甄爱军

专家认为，在今年一季度，部分二三线城市房贷利率调整概率较高，主要包括香河、太原、沈阳、柳州等。

房价下行压力大

2022年全年，全国百城新建商品住宅成交均价为19222元/平方米，同比涨幅8.4%，相比2021年10.7%的同比涨幅收窄了2.3个百分点。观察过去3年房价同比涨幅走势，年初累计房价同比涨幅曲线总体处于持续下行态势，既说明房价走势持续降温，也说明2022年为过去3年市场最冷的一年。

二三四线城市的房价总体上偏弱，尤其是三四线城市，其中二线城市受到“烂尾楼”事件的冲击，销售数据疲软自然也牵制了房价的走势。而三四线城市的人口导入速度慢，其在过去3年房价总体处于持续疲软的态势。

房贷利率有望调整

因为房价下行，使得部分城市已经达到下调房贷利率条件。

就政策层面而言，国家已经给房价下行压力较大的城市下调房贷利率亮起了“绿灯”。1月5日，央行、银保监会发文决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制，新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。

而实际上，已经有城市采取了行动。1月31日晚间，南宁市发布房贷新政，新政明确，即日起，南宁市阶段性调整首套住房商业性个人住房贷款利率下限，调整后利率下限为LPR减60个基点。按照现行LPR，南宁市首套住房商贷利率下限将下调为3.7%。

几乎在同一时间，珠海、厦门等城市也纷纷取消房贷利率下限。珠海有银行工作人员宣称，已于春节长假后的第一个工作日接到通知，首套房贷利率最低可按3.7%操作，且无其他特殊要求。

据了解，上述城市主要调整首套房贷利率，厦门、福州、长春等城市将首套房贷利率下调至3.8%。二套房则极少涉及，如厦门二套房贷利率水平不变，仍为5.1%。

此外，还有城市调整首付比例，以支持刚需购房。湖南省全省13个非限购城市的首付比例下限均降至首套房20%、二套房30%;1个限购城市（长沙市）的首付比例下限首套房为30%，二套房降至40%。

进入2023年以来，已经有近20多个城市率先调整了房贷利率。根据中指研究院不完全统计，包括郑州、天津、福州、沈阳、厦门等在内的二线城市，以及肇庆、湛江、云浮、惠州、韶关、江门等三线城市已阶段性取消首套房贷利率下限。

中指研究院指數事业部市场研究总监陈文静认为，房贷利率下降将有利于减少贷款利息支出，减轻还贷压力，降低住房贷款成本，政策持续放松有望促进正处于观望阶段的购房者入市，提振市场活跃度。

专家认为，后续还会有更多城市选择跟进。上海易居房地产研究院研究总监严跃进认为，在今年第一季度，部分二三线城市房贷利率调整概率较高，主要包括香河、太原、沈阳、柳州、大厂、三亚、日照、石家庄、承德、温州、哈尔滨、昆明、中山、张家口、赣州、珠海、镇江、济宁、韶关、清远、廊坊和乌鲁木齐等。

短期来看，符合首套住房贷款利率政策动态调整机制的城市有望跟进调整，利率下限有望降至4%以下，这部分城市多为普通二线及三四线城市，一线及核心二线城市新房市场韧性较强，房价整体平稳运行，房贷利率或更多从加点数上进行调整。

调整幅度有多大？

最近3年多时间里，房贷利率整体处于下行区间。易居研究院基于过去3年房贷的主流利率，对降低房贷利率的政策效应做了简单测算。其中2020年初全国重点城市主流房贷利率为5.3%，经过3年的金融政策调整，到了2023年1月，关于“3.8%利率为主流利率”的共识逐渐增强。

那么，随着房贷利率的不断下调，购房者到底节省了多少购房成本？假定按100万元贷款本金、30年贷款时间（等额本息还款法）进行测算，其2020年初的月供额为5553元，而在目前3.8%的贷款利率下，月供额则为4660元。如此计算，100万元房贷的每月月供额减少了893元，或者说减少了16%。

当然，需要说明的是，不同城市执行的房贷利率有差异，且政策调整的频率和时间也有差异，该减负情况仅供各地购房者参考。

未来LPR仍有可能进一步下调，进而带动房贷利率的整体下行。易居企业集团CEO丁祖昱认为，居民信贷政策将成为2023年地方因城施策、支持刚需和改善需求的发力点，未来居民按揭贷款政策力度有望继续加码。在2023年稳增长、稳地产目标驱动下，LPR仍有较大下调可能，并将进一步带动房贷利率下行。丁祖昱特别指出，北京、上海等风向标城市若能跟进，对提振市场信心有很重要的意义。