梁娜妮

一、引言

对于农村宅基地使用制度的研究以及创新使用,是我国目前城市化进程中较为重要的话题。可以说农村宅基地制度的改革工作就是农村地区所有土地改革内容的缩影以及核心，必须要通过适当的措施来帮助农民的合法权益得到保护、捍卫，使得宅基地以及自用房屋的财产功能得以实现，最终达到对于房产及土地资源的保护、节约。因此，在城镇国有土地上房地产得到蓬勃开发的时代背景之下，应当依照我国新农村建设宅基地的管理利用目标来分析其使用中的缺陷和不足，同时提出相应的措施来推行改革，以使得该产权制度不断完善及科学合理化，从而实现对农村地区宅基地的高度管理以及对农房建设质量监管，大力推动城乡一体化进程。

二、城市化进程对于农村宅基地使用权制度的影响

（一）城市化进程对于城乡人口的结构的影响

城市化进程一方面让越来越多的农村地区人口变成了城市人口，带来大量劳动力。同时也有着很大部分农村人口朝着城市移动，进入城市并且长期居住下来，实际上已然成为城市的一部分。农村人口的不断减少势必会让农村地区建设用地的需求大大降低，从而出现许多农村宅基地闲置的情况。

（二）城市化对于土地利用形式的影响

城市化进程的不断发展使得许多农村地区对于土地的利用形式发生了改变，许多农业用地会伴随着其经济发展模式以及结构的改变向着城市用地进行转变。土地的利用数量以及利用结构的变化不单单体现在农业用地本身的减少、城市地区房地产开发数量增加、交通道路等建设用地的增加，同时更体现在农业用地模式自身结构性的改变。城市化使得土地资源需求不断上升，因此土地也有了更多的价值，对于土地资源的利用同样需要更加高质量化及高利益性。

三、当前我国农村宅基地使用权制度的基本特征

（一）主体特定性

农村宅基地取得权是一种基于身份的权利，就其初始取得而言，权利取得主体只能是本集体经济组织成员，而且只能是自然人，不能是法人或者其他非法人组织。农村村民申请宅基地只可向本集体经济组织提出，村民申请取得宅基地后只能自己建房，不可转让。

（二）产权无偿性

宅基地使用权的取得，是基于集体经济组织成员的需要，而不是通过交易行为以支付对价方式获得。农村宅基地具有明显的社会福利性质。尽管在有些地区，农村宅基地使用权的取得要支付一定的费用，但目前我国有关法律尚未明确规定宅基地实行有偿使用[1]。

（三）使用无期限性

宅基地使用权是无期限的。宅基地使用人有权在依法取得的宅基地上构建建筑物，并对建筑物享有所有权，依建筑物所有权而长期、永久地使用宅基地。即使地上物灭失后，房屋所有权人还可以翻建、改建、扩建，而仍然使用宅基地[2]。

（四）权能限制性

农村宅基地的价值无法通过流转获得增加，也不能够促使土地资源向更高回报率的方向流动。我国部分区域农村宅基地使用权在土地资源配置上是低效的。农村宅基地是由集体经济组织分配给本集体经济组织内部成员家庭，通过无偿划拨方式取得的，由成员家庭长期无偿占有利用，实质上是以社会福利的形式分配生活资料。农民虽然可以无偿取得宅基地使用权，但宅基地所有权属于村集体，自己对宅基地没有最终处置权和经营开发权，不能将宅基地使用权转让给本集体经济组织以外的个人和组织，也不能将宅基地抵押获得资金。农民的宅基地使用权只是一个没有市场价值的权利。城乡土地制度的差异实际上是城乡二元结构的表现[3]。

四、城市化背景之下我国房地产开发以及农村宅基地制度中的问题

（一）农村宅基地使用权分配制度不够明确化

部分地区对于完善科学标准化的农村宅基地使用权的分配相关体系建设以及制度确立还不够完善，宅基地使用权的分配过于随意化，缺少一定的制度支撑及体系监督。同时不同省份可能也会有着不同的分配标准，甚至省内不同地区的宅基地使用权分配方式也不尽相同。除此之外因为宅基地其主体的所有权虚化，因此在一部分地区对于宅基地使用权的分配活动会受到政府层面力量干涉以及影响。其分配的制度往往不够透明，具体如何进行分配还是村干部自身随意决定。有些人就能够有着更多的宅基的使用权利，加剧了贫富差距以及农村社会的矛盾，同时也是对于我国宝贵土地资源的极大浪费[4]。

（二）农村宅基地取得制度不够合理

经过文献查阅以及调查研究发现，农村地区的宅基地使用权本身是一种不动产物权，但是许多地区基本实行的却还是依照个性化、主观化而非法律化的一种农村规则。农村土地制度隐含着对农村劳动力在集体之间自由流转的限制，以及对土地向非集体成员流转的限制。如果现行法律中没有对于宅基地配置权的审阅以及批准的相关内容做出规定，就容易使得在对于农村宅基地使用权审批时有着较强的主观性和随意性，致使一部分地区农村宅基地使用权的审批缺乏规范性标准性，多占、超占的情况时有发生。由于取得农村宅基地使用权实质上是没有要求的，我国相关法律规定了农村宅基地使用权的获取以及使用是不用缴纳费用的，尽管有部分区域农民或者农村宅基的使用权利需要一定的费用，但是和农村宅基地其本身相比就微乎其微了，因此农民获得农村宅基地是几乎不需要什么成本。这一体系的应用就使得在许多地方特别是经济本身就发达的地区，其农村宅基地有着严重的超占以及多占的情况，这同样是对我国宝贵土地资源的极大浪费[5]。

