尹秀峰 李晴晴

1.滨州职业学院，山东 滨州 256603；2.惠民县基层统计调查中心，山东 滨州 251700

《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）实施以来，起到了定纷止争和促进交易的双重效果，成为我国市场经济的“定海神针”。但是，完美的权利体系及法律制度也仅是理想状态，权利冲突具有不可消除性。［1］在各种权利冲突中，不动产权利冲突不但涉及标的额较大，而且关系到根本的民生问题，若处理不善，可能导致连锁性反应，甚至出现群体性事件而影响到稳定大局。若排除道德因素，任何的权利冲突都源于权利的不确定性，不动产权利冲突也不例外。不动产作为一种客观存在物，必然存在于特定的时间和空间之中，其上的权利也必然与此特定的“四维时空”产生密切的联系。时空观念是在特定的时间联系和空间联系中对事物进行观察、分析的意识和思维方式。［2］在《民法典》的框架下，利用时空观念研究不动产权利及其变动，探究法律权利与客观存在之间的规律性，必将对理论和实践均产生裨益。

一、时间的一维性对不动产权利的影响

时间具有一维性的特点，即时间总是朝着一个方向发展，既不是循环，更不是倒退，也就是具有不可逆性。时间的一维性又具体表现为持续性、顺序性。所谓持续性是指任何一个事物的运动都要经历一个或长或短的过程；所谓的顺序性是指事物的运动过程中不同阶段的出现有一个先后顺序关系。［3］时间的持续性表现为不动产上权利存在的过程，在《民法典》中称为期间，顺序性表现为不动产上不同阶段出现的先后权利之间的关系。

（一）时间的持续性与不动产权利的关系

期间是时间持续性在法律上的生动体现，《民法典》第二百条规定，民法所称的期间按照公历年、月、日、小时计算。就不动产权利而言，期间的跨度有长有短，以年、月为代表的长期间，一般与不动产权利的交易价值及权利位阶具有密切联系，而以日、小时为代表的短期间主要与不动产的单个权利的确立紧密关联。

1.期间与不动产权利的交换价值的关系

根据《民法典》的规定，不动产上可以设立所有权、用益物权、担保物权和有关债权。从权利性质上讲，所有权是没有期限的，而用益物权、担保物权和有关债权是有固定期限的。但从不动产自身自然属性上讲，不动产会因物理因素、功能因素等原因而部分损耗或整体灭失，不动产不可能永远存在。不动产与不动产权利是“皮与毛”的关系，若不动产自身有期限，则不动产权利必定也有期限。因此，不动产所有权的期间受不动产自身自然属性的制约，体现了不动产的自然属性，而用益物权、担保物权和其他债权的期间受法律或当事人约定的制约，体现了不动产的法律属性。因此，无论从法律属性还是自然属性上讲，不动产权利都是有期间的，且期间从产生之日起呈现递减的趋势。

若在期间的递减过程中，市场环境保持不变，权利上面所承载的交换价值也会呈现出递减的趋势，而且这种交换价值的减损具有一定的可预期性。这种预期可以简单地归结为：现存价值=（原有价值/权利期间）×（原有期间-已过期间）。

2.短期间与不动产权利的关系

短期间在《民法典》中往往不以时间段的形式出现，而是常常被视为时间点，用于确立不动产权利以及相关法律关系的性质，其中“日”这个短期间在立法和法律实务中应用最为广泛，“小时”则较少适用。在立法和法律实务中，短期间与不动产权利的关系表现在以下两个方面：一是确立不动产权利产生。由于短期间具有客观性，故确立不动产权利产生与否最有效、最直接的方法就是不动产权利与特定的短期间相衔接予以记载。虽然这样比较生硬，但相对于权利的不确定带来的风险，便是瑕不掩瑜；二是判定不动产相关法律关系的性质。例如，《民法典》第一百五十一条是否构成显失公平的要件之一为“法律行为成立之时”，《民法典》第三百一十一条是否构成善意取得要件之一为“受让人该不动产或动产时是善意的”。这里的“时”，一般应当解释以日或小时为单位的短期间，此短期间是判定显失公平和善意取得构成与否的必要条件。

（二）时间的顺序性与权利效力位阶的关系

权利的发生与期间存在一一对应的关系，若在同一不动产上存在若干权利，其发生必然存在先后顺序。不同顺序的权利，究竟何者优先是下文探讨的重点。需要指出的是，探讨时间的顺序性与权利效力位阶的关系必须有两个前提：一是坚持《民法典》等法律以强行法的形式确立的规则，不得违反；二是坚持当事人约定优先原则，不得违背。

1.“时间在先，权利优先”的原则

在“物尽其用”的法律理念下，不动产上可能存在若干个具有排他效力的权利，包括物权和具有排他效力的债权。若这些权利不是发生在同一时间，且归属不同的权利人，则权利冲突在所难免。在处理此类权利冲突的时候，应当充分尊重时间的顺序性，坚持“时间在先，权利优先”的原则。常见此类权利冲突主要有以下几种：

（1）不动产上既存共有关系对嗣后权利的影响。共有关系若成立于不动产处分之前，则对嗣后权利变动的效力产生重大影响，甚至使之归于无效。根据《民法典》第二百九十七条之规定，共有分成共同共有和按份共有。共同共有一般是基于家庭关系或特别约定而产生，在处分共有物时原则上必须全体同意，而在没有特殊约定的情形下，按份共有的共有人处分共有物时应当经占份额三分之二以上的按份共有人同意。因此，为了避免此类冲突带来的风险，不动产权利变动时应当调查共有状况和验证相应佐证材料的真伪，尤其是关注权利处分人的婚姻状况和按份共有人持有份额的比例。

