文/陈玉兰

2016年初以来，为有效遏制持续上涨的房价，上海市政府出台《关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》，并出台“限购令”“沪九条”。由于存量房交易手续较为复杂、交易流程较长，加之近年来存量房交易的数量和频率均在增长，交易的不确定性增加，房地产交易资金来源多样化引发的监管风险增加，各因素叠加影响，给存量房安全有序交易带来一系列挑战。故通过分析影响存量房交易流程的主要因素和流程监管的薄弱环节，进一步优化本市存量房交易全流程，完善本市存量房交易流程监管机制。

一、崇明存量房交易流程和监管现状

（一）崇明存量房交易全流程的基本现状

由于本市的房产交易和登记分开管理，存量房交易流程较其他省市涉及更多部门。直接涉及的行政部门为税务、登记，其次是公安、民政、社保、公证等部门，还有检察院、法院等司法部门，以及房地产经纪机构、银行等金融机构和其他社会单位。同时，交易还要经过交易撮合、合同签订、材料准备、交易业务办理、审税缴税、房款交割等阶段。由于存量房交易涉及单位和部门众多，任何环节发生问题都会影响整个交易流程的安全。

（二）崇明存量房交易全流程监管现状

目前，崇明主要通过以下制度和流程落实对存量房交易的监管：一是建立存量房交易流程管理制度。受理前利用身份证识别仪核对买卖双方身份，必要时进行实地查看，同时对有造假行为的房屋建立“黑名单”。二是建立存量房交易流程审批制度。严格落实全市统一的综合受理、分级审核制度及交易质量抽查制度。三是建立存量房交易流程的信息化标准。利用社保部门的信息联网，对非本市户籍家庭购房人提供的社保缴纳信息进行核查。四是建立职工职业道德培训制度。通过职业道德和职务风险防范教育、定期轮岗、监督监管措施强化管理。此外，还注重与不动产登记部门、税务机关的业务协同，协助税务部门建立纳税证明核查制度，加强信息比对，引进第三方机构对存量房交易资金进行监管。

二、崇明存量房交易流程及监管存在的问题及其原因

（一）崇明存量房交易流程及监管存在的问题

一是交易全流程环节条块化，互联互通水平低。首先，本市各区包括崇明的交易模块虽总体包含法律法规要求的基本程序，但交易流程和监管各有特点。其次，税务、交易两部门虽然在业务上实现了部分协作，但各区整合模式存在较大差异，难以实现互联互通。再次，不同经纪机构的交易流程也存在很大差异。还有以银行为代表的存量房融资机构流程亦有所不同。

二是交易全流程各部门缺乏共享接口，存在信息堵点。相关行政部门间的信息系统各自独立，没有有效的共享接口，造成存量房交易双方在全流程各模块重复申请，重复提交材料，增加交易风险。

三是交易双方在审核度上存在差异。对于购房者和售房者，因政府管制的力度不同，双方在合同是否有效、是否可撤销等方面的适用标准也不一样。就目前崇明住房限购政策实施过程来看，限购对购房者影响程度超过售房者。

四是存在伪造、变造房地产交易材料情况。买卖双方及经纪机构存在伪造、变造交易书面材料的现象，目的是规避住房限购政策，骗取购房资格。也有一些区交易中心工作人员与经纪机构从业人员勾结，伪造材料、逃避税款，造成国家税收损失。

五是交易资金监管实操存在瓶颈。由于群众对存量房交易资金监管知晓度不高，大多数购房者未选择资金监管。强制性监管是防范交易资金风险的优先选择，但强制性监管会面临一些问题，如家庭成员之间的买卖，买卖双方并没有真正的资金流转，如果实行强制监管，即形成“为监管而监管”。还有所涉监管账户利息所得如何分配的问题等。

六是房地产经纪机构监管存在问题。有些经纪机构使用违法或不正当手段，如以包销名义，隐瞒委托人实际出卖价格和第三方进行交易，获取佣金以外的报酬，又或以虚构房源等虚假或不实广告信息，欺骗引诱消费者。

（二）崇明存量房交易流程及监管存在问题的原因

一是制度建设还不够健全。首先，交易中心的内部监管制度存在一定缺失。部分区交易中心在流程监管上存在“重防外，轻防内”的现象。其次，劳务派遣职工与在编工作人员的岗位薪酬差异较大，加剧劳务派遣职工心态失衡，极易引发违规违法行为。还有个别工作人员自律不严，丧失了职业警惕性，甚至走上犯罪道路。

二是经纪行业管理不够完善。许多房地产经纪从业人员专业知识不足，缺乏职业道德，而且从业人员资格认证制度尚未全面建立，大多数人没有接受过全面的专业培训，往往会过分追求商业利益。还有交易中心内外部信息不对称，民众无法获得买卖真实全面的信息。另外，对制假、造假、行贿人员惩罚力度不够，违法成本较低。

三是与其他行政部门协作不够畅通。首先，公安、税务、民政等部门未充分共享信息，核查机制存在一定漏洞。各区交易中心无恰当渠道核对相关材料的真实性。其次，相关部门出具文件的防伪性较弱，给不法分子以虚假材料骗取登记提供了可乘之机。还有各部门、单位之间存在本位主义，往往不积极配合有关文件的真伪审查。

