袁洁琪

摘要：文章介绍了村集体企业房地产旧改建设项目的基本情况及实务中面临的问题和解决方案。该项目主要包括住宅改造和工业厂房改造。在实践中，该项目面临着多方面的问题，如拆迁补偿、前期费用、建设周期长、政策解读和建设资金保障等。为此，需要制定市场通行的解决方案，并确定实现方案所需的资源。同时，还需要应对可能面临的各种障碍和困难，如政府政策的限制和社区居民的抵制等。在问题和风险管理方面，需要建立完善的规章制度和流程，确保项目顺利进行，并为项目成功实施奠定基础。

关键词：村集体；房地产；旧改建设项目

一、引言

近年来，我国城市化进程加快，城市人口规模持续扩大，城市土地利用呈现出不充分、低效率等问题，旧城区房屋老旧、不适应居民需求，因此，旧城区的房地产旧改建设变得日益重要。村集体企业房地产旧改建设项目是其中的一个重要方面，它所涉及的房产种类多、涉及范围广，对我国经济和社会发展具有重要的推动作用。本篇文章将从政策、实践和前景三个方面对村集体企业房地产旧改建设项目进行研究探讨，旨在深入了解这一领域的发展变化和未来趋势，并为相关部门和社会各界提供有价值的参考和借鉴。

二、 村集体企业房地产旧改建设项目基本情况

（一）村集体企业房地产旧改项目建设方向及项目目的

1. 住宅改建

住宅改建一般是指对村集体企业的宿舍空间进行改造，通过改进原有住宅的空间布局和设计风格，使其更符合现代人的生活需求。例如，在改建中可以增设卫生间、自动化电梯、阳台和绿化空间等。这样不仅能够提高住户的居住品质，还可以为本地经济发展带来新的动力。

在住宅改建项目中，还可以加入一些商业元素，如在住宅楼底层增设便利店、商场和服装店等，这样能够极大程度地方便居民购物生活。住宅改建项目还可以增加社区公共配套服务设施，如篮球场、足球场、健身房、图书馆等，以提高居民的文化娱乐生活水平。

2. 工业厂房改造和改建

工业厂房改造和改建，则是将过去的工厂场所重新建设成多种用途的场所，例如办公楼、科技园等，并为其配上各项设施和服务。在改造和改建中，可以借鉴国内外科技园区的成功经验，如为租户提供融资、基础设施和物流等一系列配套服务，从而提高他们的生产效率和商业竞争力。

另外，在工业厂房旧改项目中，还可以将企业营销和知识产权事务外包到孵化或加速器机构，从而实现资源共享和合作创新。这样能够进一步提升当地经济的发展水平，为企业和组织提供更加优质的服务。

總体来说，村集体企业房地产旧改项目旨在提高当地居民的生活品质，推动本地经济的发展，增强城乡融合发展的互动。此外，该项目还可以有利于提升国家软实力，促进绿色环保、低碳经济和可持续发展。

（二）房地产旧改建设项目通用程序

随着城市化进程的加速，老旧城区和城镇化空间亟须规划、开发和建设。在这个过程中，房地产旧改建设项目成为一个重要环节。针对住宅和工业厂房两类旧改方案，以下是房地产旧改建设项目通用程序的详细介绍。

1. 住宅改住宅

前期调研：调查目标区域内现有住宅年限、居民的主要收入来源、居住条件等，形成整体改造方案。在进行前期调研时，需要考虑到目标区域的历史、文化、社会和经济背景，以及居民的需求和期望。通过对目标区域的调研，可以了解到目标区域的现状和未来发展趋势，为后续的方案设计提供依据。

方案设计：根据前期调研的结果，确定改造楼房的建筑面积、分户面积、容积率、绿地率等，并对物业管理、居民配套设施、儿童活动场所等作出详细规划。在进行方案设计时，需要考虑到目标区域的特点和居民的需求，以及政府的政策和规划。设计方案需要充分考虑到居民的生活需求和社区的发展需求，同时也需要考虑到项目的可行性和经济效益。

