邓丹华

摘要：房地产企业以其经营周期长、资金占用大、受宏观环境影响大等特点，均彰显着房地产企业的运营管理、会计核算、财务管理上有其特有的行业特征。房地产企业财务报表中所披露数据与一般企业有着较大的区别，若局限于一般企业的财务数据解读，将会陷入极大的误区。鉴于此，本文结合房地产企业经营、会计核算的特点，探索房地产企业财务报表分析的特殊性，结合传统的财务报表分析方法，提出财务分析指标的修正方法，及提升财务报表分析水平的途径。

关键词：房地产企业；财务报表分析；管理用报表

一、引言

房地产业自上世纪80年代兴起，经过30多年的迅猛发展，投资属性远超居住属性。但随着政策宏观调控的加码，房地产的投资属性明显减弱，而趋于逐步回归其居住属性，加上三条红线的强调控，使得各房企业的现金流吃紧。自2021年下半年恒大事件一出，诸多百强房企相继出现财务风险，房地产“危夷”的声音不绝于耳。或许在这一刻，利润已不再是第一动因，稳健运营才是房地产企业长存于世的核心要素。合理的财务分析，有助于掌握企业经营状况，反映企业盈利能力，也有助于经营者对经营方针与财务政策的适当性进行判断，不断发掘成长动因，规避风险。

二、房地产企业财务分析概述

（一）房地产企业财务报表的特征

房地产企业经营以房地产项目为载体，房地产项目开发的主要特点有：开发周期长、业态多样化、投资数额巨大，经营风险大。由于房地产行业经营的特殊性，其财务报表也有其独特之处。

一方面，由于项目开发周期长，房产权属转移前，预售房产所收取的合同价款，因未达收入确认时点，全部列于预收账款项目，而预缴的土地增值税、增值税附加税等列于应缴税金的借方，待收入确认后方可确认为当期损益进入利润表。同时，未达收入确认时点，对应成本仍然在开发成本科目列示。若房地产企业存在储备土地时，按取得成本入账，账面不体现储备土地的增值变动，故未真实反映土地的实值。这些因素均会导致资产负债表中资产、负债未得到真实反映。

另一方面，在收入、成本未及时结转的同时，当期发生的期间费用及费用化的利息于利润表中列示，报表显示亏损，由于成本、费用与收入不配比，造成报表利润指标与项目实际利润指标不符，未真实反映真实的项目利润，或者是项目利润在报表中反映是滞后的。

（二）房地产企业财务分析的重要性

企业进行财务分析，一方面，可为企业经营决策提供有利判断依据。随着市场竞争日趋激烈，通过财务报表分析，经营管理者可以更有准确了解企业的经营现状及历史发展情况，甚至可以通过财务数据了解经营管理水平，发现存在的问题并不断改进，让生产、销售、财务等流程全面打通，减少内部流程中的消耗，使相关经营决策更加科学、合理。精准的财务信息为企业长、短期经营决策和战略发展规划将提供有利的判断依据，为企业的长效、稳健、健康经营与发展打下夯实的基础。另一方面，可为外部利益相关者的决策提供依据。以企业投资者、供应商、债权人等构成的外部利益相关者，可以通过对财务报表的数据进行分析，判断企业的经营状况及对未来的预期。其中，企业投资者通过对财务报表分析，可以精准了解企业经营的情况，并通过分析毛利率、资产净利率、息税前利润率等指标，对企业的长、短期盈利能力，现金流情况进行分析，对企业未来的发展的情况进行预判，从而作出投资相关决策；供应商则可以通过对财务报表分析，了解其经营状况，对交易过程中所使用的信用政策及时进行修正，以减少自身的经营风险；企业的债权人通过对企业的财务报表进行分析，特别是流动、速动比率等长、短期偿债能力指标的分析，对企业的偿债能力进行判断，并对该企业的信贷政策作出决策。

三、房地產企业财务分析存在的问题

（一）分析方法本身的局限性

比较分析法通常要求可比对象与自身的规模、经济周期、经营特点等具有一定的相似性，同时，可比公司采用的会计政策与目标公司应该是一致的，可比公司的选取难度可见一斑，因此，在很大程度上限制了该方法的运用。

趋势分析法受制于宏观经济环境的影响，若处于相同的经济环境，其结果往往能反映出企业的经营发展趋势，而若处于的经济环境出现极大变动，那其趋势分析得出的结果，可能与未来的走势背道而驰。比如，房地产2021年的大批量事故，基于2020年及以前年度所分析出来的预测结果，与2021年实际实现的业绩数据必然会出现极大差异。

