔除数据不完整的公司）作为研究对象，对房地产行业的财务风险状况进行实证研究，下文可拓计算中采用的基础数据来自同花顺（2020～2022年）中的相关财务数据。以2020～2022年各年间指标的行业平均值作为行业指标的实际值，记作vei（i=1，2，…，17）。

（二）评价指标的无量纲化。在本文中，由于正负指标对财务风险的变化反映方向是相反的，且各评价指标之间存在不同的量纲和单位，因此需要运用标准化方法进行无量纲处理：

其中，vei为公司E 关于指标i（i=1，2，…，17）的原值，v′ei为指标处理值，处理后的指标值都是越大越好。

按照上述方法对房地产行业2020～2022年的数据进行无量纲化处理，使处理后的指标值在［0，1］中，处理后的数据如表2 所示。（表2）

表2 2020～2022年房地产行业指标规范值一览表

（三）关联度的计算。本文中财务风险的评价标准、等级划分参考殷杰、周春梅提出的旅游上市公司的财务风险划分标准，结合房地产行业的实际特点，将房地产行业的财务风险划分为四个等级：优、良、中、差。四个等级的取值范围为：差［0，0.25］、中（0.25，0.5］、良（0.5，0.75］、优（0.75，1］，依次用N1、N2、N3、N4 表示。

1、计算各指标关于每个等级的关联度。运用式（4）计算2020～2022年17 个指标关于四个评价等级的关联度，以2022年为例，计算结果如表3 所示。（表3）

表3 2022年房地产行业财务风险评价指标关联度一览表

2、计算待评价对象关于每个等级的综合关联度。计算2020～2022年房地产行业财务风险状况关于等级的综合关联度，计算结果如表4所示。（表4）

表4 2020～2022年房地产行业财务风险状况等级综合关联度一览表

按公式（6）的评定准则，2020年房地产行业的财务风险状况为：max｛Kj（E）｜（j＝1，2，3，4）｝=K1（E）=0.1357，表明2020年房地产行业财务风险状况位于“差”等级。同理，2021年房地产行业财务风险状况为：max｛Kj（E）｜（j＝1，2，3，4）｝=K1（E）=0.1253，表明2021年房地产行业财务风险状况位于“差”等级。2022年房地产行业财务风险状况为：max｛Kj（E）｜（j＝1，2，3，4）｝=K1（E）=0.0844，表明2022年房地产行业财务风险状况位于“差”等级。

由此可见，2020～2022年房地产行业财务风险状况均位于“差”等级，近三年来房地产行业的经营成果远远偏离、低于预期，房地产行业面临的财务风险居高不下。

与此同时，根据最大隶属原则，确定2020～2022年房地产行业一级指标、二级指标所反映的财务风险等级情况，结果如表5、表6 所示。（表5、表6）

表5 2020～2022年房地产行业财务风险评价一级指标风险等级一览表

表6 2020～2022年房地产行业财务风险评价二级指标风险等级一览表

（四）评价结果分析。从整体上看，2020～2022年房地产行业的财务风险很大，均位于“差”等级，房地产企业的发展不容乐观。自新冠肺炎疫情以来，房地产行业的发展遭遇了极大的冲击，经济环境的不景气使得消费者消费降级，大大降低了人们对房子的购买力，许多大型房地产企业都出现了库存积压、资金周转不灵的问题。与此同时，新冠肺炎疫情使得社会生产受阻，企业纷纷裁员，社会失业率增加。根据马斯洛需求层次理论可知，生理需求是人最基本的需求，在新冠肺炎疫情的影响下，许多家庭都面临着生存考验，对银行房贷的还款能力减弱，这大大增加了银行业的金融风险。基于此，银行业收紧对房地产商的贷款额度，提高贷款的申请条件，使房地产商的贷款能力下降，企业的资金周转面临考验，财务风险增加。

从指标权重来看，营运能力指标在评价房地产行业财务风险时占据70%以上的权重，是考察房地产行业财务风险情况的关键能力指标。其中，存货周转率和应收账款周转率对营运能力的影响较大。由表5、表6 可知，三年以来，一级营运能力指标和二级指标存货周转率、应收账款周转率所处的财务风险均连续位于“差”等级，这也合理解释了房地产行业财务风险持续高涨的原因。

与营运能力相比，偿债能力对房地产行业财务风险的影响次之。影响偿债能力的主要二级指标有：流动比率、速动比率、权益乘数。2020～2022年，除了权益乘数指标计算的财务风险由“差”等转为“优”等外，流动比率、速动比率评估计算的财务风险一直处于“差”等。与流动比率、速动比率相比，权益乘数的权重较小，因此权益乘数指标的好转不能反映房地产行业偿债能力的提升。从评估结果上看，房地产行业这三年的偿债风险均很高。

四个一级指标中，盈利能力和成长能力对房地产行业财务风险的影响较小。由表5 可知，盈利能力的风险等级在三年中一直处于“中”等，不进不退，成长能力则连续位于“差”等。

三、结论及建议

（一）研究结论。本研究将房地产行业的财务风险情况划分为“优”“良”“中”“差”四个等级，基于沪深A 股房地产上市企业的财务数据，通过可拓模型计算综合关联度判断2020～2022年间房地产行业的财务风险情况。

研究表明：三年来，房地产行业财务风险情况的综合关联度连续处于“差”等。在所有一级指标中，风险状况连续居于“差”等级的一级指标占据75%，且其权重之和达到了95%以上；在17 个二级指标中，仅有约9.88%指向的风险程度趋于好转，房地产行业要想走出财务风险困境还需要一段缓冲时间。

（二）对策建议。为了降低房地产行业的财务风险，从几个重要的影响因素入手，提出以下几点建议：

1、去杠杆、降库存。房子的金融属性正在消退，但是房屋建造过剩的问题亟待解决。房地产企业应该积极响应国家出台的一系列“去杠杆、降库存”政策，如通过国有企业收购去库存或通过当地政府放松购房落户政策刺激购房消费等，这些都有利于房地产企业的发展，对于企业盈利、降低企业负债、维持企业资金周转、降低房地产行业的财务风险有积极的影响。

2、提高企业资金回笼能力。资金回流不畅是房地产企业暴雷的主要隐患。2018年时房地产商的资金回流周期一般为1年左右，而现在的资金回流周期为3年甚至以上，企业随时都可能面临资金链崩裂的风险。为了使危机软着陆，房地产商应加强对企业的应收账款管理，支持非现金支付，尽可能减少企业坏账。与此同时，尽可能缩短项目的开发周期，加速企业自身的资金回笼，加快资金周转，保证企业日常运营的资金需求。

3、优化企业融资结构，拓宽融资渠道。企业不要过度依赖传统贷款，可以通过内部融资、信托融资、积极吸引民间资本、私募股权融资、金融租赁等方式筹集资金，加强企业对抗风险的能力。合理的融资结构能够降低企业的融资成本，提高企业财务的抗风险能力。谨遵“三道红线”的政策要求，勿踩红线，提高企业的金融信誉，降低企业的财务风险。

4、加强各环节财务风险管控。房地产行业是高成本投入产业，包括地价款、务工费、材料费、设备费、相关税费等，每个环节都伴随大额现金流，财务风险也环环相扣、层层叠加。因此，在项目实施过程中要把握投资节奏；销售环节要注意减少应收账款的积累，重视现金的回款能力，降低企业的坏账风险。同时，整个项目期间实时跟踪企业项目进展的动态，及时发现问题、解决问题。