项目立项：将方案提交地方政府，通过审批后签署合同。在进行项目立项时，需要考虑到政府的政策和规划，以及项目的可行性和经济效益。项目立项需要经过政府审批，签署合同后才能正式施工。

工程施工：施工期间按照设计方案进行全面改造。在进行工程施工时，需要充分考虑到施工的安全和质量，同时也需要考虑到项目的进度和成本。施工期间需要进行现场管理和监督，确保施工的质量和进度。

竣工验收：在基本保证质量的前提下完成竣工验收，交付给业主，接受相关方检查验收。在进行竣工验收时，需要充分考虑到项目的质量和安全，同时也需要考虑到业主的需求和期望，竣工验收需要经过相关方的检查和验收。

2. 工改工

前期调研：详细了解目标区域工业企业厂房的年限、厂房结构，以及周围市场的需求等。在进行前期调研时，需要考虑到目标区域的历史、文化、社会和经济背景，以及工业企业的需求和期望。通过对目标区域的调研，可以了解到目标区域的现状和未来发展趋势，为后续的方案设计提供依据。

方案设计：根据前期调研的结果，编制出厂房改造的设计方案，包括面积重新划分、新设施建设、绿化、交通路线等。在进行方案设计时，需要考虑到目标区域的特点和工业企业的需求，以及政府的政策和规划。设计方案需要充分考虑到工业企业的生产需求和市场需求，同时也需要考虑到项目的可行性和经济效益。

项目立项：完成设计方案后，在相关部门进行申报立项审批。在进行项目立项时，需要考虑到政府的政策和规划，以及项目的可行性和经济效益。项目立项需要经过政府的审批和批准，批准后才能正式开展工程施工。

工程施工：开展施工工作，并根据实际情况及时进行调整和改进。在进行工程施工时，需要充分考虑到施工的安全和质量，同时也需要考虑到项目的进度和成本。施工期间需要进行现场管理和监督，确保施工的质量和进度。

投产前验收：在基本保证质量的前提下，按照规定程序进行验收。在进行投产前验收时，需要充分考虑到项目的质量和安全，同时也需要考虑到工业企业的生产需求和市场需求，投产前验收需要经过相关方的检查和验收。

3. 工改居

前期调研：详细了解目标区域内工业企业的数量、性质，周围市场的需求及人口规模等。在进行前期调研时，需要考虑到目标区域的历史、文化、社会和经济背景，以及工业企业的需求和期望。通过对目标区域的调研，可以了解到目标区域的现状和未来发展趋势，为后续的方案设计提供依据。

方案设计：根据前期调研的结果，编制出厂房改造为居住用房的设计方案，包括面积重新划分、新设施建设、绿化、交通路线等。在进行方案设计时，需要考虑到目标区域的特点和居民的需求，以及政府的政策和规划。设计方案需要充分考虑到居民的生活需求和社区的发展需求，同时也需要考虑到项目的可行性和经济效益。

项目立项：完成设计方案后，在相关部门进行申报立项审批。在进行项目立项时，需要考虑到政府的政策和规划，以及项目的可行性和经济效益。项目立项需要经过政府的审批和批准，批准后才能正式开展工程施工。

工程施工：开展施工工作，并根据实际情况及时进行调整和改进。在进行工程施工时，需要充分考虑到施工的安全和质量，同时也需要考虑到项目的进度和成本。施工期间需要进行现场管理和监督，确保施工的质量和进度。

投产前验收：在基本保证质量的前提下，按照规定程序进行验收。在进行投产前验收时，需要充分考虑到项目的质量和安全，同时也需要考虑到居民的生活需求和社区的发展需求，投产前验收需要经过相关方的检查和验收。