四是预告登记制度实施效果不佳。2007年的《物权法》第二十条首次以国家立法的形式对预告登记制度作了相应的规定，但在实际存量房交易过程中运用状况不理想，主要是因为程序较为繁杂，当事人积极性不高。

三、完善本市存量房交易流程及监管机制的对策建议

（一）进一步优化本市存量房交易业务流程

业务流程优化坚持循序渐进、顾客导向、流程信息化、标准先行和整体最优原则，实现理想发展目标。

1.把握流程优化的重点内容。一是理顺业务流程。按照流程先后顺序安排时间节点，防止顺序颠倒，造成不必要的重复和无效工作。二是强化责任制度。制定交易流程日常管理制度，严格遵循流程的继起性，如违反流程规定，则须承担相应责任。三是加强部门协同。通过信息技术手段实现数据信息互联互通后，实现申请人一次申请，各部门协同共享申请材料，防止重复提交。四是借助专业服务。经纪机构利用专业服务的强项，在资料的准备、预审核、信息录入等方面积极参与。

2.确定交易流程的优化步骤。一是准备阶段。首先，业务处理过程标准化，明确各标准的定义和基本需求，确定定义与业务逻辑关系等，精确使用业务术语，格式统一。其次，业务证件信息数字化，对所有交易的证件进行电子扫描，转换成数据文件并网上传输审批。再次，注重文件协议的电子化输入，便于信息的搜索和查询。最后，建立房屋电子档案，将所有该房屋所涉的文件及信息存入档案，进而建立房地产交易信息动态数据库。二是交易中心内部的网络系统流程优化阶段。依托产权产籍管理系统数据库，与不动产登记部门密切沟通协作，实现交易管理系统和房屋状况查询系统互联互通。三是交易中心内部网络系统的应用阶段。房屋交易双方可以通过网络终端接入交易管理子系统（买卖合同网上备案系统），进行买卖合同网上备案。子系统和交易管理系统之间须设立防火墙，确保交易信息安全。四是有关行政单位系统的接入阶段。建议在上级政府的协调或指导下，与税务、工商、公安、社保、民政等行政部门合作，实施业务系统的互联互通，可以通过网络端口进行查询审核。五是有关社会组织单位系统接入阶段。允许经纪机构和其他专业代理或服务组织，以诚信为前提接入交易管理子系统，进行买卖合同网上备案。各类金融机构也可以联入交易管理系统，通过系统自动获得交易房屋的相关产权信息。

经过努力，建立起存量房网络系统数据库，实现存量房交易全程网上办。

（二）进一步完善本市存量房交易监管机制

一是强化组织领导。加强交易全流程监管，需要上级行政机关强化组织领导，进行顶层设计，实现公安、税务、社保等行政部门的网络互联互通，消除各行政部门的本位主义，实现信息资源共享。行政管理部门要强力推动，提升交易系统功能。

二是完善存量房交易资金监管制度。资金监管网络系统实现与产权产籍系统、银行核心结算系统、公积金管理系统的互通互联，信息实时传输，做到交易资金的动态划拨、实时冻结和税费缴交各环节紧密衔接。

三是完善房地产经纪机构监管机制。建立新的经纪人持证上岗制度，提高经纪人的法律水平。建立健全经纪行业的诚信体系建设，将不诚信的经纪机构纳入“黑名单”。对诚信的经纪机构加大服务力度，如收件受理时给予优惠安排预约名额等。

四是建立存量房经纪纠纷调解中心。由政府部门、行业组织（如上海市房地产经纪行业协会）等牵头，组建存量房经纪纠纷调解中心，集中规范处理存量房经纪纠纷。

五是完善经纪机构和交易当事人诚信教育。严格房地产经纪行业人员资格准入制度，通过行业协会开展从业人员教育培训、业内交流。通过各类宣传载体进行房地产交易诚信制度解读、诚信案例报道，定期公布诚信“黑名单”，提升诚信建设的透明度与公众参与度。

六是构建存量房交易信用档案制度。将经纪机构等服务组织制假造假、伪造证件、虚假宣传等行为纳入信用档案并严厉惩罚。还要对买卖双方伪造、变造交易书面材料和证件等行为如实记录在案，形成信用档案，倡导诚信交易。

四、结语

本文通过剖析崇明存量房交易流程全过程的基本现状、流程监管侧重点及主要环节，分析了影响房屋交易流程的主要因素和交易流程监管的薄弱环节，提出进一步优化本市存量房交易全流程、完善本市存量房交易流程监管机制的对策。建议加强本市存量房交易流程监管的组织领导，强化存量房交易预告登记制度，完善存量房交易资金监管制度，构建存量房交易信用档案制度。在完善经纪机构监管机制方面，建议建立新的经纪人持证上岗位制度、经纪人责任制度，设立经纪机构“黑名单”，不断提高对经纪机构的管理服务水平，构建经纪机构纠纷处理机制体系。同时，建议在循序渐进、安全可靠等基本原则的基础上，按照优化重点，构建全新的存量房网络交易系统，实现交易中心与政府有关行政部门以及其他社会组织网络的互联互通，让“数据多跑路，市民少跑腿”，最终实现存量房交易全程网上办，达成高效便捷、风险可控的效果。