施罕英

磐安宝龙置业有限公司 浙江 磐安 322300

引言

在过去的一段时间中，房地产行业蓬勃发展，随之而来的是活跃的房地产市场和越来越多的炒房客。这样的变化使得国家鼓励发展的房地产行业成为我国经济下滑的主要因素，在这样的环境中一些中小型企业甚至无法在行业内立足。为了能够建立健康的发展环境，各公司逐渐重视起项目成本管理与控制的作用，全过程项目成本管理可以使企业把控项目每一阶段的成本，为其实现利益最大化。

1 项目成本管理的基本概述和流程

项目成本管理是指房地产公司对项目的成本进行具体估测、计划、控制、成本差异调整以及考核的管理过程，它是企业开发项目过程中最为重要的工作环节之一，对项目的成本进行有效控制，可以提高房地产公司在项目中的盈利水平和平时的企业管理水平。房地产公司想要做好项目成本管理工作，需要在开发项目的过程中制定一定的时期、成本水平和目标，并在过程中对每一阶段的项目成本进行考察和控制[1]。房地产公司项目的成本会随着项目开发过程中一些不可控问题的出现而改变，因此，项目成本管理工作者需要有较强的随机应变能力，能够在工作的过程中灵活机动、及时止损，并将成本管理渗透在项目开发的整个周期当中。

房地产公司项目的成本管理通常是全周期性的，其管理流程主要包括项目启动前、项目启动中和项目结束后。在项目开始之前，工作人员需要根据项目计划从细节方面做好对项目成本的预测工作，并选用合适的项目成本管理方法来制定降低项目成本的方案。除此之外，工作人员还需要为项目的各个开发阶段设置一定的成本指标，并将其细化到每个部门甚至个人，以此来实现对开发项目的成本管理与控制。在项目开发的过程中，工作人员需要对项目开发的内容、发展顺序和环节步骤进行可行性规定，并监督在项目开发过程中成本的形成。工作人员还需要使用有效的成本管理办法对项目中的成本浪费行为进行及时的制止，以此来减少项目开发过程中不必要的资金支出。为了能够对项目成本进行更好的管理，工作人员需要对市场环境进行分析，并根据项目的实际情况建立成本管理信息系统，以方便工作人员对项目成本的实时把控。在项目开发结束后，工作人员需要对公司内负责该项目的员工进行业绩考核和能力评定，并调查项目开发过程中出现成本差异的原因，以方便事后定责。

2 ZH房地产公司项目成本管理分析

2.1 ZH房地产公司的项目概述

ZH房地产公司所开发的项目地处于深圳市盐田区东部，距区政府有10多公里的距离，在开发时，其周边的交通条件较差，与市内联系相对不便，但是在开发之后政府对其周边的交通状况进行了改善，一条高速路和三条快速线都已经通车。该项目在高速路附近，且紧邻菠萝山，属于二线海景，周边自然环境相对较好，有少量的山泉溪流。ZH公司所开发的项目总占地面积268km2，总建筑面积为218km2，容积率0.8，绿化率50%。该项目的建筑面积和占地面积都相对较大，所建产品类型较为齐全，功能也较为完善。此项目依山而建，从山势较高处到较低处以此排列为独立别墅、联排公寓、多层住宅和小高层住宅。其中建设7～12层的度假公寓5栋，6～12层的小高层及多层住宅10余栋，面积在190～222m2的联排及独立别墅150多套。ZH公司所开发的该项目成本包括土地成本、开发费用、工程费用、室内装修成本、开发间接成本，等等，在对其项目进行成本控制时，可根据项目进行的阶段进行工作。