三、项目建设实务中面临的问题及解决方案

（一）实务中面临的问题

1. 拆迁补偿问题

村集体企业房地产旧改建设项目实践中，拆迁补偿问题是不可忽视的重要环节。本文将从多角度探讨该问题，旨在为相关方面提供有关依据和参考。拆迁补偿是指因国家建设需要，对土地上已有房屋、构筑物等进行征收，同时对权属人所造成的房屋、构筑物、耕地、林木及其他财物的损失，以及生产经营所受的直接损失和合理费用的赔偿。在村集体企业房地产旧改建设项目中，因存在种种历史原因，相关的拆迁补偿问题也变得相对复杂和棘手。因此，在具体操作过程中，需要考虑许多因素，并选择适合的方式来解决这些问题。

目前，拆迁补偿方式主要分为以下几种。一是经济补偿，经济补偿是指将拆迁房屋的价值和使用权的合法权益换算成货币后，支付给权利人的补偿方式。这种补偿方式是最简单、最直接的补偿方式，但也存在缺陷，比如无法准确反映权利人的真实损失、易出现不公平等问题。二是房屋固定补偿，房屋固定补偿是指除经济补偿外，在原址建设的集资住宅房屋中核定一个面积和品质标准调配给拆迁户。虽然此种补偿方式可以保证权力人得到一定程度的物质补偿，但房屋相对于拆迁前和新建后的价格水平有很大差别，这样一来，就不利于房主的经济利益。

在实行拆迁补偿制度时，也存在一些争议，主要表现在以下四个方面：补偿标准争议，即应如何确定补偿数额；补偿方式争议，即应采用何种方式给予补偿；权益主体争议，即谁应获得补偿。补偿资金争议，即补偿资金的来源和分配问题。特别是在村集体企业房地产旧改建设项目中，这些争议还有可能因历史、地理、文化等因素而进一步复杂化。

2. 前期费用问题

房地产旧改建设一般是指对老旧不堪或未能适应城市更新需要的房屋進行拆除重建或改造，旨在提高城市用地效益和居住条件。但房地产旧改建设过程中会遇到很多问题，如土地改造、拆迁安置、立项设计勘察等前期费用的巨额投入问题。

一是土地改造费用。经过多年的使用或废弃之后，旧房所在土地经常需要进行附加投资才能重新利用和激活效益。土地复垦、填埋等工作都需要一定的成本，特别是在土壤改良、绿化铺装等方面都需要大量的资金投入。随着国家政策的调整升级，商业开发、住宅改造等过程需要更高标准的土地修复，因此土地改造费用有望进一步攀升。村集体企业需要与相关部门沟通并制定详细的土地改造方案，以便获得更多的政策支持和资金投入，保证项目顺利执行。

二是拆迁安置费用。由于房地产旧改项目涉及受拆迁人员的利益，因此为了平衡双方的休养生息，即使有必要进行拆迁，也需要对受拆迁人员给予适当的安置补偿。这一费用是整个项目中的重要部分之一。根据中国法律，拆迁补偿标准应该合理、公正，应对每位受拆迁人员提供合适高质量的住房、工作机会等福利。

三是立项、设计、勘察费用。在房地产旧改建设项目的实施中，需要制定详细的实施计划和工程方案，进行详细设计和勘察工作。这些工作涉及专门技术人员等巨大的成本，在计算投资总额时需要考虑这些费用。村集体企业需要预估好这些费用，并与政府以及开发商等相关方协商确定相应的解决方案，以减少成本和风险。

四是各类手续费用。包括申请行政审批、环境评估等手续所需支付的费用，也需要作为前期投入的一个重要部分。除了拿到相关手续，村集体企业还需要与有关部门进行多层次的协商磋商，确保项目能够有一个合规的实施方案。

综上所述，房地产旧改项目需要面临着巨大的前期费用问题。为了降低成本，需要村集体企业在项目开展的初期与政府部门、相关业态机构等各方进行广泛沟通和协调。

3. 建设周期长，沟通协调难度大

在村集体企业房地产旧改建设项目的实际操作中，建设周期长是一个主要问题。这类项目需要对现有的建筑进行重大改造，包括拆除、改建、增加新的建筑等等。这些工程需要非常详细地规划和设计，并依照相关的法律法规进行审批，以保证施工的质量和安全性。因此，在整个建设过程中必须精心组织、周密计划，避免出现意外或延误。