（2）不动产上的既存抵押权对嗣后权利的影响。根据《民法典》第四百零六条规定，抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。因此，转让抵押不动产是不以抵押权人同意为条件。但因抵押权的事先存在，会严重影响后继者的所有权权能。因此，在不动产权利变动之前，一定重点关注此不动产的抵押登记状态，以预防交易风险。当然，买受人可以代为清偿的方式涤除抵押权的存在，获取完整的所有权。

（3）不动产上的既存租赁权对嗣后权利的影响。根据《民法典》第七百二十五条规定，租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。该条在《民法典》中确认了“买卖不破租赁”的法律规则，赋予租赁权一定的排他性。因此，既存租赁权虽然不能直接威胁交易的效力，但却严重影响到交易后不动产的占有、使用、收益和处分权能。租赁属于债权关系，缺乏有效的公示手段，具有一定隐蔽性。因此，应当在不动产交易中利用担保、违约金、解除合同等法律手段强化义务方的告知义务，以预防交易风险。

以上三种权利冲突的处理完全按照“时间在先，权利优先”的原则进行，在《民法典》中体现了时间的顺序性。当然，《民法典》中还有诸多遵循时间顺序性的规则，不断昭示着自然法的思想光辉。值得注意的是，社会生活包罗万象且不断变化发展，在现行《民法典》不能顾及的领域，时间的顺序性对于立法和司法实践具有一定的指导意义。

2.“后权利优于先权利”的原则

在民商法上奉行“权利本位、意思自治”的理念，随着时间的推移，新的意思表示形成的后权利不但约束表意者将来的行为，而且使得以前与之相左的先权利失去效力，这便是“后权利优于先权利”的原理。“后权利优于先权利”的原则仅能发生在享有先权利主体之间。对于先权利主体之外的第三人的权利则应坚持“时间在先，权利优先”的原则。在此种情形下，新设权利在时间的维度上有了两个方向：一个方向约束将来的行为，另一个方向则消灭以前的权利。但这并不是对时间一维性的违反，而是符合了物质随着时间的推移而发生“新陈代谢”的基本规律。正如恩格斯曾经指出：“时间上的永恒性、空间上的无限性，本来就是，而且按照简单的词义也是：没有一个方向是有终点的，不论是向前或向后，向左或向右”。［4］

二、空间的三维性与不动产权利的关系

空间的特点是三维性，即每一个物体都是具有一定的长度、宽度和高度，人们常常用一个物体的长、宽、高三个数据测量它的体积，确定它在空间的位置。不动产在物理属性上处于相对静止的状态，其所处的空间位置是不动产之间区分的最重要的依据，也是不动产权利的载体和效力范围。

（一）以长、宽为视角确立不动产的四至范围

“四至”在《现代汉语词典》（第七版）中解释为：【名词】建筑基地或耕地的四周跟别的基地或耕地分界的地方。［5］在权利确认时，“四至”是确立不动产的常用方法。值得注意的是，每一个物体都和它周围的物体存在上下、左右、前后的空间关系，其周围的物体成为物体存在的参照物。在不动产权利确认或变动的实践中，确立“四至”必须借助固定的参照物，若不存在固定参照物，必须人为添加固定参照物。固定参照物以不能混淆、不易替代为标准，原则上可以选择交易不动产之外的不动产或长期存在的设施作为固定参照物。在权利确认后，若固定参照物被移除或毁损，应当及时签订补充协议或变更登记，以重新确立不动产的“四至”。

（二）以“四至”为基础确立不动产空间的延展度

对于不动产仅仅确立“四至”远没有达到明确的程度，因为不动产不是平面的，而是立体的，其必然在确立“四至”的基础上向上或向下不同的空间延伸。我国《民法典》第三百四十五条确立的地表权、地上权和地下权正是基于不动产交易的空间三维性而设立的。无论是地表权、地上权还是地下权，都必须有参照物，其参照物能且只能为原先确立的“四至”范围。不动产的这种延展在私法上原则上不受限制，但也有例外：一是受他人权利的限制，如相邻权；二是受公共利益的限制，如民航线路上楼层高度；三是受政策规划限制，如当地规划行政部门的规划。因此，在不动产确权或变动中应合理考量以上因素，确立不动产权利的空间范围。

（三）不动产空间范围确立的其他方式

不动产空间范围确立的方式原则上以实际测绘“四至”为主，但在实际的权利交割时，还有两种常用的确立方式，具体如下：第一，利用他人的测绘结果确立不动产空间范围。若不动产已经他人测绘并以书面的形式确认，可利用此权属凭证来确立不动产权利的空间范围。如在农村不动产确权中村委会记载的宅基地状况、承包地范围等成为认定权属的主要凭证；第二，利用“房地关系”来相互确立不动产的空间范围。在处分上，我国对国有土地使用权和商品房采用的“房地一体”的立法例。也就是说，通过确立房产空间范围就可以确立土地使用权空间范围，反之亦然。虽然在集体所有的土地使用权和建筑物不是采取的“房地一体”的立法例，但由于房地自然属性的不可分性，房地关系仍然可以在确立不动产空间范围上提供借鉴。

三、小结

市场经济中，权利客体林林总总，不动产仅是其中之一。但无论何种客体，其自身的特定化是至关重要的。若客体无法特定，其规定或约定的权利和义务无论如何完善，都是无源之水、无本之木，财产纷争也在所难免。牢记法律与环境的关联，时时警醒时间老人搬弄是非的巨掌，却是立法者和法学界不可推卸的责任。［6］因此，在研究四维时空与不动产权利关系的基础上，继续探索四维时空对动产、知识产权、虚拟资产等其他客体的影响是今后值得研究的课题。