甄爱军

业内人士普遍认为，在当前保增长的关键时刻，我们可以结合多孩家庭、人才、租赁等优化限购限贷条件，切实支持刚性和改善性住房需求释放，向市场传递信心。

楼市回暖不及预期

进入2023年以来，随着各地陆续放松调控政策，楼市出现了回暖迹象。但是，市场回暖幅度没有达到预期。

从成交规模来看，中指研究院数据显示，从5月开始，多数城市销售面积环比延续下降态势，企业推盘量亦明显下降，供需两端表现低迷。5月市场活跃度较4月进一步回落，新房成交面積环比下降约10%。

从市场量价走势来看，根据中指数据，今年一季度，重点100城新建住宅销售面积同比增长18.6%，2、3月环比持续上行，3月下旬市场边际转弱。4月份开始，去年积压的购房需求已基本释放结束，房地产市场活跃度明显下滑。4、5月多数城市销售环比下滑，市场偏冷，4月和5月重点100城新建商品住宅成交面积环比分别下降26%和8%，同比在低基数下虽然分别增长43.9%和13.4%，但在过去5年中，今年4月和5月仅高于去年同期。

目前，整体购房需求释放动能减弱，再加上房企供给端偏弱，拖累了住房需求释放。一线城市换房改善需求较多，新房需求释放与二手房市场情绪亦密切相关，近两个月多个城市二手房挂牌量出现持续增长，在需求减弱的情况下，二手房议价空间增大，市场情绪进一步降低，购房者的观望情绪也影响新房市场活跃度。

此外，今年以来，土地市场整体延续低迷态势，根据中指数据，1月至5月，300城住宅用地成交规划建筑面积同比下降26%，仅少数核心一二线城市优质地块竞拍热度有所上升。

目前已经有多家上市房企退市，更让人对楼市未来感到忧心忡忡。曾经的四川“地产一哥”蓝光发展在6月初因公司股票连续20个交易日的收盘价均低于1元而退市，今年4月，港股房企新力控股自2021年9月20日起停牌超过18个月而被退市。另据通联数据Datayes统计，深陷退市“泥淖”的还有数家上市房企，因连续多个交易日收盘价低于1元，10多家企业收到退市及风险警示。另外，港股有超过10家上市房企停牌即将超18个月，如果房地产市场及房企经营短期没有明显改善，这些房企面临退市或不可避免。

政策放松呼声渐高

日前，坊间传闻有重磅政策出台，引起了房地产界和资本市场的重视。

传闻主要集中在三方面：其一，一二线城市首付比例及二套认定继续放开;其二，房企三道红线考核放松，延长过渡期并放松杠杆限制;其三，新的房地产市场支持政策正被考虑。

传闻中提及，一揽子措施正在制定，涉及首付比例、交易佣金、放松购房限制、多项刺激计划等。总体上此类传闻进一步增强了市场的预期，对于当前购房政策放松的预期明显强化。

易居研究院研究总监严跃进表示，此次消息属于市场传言，但确实引起了广泛关注。在这种预期下，大家更加关注近期的政策走向。他说：“应该说，政策宽松的可能性确实很大，从各地反馈的情况看，既有的购房政策依然需要放松，同时针对房企的金融政策也要落实宽松导向，以防范房地产市场转冷和出现新的金融风险。”

一线城市预期最强？

由于近期市场继续降温，核心一二线城市继续优化政策预期增强。

中指研究院市场研究总监陈文静表示，2022年下半年以来，一线城市房地产政策以微调为主，限购政策基本无松动，仅上海针对人才端优化了限购政策，另外给予老年家庭、职住平衡家庭等一定政策支持，整体力度较小，政策效果相对有限。

当前，一线城市调控政策仍较为严格，政策调整空间较大，若政策能跟进优化，有望向市场释放更加积极信号，有利于稳定市场预期、提振市场信心。从政策空间来看，北京、上海的普通住宅认定标准仍有待进一步放松，并降低非普通住宅的首付比例和税费，降低合理购房需求的购房成本和购房门槛。

举例说明，目前北京、上海执行的是2014年出台的普通住宅、非普通住宅标准，然而根据中国房地产指数系统百城价格指数，2022年12月，北京、上海新建住宅价格较2014年12月分别上涨约40%、59%，新房平均价格均超过4万元/平方米，二手住宅平均价格均超6万元/平方米。另有数据表明，2022年，北京四环至五环、五环至六环、六环外的新建商品住宅成交套总价均值分别为914万元、610万元、395万元，上海内环内、内外环之间、外环外新建商品住宅成交套总价均值分别达1726万元、1165万元、537万元，均明显高于普通住宅标准线。可见，核心一二线城市限贷政策、限购政策亦有较大优化空间。陈文静认为，如按照一区一策原则，继续优化限购条件、取消认房又认贷政策等，同时结合生育政策，对多孩家庭的限购套数、首付比例、房贷利率、公积金贷款额度等给予支持。

业内人士普遍认为，在当前保增长的关键时刻，我们可以结合多孩家庭、人才、租赁等优化限购限贷条件，切实支持刚性和改善性住房需求释放，向市场传递信心。