因素分析法通过循环替代法，逐一分析各种因素对其影响，但现实经营中对目标分析指标的影响因素是多样化的，分析过程中仅能提取出几个较为重要指标，而在分析过程还有潜在假设，各影响因素相互不关联，即，有且仅有一个影响因素变动，其他因素是保持固定不变的。

比率分析法将财务报表中部分相互关联的项目通过相对数进行比较。该方法所使用的是历史报表数据，属于事后分析法。

除此之外，上述分析工具中的部分数据是不匹配的，并没有对资产、负债、损益属于经营活动还是金融活动进行区分。

（二）财务报表本身的局限性

财务报表是会计核算的产物，会计核算是在会计基本假设的前提下进行的，仅反映企业经营活动中与经济业务直接相关的数据，无法全面反映企业的所有信息，并且从时间上看，财务报表反映的信息属于事后信息，具有一定的时滞性。除此之外，房地产企业的核算特殊性，造成其资产、负债、利润在项目不同周期均可能未真实反映企业的财务状况，因此，在进行财务分析时，应尽最大可能的将存在偏离的数据进行合理修正。

（三）企业财务管理的局限性

目前，很多房地产企业管理者对财务工作的重视程度不够，从而不会费心、费力去搭建贴合企业经营现状且与战略发展相匹配的财务分析制度，造成了财务分析工作者在实际工作中既没有制度指引工作，又没有可参考的示例，在极大程度地限制、约束了房地产企业的财务分析工作的开展。同时，房地产企业经营过程中面临强竞争、高周转等严峻的经营环境，管理者基于业绩压力，必定更关注能带来短期收益的经营活动中，将更多的关注集中于项目投资、销售等经营活动中，而对企业的长效经营活动存在一定的忽视，当然也会忽视财务分析工作。在经营决策中，经营管理者可能更多地关注项目周转期、利润等短期指标；而财务报表分析形成专项报告中的其他数据，对经营决策方针的指引或者判断等作用，并不能得到有效的发挥。

随着财务系统的不断迭代，财务机器人等高科技投入到企业财务工作中来，使得财务部分基础岗位实现了自动化。但无论财务系统如何发展，最终都是需要人去进行分析的，所以，人这一核心因素直接决定财务报表分析质量的高低。大多数财务人员在进行财务分析时，往往忽略了企业的实际经营状况、行业所处地位、生命周期等因素，没有将定量与定性、财务与非财务等多维度的经营数据结合起来进行分析，更多地会照本宣科，按照书本知识进行分析，单纯套用财务分析公式、使用报表财务数据，使得财务分析结果粗糙，分析结果质量不高，同样影响管理者的分析决策；严重的时候，甚至有可能分析结果与实际情况相背离。

四、提升房地产企业财务报表分析水平的策略

（一）房地产企业财务报表分析数据修正建议

1.修正财务报表数据

首先，对预收账款进行分析，结果客户合同、回款情况，设置达一定回款比例后，虽未交房，仍然确认收入。经此修正后，利润表中反映的收入可与当期实现的合同收入基本达到一致，规避了收入确认滞后的问题。同时，资产负债表的负债的虚高情况将得到极大降低。经调整后的报表，将更贴近于房地产企业的实际经营状况。

其次，对未进行决算的工程，按照收入配比原则，使用项目工程预算造价的预计单方成本估算当期成本，同时对损益表和资产负债表进行调整。

最后，根据提前确认的收入与成本，确认相关税金，如城建税、教育费附加、土地增值税等，并调整入税金及附加科目列报。

上述调整仅限于在对财务报表分析时进行的调整，而非对账务核算进行调整，即常说的调表不调账，不影响财务的日常账务處理，但应做好调表记录，以便于往后年度的分析。

2.进行比率分析时的修正

房地产企业财务报表常用分析工具中的比率分析法，包括长、短期偿债能力分析、营运能力分析、盈利能力分析等。在未进行报表项目修正的情况下，进行比率分析时，应对部分指标进行修正。比如：进行资产负债率分析时，若使用报表披露的数据计算资产负债率，资产负债率极高，原因是负债中包含大量的预收账款及较低的开发成本数据，故而导致资产偏低、负债偏高，无法反映企业的真实资产负债率。故在运用资产负债率进行比率计算时，可将负债中的预收账款进行相应的剥离，调整开发成本，并以调整后的报表数据进行比率分析。