2.2 ZH房地产公司项目成本管理的过程

ZH房地产公司以立项阶段、招投标阶段、施工及过程采购阶段和竣工及结算阶段为基础，对项目的成本进行管理，并分阶段进行工作。在立项阶段，房地产公司对项目进行了投资之前的可行性研究，首先，在合同签订之后确定了大概的开发方案，然后编制了项目建议书，交由相关部门审批后编制了可行性报告。可行性报告是公司对于项目成本管理的重要工作内容。ZH公司的该项目在开发时，其周边交通条件正在进行初步改善，环境依山傍水，只是距离城市中心位置相对较远，周边的生活设施也相对比较齐全。其次，是对项目周边的其他房地产项目的价位进行信息收集，并对周边楼盘客户所能接受的价格进行分析。在该项目的周边，楼盘价格在13000元/m2左右，且没有新建楼盘，这对于项目的开发是相对比较有利的，也说明了该项目在此区域内的市场优势。除此之外，公司还要对该项目进行分析，根据项目的基本信息对其技术指标建立初步的数据信息。最后，就是对项目投资测算的分析过程，但是在对该公司的项目进行分析时发现其缺少了对于项目投资测算的分析。

在设计阶段，公司主要对项目的图纸设计和房子房型设计进行管理和控制，ZH房地产公司将项目的图纸设计承包给了相应的设计院来完成，并安排自己的工作人员与设计院的设计人员进行沟通，在过程中将工作落实到每个人的身上，使图纸设计工作事半功倍[2]。在房子房型设计也就是方案设计的过程中，ZH公司利用自己的营销部门对房子的户型进行了初步的确定，同时确定了房子的室内装修成本。在招投标阶段，ZH公司通常以邀标的形式从自己的合作单位库中寻找适合的施工单位进行招标工作，在中标之后双方对施工过程中可能出现的问题进行初步确定，并对项目成本进行严格的控制。在施工和过程采购阶段，公司对采购计划进行持续的跟踪，并在项目中对部分施工材料制定了相应的成本标准，以保证项目在进行过程中不会有施工材料费用的不必要支出。在竣工阶段，ZH公司的项目工程部、总包单位、预结算部和开发部等一起现场确认施工是否全部完成，并对施工项目进行全方位的检查和验收。之后对项目进行结算，对项目中所使用的文件材料进行整合，出示审核意见，并对项目的工程造价进行确定。

3 ZH房地产公司开发项目成本管理与控制的措施

3.1 立项阶段

ZH房地产公司在项目开发的立项阶段最重要的成本管理问题就是遗漏了项目投资测算。为了解决这一问题，ZH房地产公司相关的工作人员可以将工程造价按照专业进行划分为土建部分和安装部分，再将土建部分的各个分部进行划分，测算出该项目的土建工程造价，由此也可得出该项目的安装成本。在对该项目进行项目投资测算后，工作人员才能够初步确定公司是否可以投资该项目，如果投资该项目，大概可盈利多少。除此之外，工作人员还需要对项目立项过程中的各个工作环节进行跟踪，以控制工程成本。在对项目进行审批立项之前，公司需要对相关区域内的土地进行土地出让手续的办理，并委托相关部门出具合格的报告书。项目的立项选址需要多个部门共同参与，因此时间相对比较漫长。如果公司相关的工作人员不对这一过程进行实时跟踪，会使得项目立项过程中出现不可预知的问题影响项目的成本管理与控制工作，同时跟踪立项流程还可以使公司第一时间了解其审核过程中需要整改的工作，有效加快项目立项的工作进程。

3.2 设计阶段

ZH公司虽然将设计部分承包给了市场中资质相对较高的设计院来进行，但是其所设计的模板户型相对比较常见，如果想要在设计中加入人性化内容或提高设计的创新性，公司对于设计阶段的资金投入就要提高，项目的设计成本也会增加。为了确定各个方案的性价比哪个最高，公司的工作人员可以使用价值工程法对方案的价值进行计算，其计算公式为价值=功能/成本，其中功能为工作人员根据方案的经济适用、环境、生活便利性等因素打出的功能系数分，成本则是方案的设计成本[3]。利用这一公式，工作人员可以在不同的方案中快速选择出适合该项目的方案设计，提高对项目设计成本的管理与控制水平。除此之外，在进行项目图纸设计的过程中，工作人员需要加强各方设计团队之间的交流关系。一个完整的项目图纸设计应该包括建筑专业、结构专业、水电专业以及消防专业，等等，不同专业所负责的图纸设计也不一样，如果各方团队不能建立有效联系，就会使得图纸设计过程过于繁杂和混乱。因此工作人员需要帮助各方团队保持实时沟通，减少设计变更，控制设计成本。