从实践来看，建设周期确实是旧改项目面临的最主要问题之一。具体表现在以下几个方面：一是工程施工规模巨大。集体企业房地产旧改通常涉及的是一整片区域的旧建筑物，需要进行拆除、翻新、增建等大型工作。因此，工程时间较长，而且施工过程中需要协调众多分包单位，对于总包方的协调能力也提出了更高的要求。二是施工期间可能遇到各种问题。由于施工规模较大，可能会遭遇资金、人员、材料等诸多方面的困难。此外，由于涉及旧城区改造，还可能会遇到历史遗留问题、法规歧义等问题，需要耗费较长时间进行沟通和解决。三是审批程序繁琐。房地产开发的审批程序已经相对较复杂，而集体企业房地产旧改则更为复杂。拆迁补偿、用地、环保、建设工程验收等方面的审批程序均需符合法规，对建筑业者出了很高的要求。这些审批周期通常较长，也会影响项目的进展。

在村集体企业房地产旧改建设项目的实际操作中，沟通协调难度大是一个重要问题。这个问题主要来源于以下几个方面：一是角色关系复杂，在房地产旧改建设项目中，涉及角色众多，如政府部门、村委会、相关企业、业主等等，他们有着不同的利益诉求和职责，同时也存在着不同的利益冲突和矛盾。而这些人员的沟通需要耗费大量的时间和精力，协调难度非常大。二是信息不对称，在项目执行过程中，每个人都只掌握了一部分关于项目的信息，导致信息不对称问题。例如，政府部门可能拥有更多的政策信息和资源，而业主则拥有更多的土地和房产信息。这种信息不对称也会导致沟通协调难度的增加。三是目标不一致，在项目中，每个参与方都有不同的目标和诉求，有些人可能更加注重经济效益，而有些人则更加注重社会效益。这种不同的目标或者诉求可能会导致他们的沟通出现分歧，协调起来更加困难。

4. 各类政策解读问题

村集体企业房地产旧改建设项目在实施过程中，涉及各种政策和法规的解读和符合程度等问题，其中主要涉及以下方面：一是政策模糊性问题，有些政策和法规在具体实践中存在模糊性，对于项目实际操作的指导意义較少，需要根据当地实际情况进行理性解读。二是权属问题，由于很多村集体企业的产权归属比较复杂，例如林地、水田、荒地、土地等资源，不同的资源被不同的单位或个人占用，因此在旧改建设中涉及权属划分问题，需要在法律框架内合理划分权属。三是地价评估问题，土地的评估价格是房地产旧改建设项目的重要环节之一，也是各类政策解读问题中经常涉及的问题。这里除了要考虑当地的土地市场价值外，还需要结合项目的具体特点进行评估。四是建筑安全问题，对于旧改建设项目建筑安全问题，也需要根据相关规定进行科学合理的解读和具体操作。五是拆迁补偿问题，房地产旧改建设涉及拆迁补偿，需要根据相关规定进行合理解读和操作，保障被征收人的利益。六是新建项目资金问题，房地产旧改建设还需要考虑到新建项目所需要的资金等问题，这涉及融资、借贷等多方面的政策解读问题。七是环保要求问题，随着环保意识的不断提高，房地产旧改建设中的环保要求也越来越高，需要对环保相关政策进行合理解读。

5. 建设资金保障问题

村集体企业房地产旧改建设项目实务中面临的建设资金保障问题，是当前许多旧城区改造中所面临的共同难题。首先，基于当前市场环境和行业经验，建设资金的规模较大且成本相对较高。其次，在政府的引导下，众多村集体企业逐渐投身到旧城区改造项目中，但由于各种因素的制约，这些企业在获得银行贷款等融资渠道方面存在较大的困难。此外，部分项目开发过程中存在资金管理漏洞、资金监管不够等问题，也增加了建设资金安全的风险。针对以上问题，需要制定有效措施，确保建设资金的安全有序使用。

