城市更新让生活更美好<br/>——望京国际商业中心A/B/C/D座+望京小街改造项目实践

城市更新让生活更美好
——望京国际商业中心A/B/C/D座+望京小街改造项目实践

2022-12-06北京维拓时代建筑设计股份有限公司周焕周奕奕靳天倚

中国勘察设计 2022年11期

■ 北京维拓时代建筑设计股份有限公司周焕周奕奕靳天倚

改造后的望京国际商业中心D座“大眼睛”

城市是一个有机体。广义来说，城市始终在进行着功能、形态的迭代与更新。可以说，所有城市都在持续更新，但不同时期、不同城市发展面临的核心问题、资源和要素基础不同，城市更新的施政重点也不同。不同城市城市更新的社会经济语境不同，城市更新的内涵、运营特质也有所不同。

建于十多年前甚至于更早期的商业、百货、办公建筑，随着人民生活水平不断的提高，业态的需求明显已落伍，这样就催生了城市核心地段的商业综合体的城市更新。这类的城市更新不仅仅是形象的提升，更多是生活方式及自身品质的提升。这代表了社会不断的前进，同时也代表了产业调整及升级。

望京国际商业中心A/B/C/D座+望京小街改造项目升级紧扣有序疏解北京非首都功能这个核心和首要任务，依据《朝阳望京国际人才社区建设实施方案》提出的“优化创新环境，服务科技人才，在望京地区打造若干国际人才社区”的相关要求，自始至终致力于将该项目打造成为社会资本主导的城市更新改造和街区改造治理的典范、特色商业街的建设典范、国际人才社区的典范、城市精细化管理典范、智慧交通管理的典范。该项目荣获2021年北京市优秀工程勘察设计类城市更新单项奖一等奖。

项目情况

项目地块位于北京市朝阳望京片区，前身为望京国际商业中心，改造范围包含A/B/C/D座+望京小街，原建筑为商业办公业态，更新改造后为“商业+办公”，其中包含5.4万平方米产业办公、2万平方米商业，A/C/D座为—1F/4F，B座为—1F/7F，地上面积约为4.6万平方米、地下面积约为1.17平方米，改造内容主要为外立面赋能更新、室内精装提升及景观环境提升。

建筑形态为L形的围合形态，主沿街面南北进深约30米，东西长度约180米。这里是望京老牌的商圈，被居民们亲切地称为“望京食堂”。然而，老旧的设施、内外割裂的空间状态，让这里的商业已难以适应时代的步伐。

业主希望能在保留原有商业活力和场所精神的同时，重塑景观环境，提升商业品质，并通过引入现代产业办公，给予其自身可持续发展的能力。所以，如何在城市更新的过程中，保存城市的温度，成了设计团队的关键课题。

该项目改造历时4年，整个过程是在和外部的不可控性博弈中一边建设、一边调整，最终的成果有失控的焦虑，也有超越预期的惊喜。

建筑改造前现状

改造后的内院

项目痛点

项目改造前为一代商业，2层以上经营状况不佳，空置率高；商业空间品质、街区功能和商业层次与当下望京国际企业和人才高品质需求错位，部分业权散售。望京小街成为非法室外停车场，割裂万科与方恒的商业人流的流通，设施设备老化严重，城市界面感官较差。

解题整体构思

从单一商业中心打造为区域复合业态，地下一层与首层打造商业，2～4/层打造办公，被A/B/C/D座商业围合的中庭与外围空间打通多个公共连通空间，加强内外连接，激活中庭活力，B座“望京眼”打造为城市界面的重点标识，A/B/C座建筑立面更换提升，结合望京东街步行街提升，打造“望京小街”的商业人气聚集地。

室内调整+形象升级

在望京这样一个国际化的商务社区，建筑延续简洁和优雅的现代美学，外立面采用银白色铝框架和透明玻璃的组合。波浪型的微妙起伏，捕捉一天不同时段的光影变化。在“眼睛”的部分，利用通透的超白玻璃、活跃的明黄色铝板框架，提示出办公和商业的入口空间。模数化的设计最大化保证改造过程中商铺照常营业，建筑采用快速而破坏性最小的改造策略。

空间提升与赋能

项目一期2018年底开业，虽然备受好评，但单纯的立面美化似乎还不能足以成为一个优秀的城市更新范例。所以，第二阶段对商业空间的优化和加密，就是关键的一步。

开放庭院“望京坊”

项目内部原来是一个150米长、50米宽的广场，这种形式完整而尺度中等的广场虽然在北京弥足珍贵，但是它藏在四周建筑背后不被发现，蕴含的巨大能量也不得释放。设计通过引入数个穿过建筑的公共空间通道，将内部广场与外部街道连通。同时，利用景观下沉庭院的设计，将单一维度的广场空间升级为三维的庭院空间，不仅提高了空间的丰富度，打造了独特的庭院办公环境，又有效地把原来地下一层封闭且低效的商业空间转换成面向庭院的优质街铺，使商业的能量辐射到室外，形成了多维的公共空间层次。