3.3 招投标阶段

对ZH公司的招投标过程进行分析可以发现，其开发项目的定额计价和合同约定都不够完善，施工过程中出现了一系列提高工程造价的不可控现象。由于一个新项目的建立和施工是需要多方单位共同合作完成的，其签约的合同相对比较多，如果不对各个合同中的条款进行确定和约束，就会导致在施工过程中因各种问题出现合同纠纷问题，影响项目的施工进程，为公司增加项目成本。因此，工作人员需要对合同的施工进度、项目拨款以及工程质量进行约束，并按照施工项目的不同制定合理的合同条款。例如，在该项目高层建筑的施工过程中，各方可以统一规定当施工在±0以下完成工程量可以申报进度款，±0以上每完成5层可申请进度款，在封顶之后应按照当月的实际工程量进行资金结算。这样可以有效提高招投标过程中签约合同的约束力度，使项目在施工过程中的资金投入更有保障。

3.4 施工及过程采购阶段

由ZH公司与各施工团队签署的合同规定来看，进度款需要按照施工进度完成的80%进行支付，因此相关工作人员需要对当月施工团队所进行的施工量进行精准的计算，既不能遗漏工程项目也不能多算，这样可以保证每个月的进度款能够与工程量相匹配，也能够减少公司对于项目资金支出的紧张压力。在对该项目进行成本管理的过程中，ZH房地产公司提供了相应的施工材料，即甲供材工程量，这样可以降低公司在项目中的投资额，在保证工程质量的前提下为公司实现利益最大化。但是公司的相关工作人员在对甲供材工程量进行管理时需要防止施工团队虚报工程量，降低工程质量等问题。值得一提的是，如果项目中存在甲供材工程量，公司在制定相应合同条款时应将其加入到其中，并在进度款中扣除甲供材工程量相应的资金支出，对施工团队领用供材进行详细的记录，以避免之后出现纠纷问题。

3.5 竣工及结算阶段

在施工方完成合同中规定的施工项目后，ZH公司的工作人员需要及时向相关部门提出《项目竣工验收申请表》，在申请表得到审批之后，各方工作人员要共同进入施工场地对施工项目进行竣工检查和验收[4]。验收完成后，ZH公司的工作人员需要收集好项目建设过程中的各部分资料，并建立备份。如果各方所持有的项目资料不够完整，公司则无法对支出费用进行结算和审核。在完成一系列工作之后，相关负责人需要将工程资料和竣工图等送去有关部门审核，最终完成竣工结算工作。无论是大型房地产公司还是中小型房地产公司，在进行竣工结算的过程中都要做到公平公正，不能因为自己的实际利润较低就强迫施工团队或其他单位对自己进行妥协。公司的工作人员也要坚守自己的职业操守，不能在结算审核工作中放松审核标准，这样才能为房地产行业建立良好的市场环境。

4 结束语

房地产行业项目的全过程成本管理与控制工作是保证房地产公司利润，建立房地产行业良性竞争环境的重要工作。ZH房地产公司项目在成本管理过程中有可借鉴之处，但也存在一定的不足。为了探索公司在项目全过程成本管理与控制中的可行性措施，将ZH公司的项目以建设阶段为划分提出了加大合同约束力度、竣工核算应公平公正等建议，以期提高行业内公司对项目成本管理的水平。