（二） 解决方案研究

本节研究主要探讨村集体企业房地产旧改建设项目的解决方案，主要包括市场通行的解决方案及实务中可能面临的障碍及对策。

1. 市场通行的解决方案及方案比较

一是政府出台扶持政策。目前，在经济发展和城市化进程加快的背景下，一些较老的村集体企业房地产建筑物面临破旧落后、物业管理不善、环境卫生差等问题，却又面临着旧建筑改造难度大、费用高、融资难等诸多困难。因此，通过政府出台扶持政策，解决旧改项目融资难、运营难等问题，是一种可行的方案。

二是借助先进科技手段。可以利用人工智能、大数据等先进科技手段，对旧房进行快速评估、分类整治，从而有效提高整个项目的执行效率。例如，可以借助智能硬件实现对房屋结构保温、采暖等方面的监控，对商家、住户等使用者实施更精准的管理，也可通过智能科技提高安全性和便民服务水平。

三是引入专业机构。可以引入专业机构，提供专业化建议和工程设计，以便于在解决旧房改造过程中更好地避免甲方、乙方之间的分歧和争议，从而保证项目顺利执行。

四是多元化融资渠道。可以通过多元化融资渠道，达到提高资金效益的目的。例如，通过政府引导、PPP模式以及金融机构的担保等多种途径，吸引民间资本投资，从而实现双方的共赢与合作。

2. 实务中解决方案可能面临的障碍及对策

旧改项目也面临一些问题，以下是可能存在的问题以及对应的解决方案：

一是项目融资不足。项目的融资规模比较大，而且目前国内市场上银行的房屋抵押贷款利率相对比较高，且村集体企业底层经济结构相对薄弱，资本量极少。因此，可以考虑采取股权资本注入、基金运作等形式，增加项目融资量，从而实现项目推进。

二是政策限制难题。目前，一些地区的旧改项目还面临着土地使用权、房产证明等核心证照、批文的审批周期长乃至停滞不前的问题，导致项目更难于顺利推进。对于这类问题，可以采取法律顾问意见咨询，遵守现行法规，逐项履行相关手续，从而保证项目持续实施。

三是团队协同难题。在项目执行过程中，各种研究者、建设方等群体同时参与，但在实践过程中可能性格、特点、思维方式等完全不同，产生分歧和争议的情况。针对这种情况，可以采取“项目总监”奉命管理的形式，加强凝聚力，统一思想，从而创造团队发展的有利条件。

四是技术落后及安全管理难题。旧改项目存在很多老旧房屋、危险品存储等问题，极易导致隐患及事故。因此在项目执行过程中应注意科技进步和紧急响应方案，及时采取措施，防患于未然。

总之，在村集体企业房地产旧改建设项目解决方案研究中，重点考虑市场通行的解决方案及方案比较，同时也不能忽视实际操作过程中可能存在的障碍及对应的解决方案。

四、结语

本次研究对村集体企业房地产旧改建设项目进行了一定的梳理和总结，从项目基本情况、项目建设实务中面临的问题以及解决方案等方面进行了分析。通过对相关问题的研究，我们可以得出以下结论：首先，对于村集体企业房地产旧改建设项目，项目方向和目的往往是住宅改住宅或工业厂房改造，这需要进行相应的前期规划和准备工作。其次，在项目实践中，会面临一些问题，包括拆迁补偿问题、前期费用问题、建设周期长等。这需要在不同阶段做好沟通和协调，并寻找可行的解决方案。最后，为了解决这些问题，需要依据市场通行做法和实践经验，制定相应解决方案，并对可能面临的障碍进行科学有效的预测和对策分析。同时，也需要注重建设资金保障问题，维护项目的长期稳定发展。

参考文献：

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[4]以实际需求为导向 打造租房新生态——济南市刘智远村保障性租赁住房项目案例[J].城乡建设，2022（16）：48-49.

（作者单位：深圳市大鹏新区坝光开发建设运营管理有限公司）