（二）引用管理用报表分析体系

在运用报表分析工具时，无论是比率分析、趋势分析，还是运用杜邦财务分析体系，其运用的数据均来自于传统的财务报表。特别是在运用杜邦财务分析体系时，总资产净利润计算公式中的总资产与净利润不匹配，并且没有对资产、负债、损益区分属于经营活动还是金融活动。经过学者们对传统财务报表的运用与反思，并尝试和探索的新的管理用财务报表体系，核心思想是将公司的活动分为经营活动、金融活动两类，以分别反映公司不同类型的业务，同时还能将股东价值的驱动因素反映出来，从根本上加强了企业整体财务情况的可预测性，继而使企业管理能与外部环境变化有效结合，对企业决策进行适时的完善和调整，从而实现股东价值最大化的目标。

适时引入管理用报表分析体系，可以更细致地区分经营活动与金融活动，对房地产企业的经营活动也将有更将明确导引作用。

（三）进一步提高财务报表的质量

财务报表的质量受会计核算准确性、及时性等因素直接影响，而会计核算的准确性也体现着整个企业的财务管理水平。企业应该重视会计核算的标准化及准确性，确保会计核算中产生的数据是真实的、准确的、可信的，如此方可产出高质量的财务报表。此外，还应加强业财融合，强化对非财务数据的收集，以利于进行分析时，寻找形成此结果的底层原因，同时，也可以通过分析财务数据、非财务数据，找出一些重要财务指标的业务驱动因素，向经营业务提供财务数据支持，而不是仅仅提供一个干瘪的、无内涵的财务指标。也就是说，财务不仅仅应关注财务数据，更应该通过财务数据去反观业务，通过财务的专业分析来反向指引业务。

（四）整体提升财务人员的分析能力和综合素养

房地产企业属于特殊行业，会计核算具有其特有的行业特征，其涉及的税种相对较多，相对复杂，对财务人员的要求相对来讲比较高，不仅需要较强的专业能力，更需要拥有强大的自学能力，必须不断学习房地产行业不断变化的税收法律法规，以适应岗位的需求。

房地产企业财务人员，一方面，需要不断加强自身专业素养的提升，另一方面，应加强财务报表分析的培训与学习，不断将各种分析工具运用于实践，摸索各财务指标与经营业务的内在联系，逐步摆脱埋头记账的账房先生的形象，向业财融合的财务伙伴发展。

（五）管理层加强对财务报表分析的重视

房地产企业管理层应充分调整各部门、各人员对财务报表分析的重视程度，并对相关分析人员进行充分地培训，充分确保财务报表分析工作能有效地进行。只有有效的共同协调配合，才能在对财务报表分析的过程中及时发现企业经营管理中存在的问题，并挖掘其业务动因。除此，还应积极借助辅助软件，如OFA；通过预设的参数，消除人为因素而导致财务分析数据失真。

（六）加强业财融合的推进

受制于财务报表披露数据类型的限制，非财务信息往往不被反映在其中，一些比较重要的非财务信息可能会被披露在报表附注中，但那仅占极小的比例，因此，在运用财务指标进行分析的同时，应将财务信息、非财务信息进行充分融合。

房地产企业应充分运用现代化技术手段，全面搜集相关信息、数据，并结合企业自身经营情况，筛选并将其运用到分析中去，以提高财务分析效率及质量。基于企业所处生命周期、行业整体发展态势、宏观经济形势，充分且恰当运用财务指标进行析，这样得出的分析结论，一方面能合理保证分析结论的可靠性与充分必，才能有助于企业全面的、恰当的了解、分析企业的信息。

五、结束语

房地产企业由于项目开发周期长、资金投入大、投资回收期长等特点，使项目公司面临较大的经营风险和财务风险，其财务报表所反映的信息与企业实际经营情况往往产生较大偏差，因此，对房地产企业财务报表分析不能完全局限于企业财务报表上的数据。与此同时，企业凭借其拥有较多的一手数据进行财务报表分析，可以有效反映公司项目运营成果、揭示经营风险及财务风险；同时，还可以结合企业战略目标，为企业的长远发展，提供夯实的财务支持。虽然其对企业的作用不言而喻，仍面临诸多问题，但随着房地产企业经营经验的积累，管理层对财务工作的重视程度也在逐渐提高，财务从业的整体素质在人员不断更迭的过程中也得到了有效的提高。经过此轮风波，相信各房地产企业必将会加强管理层对财务分析工作的重视，不断提升企业的财务分析能力，并逐步形成适合企业自身的财务分析制度、体系。财务分析从业人员的整体素质虽已得到有效的提高，但仍应在专业钻研上不懈努力，以更好地为企业经营决策提供财务指引。

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