（三）农村宅基地使用权监管体系不完善

1.部分农村宅基地使用权登记制度缺失。依照全国的农村宅基地使用来说，还有着相当一部分农民并没有领取到农村宅基地的使用权证书和房产证，甚至有部分农民完全不知道这回事，无法回答自己是否领到了证书。这一情况深刻暴露出我国还有很大一部分农民对农村宅基地方面的法律意识淡薄，同时也是这部分地区农村宅基地使用机制不合理、不完善的一种表现。这种制度不完善性会带来数不胜数的产权纠纷，也给农村宅基地的司法以及管理带来了一定的难度。

2.农村宅基地使用权管理失效。农村宅基地使用权管理失效的具体表现就在于其基本规划工作不到位，一部分地区急于求成，农村宅基地使用权项目规划不够科学合理，朝着村庄外部发展急于去迎合外部交通线路，使得村庄边缘化、分散化，成了“空心村”。还有大规模的农民将其分配到的农村宅基地另作他用，这一情况也是十分严重的。有调查显示近四成的农户都指出其生活区域的农村宅基地是可以用作普通住房之外的经营生活用途，同时也有近两成的农户指出自身并不了解能够与否。这同样是当地区域农村宅基地分配制度不规范、不完善、不合理的一种表现。

五、城市化背景下房地产开发与农村宅基地使用权制度的创新思路

（一）强化立法工作，不断完善农村宅基地使用权法律法规以及制度内容

与趋于完善化的城镇区域以及农村地区的土地使用制度比较而言，农村宅基地的使用权制度法律的创设以及建立还需要不断加强，一方面，我国农村宅基地使用权制度的立法还需要不断完善，避免某一地区出现产权分配矛盾却无法可依无从判断的情况出现。另一方面，农村宅基地的使用权制度法律法规需要不断补充，互相解释互相完善，形成一套系统化的法律体系。如果对于农村宅基地的使用权制度的调整法律过于零散，就难免使得其规范效力层次过低。还需要不断完善以及充实为我国农村宅基地的使用权制度搭建框架，做出更加详细、准确、科学的解释，确保立法工作顺利实现之后还需要完善执法工作，以现有的法律条例作为依托，建立一套系统完整的农村宅基地的使用权制度法律体系，同时对于不同的权力主体职责有着明确要求，进而合理合法地对于其行为主体行为进行约束和控制。

（二）明晰产权，强化农村宅基地使用权权能

一项科学合理的产权制度不仅仅能够节约资源，减少交易花费的缔约成本以及监督成本，同时也是市场良好运转的重要推动力量，有着规范市场秩序，激励社会大众的重要作用。因此，对于产权权能的计划工作应当尽可能地细化，使得产权主体有着较多的自主选择空间，进而在经济收益的控制下减少对于社会资源的浪费。同时一项清晰明确的产权制度，可以最大减低在交易中产生的矛盾，使得交易效率大大提升，经济效益也自然有所增加。

（三）强化市场功能，明晰市场配置以及政府配置的边界

农村宅基地的使用权制度需要冲破传统土地制度的束缚。伴随着我国市场经济的建设发展，农村地区越来越多的人口朝着城市移动，城市化进程不断加快，房地产行业的不断发展，因此农村宅基地的使用权制度也需要进行革新，以满足新时期我国经济社会发展的需求。市场经济的不断发展进步，需要冲破原本农村宅基地的使用权制度的约束，从而更加市场化、规范化、科学化。但是我国部分地区的农村宅基地的使用权制度还较为闭塞以及专制，土地资源使用效率极低造成了极大的土地资源浪费。因此对于农村宅基地资源的配置优化就需要从市场机制方面予以创新，不断建立健全相关法律内容，形成制度约束，建立其并且不断完善农村地区房地产多级别市场内容，使得农村地区建设用地的使用权以及住房所有权能够公平公正公开交易，进而实现和城市地区房地产市场体系的融合。

（四）强化对于农村宅基地的规划以及管理工作

相关地区需要依据本区域的经济发展以及城市化、工业化建设效果以及综合要求，对城乡地区进行统筹规划建设，不断完善相关制度内容。要结合本地区城乡统筹规划布局内容进行农村宅基地规划工作，有目标、有计划、有重点地去实现农村宅基地集中建设使用；要对本地区发展状况以及城市化进程有所掌握，对居民点的区域、数量以及大致规模都有所了解，进行乡镇区域土地使用的总体化规划布局；要对土地相关权益的均衡性基本原则进行考虑，建立起一系列的宅基地建设以及激励机制。

六、结语

总而言之，我国对于农村宅基地使用权的体系还需进一步规划及管理。伴随着时代进步及社会发展，许多地区农村宅基地的使用权在相应的管理以及配置的缺陷及不足日益显现，一定程度上使得我国农村区域经济发展社会进步受到影响。因此需要对农村宅基地相关法律的不断建设完善，结合现实情况推行，为我国农村地区宅基地使用权的合理分配及充分利用打下坚实的基础，充分保障农民权利及收益，对城市化进程深入、农村人口结构变革以及中国土地资源的解决和充分利用都有着十分重要的意义。