肖业忠

(中共山东省委党校[山东行政学院]政治和法律教研部，山东 济南 250014)

2001年，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(一)》第二十七条第三款规定：“离婚时，一方以个人财产中的住房对生活困难者进行帮助的形式，可以是房屋的居住权或者房屋的所有权。”此属对居住权所作的第一次法律规定，对居住权制度最终进入《民法典》起到了不可低估的作用。居住权制度的设立，确定了该制度的合法地位，能够化解特定群体的居住困境，同时也能缓解住房紧张的局面，为居住权的司法实践提供制度支撑(1)单平基：《〈民法典〉草案之居住权规范的检讨和完善》，《当代法学》2019年第1期。。房屋具有财产功能，是物权的有机组成部分，居住权制度的规定，将能够较好地促进房屋利用价值的发挥和财产利益的平衡。

一、居住权的概念与设定

(一)居住权的概念

居住权最初产生于罗马法，在罗马法的条文中，居住权伴行于用益权和使用权，共同构成了罗马法具有人役权性质的民事法律之内容。居住权设计的初衷，盖在于当时罗马人的理念中，妻子对丈夫的财产不享有继承权，当丈夫或家主去世后，妻子或者获得自由的奴隶就变成了无家可归之人。为了解决这些人的生存问题，丈夫或家主就把家产的部分使用权和用益权遗赠给妻子和获得自由的奴隶。这是居住权制度的最初产生(2)[意]彼得罗·彭梵得:《罗马法教科书》，黄凤译，北京：中国政法大学出版社，2018年版，第259页。。再往前追溯，历史影响力仅次于《圣经》的罗马私法——优士丁尼的《法学阶梯》第2卷规定了用益权、使用权和居住权，其中用益权的权益内容最为丰富，使用权范围较窄，而居住权是在他人享有所有权的房屋之上增设的权利，目的是保护、宣示对该房屋不享有所有权之人可以无偿使用。欧洲一些国家在居住权的规定上，一般被认为是沿袭了罗马法的原则精神，如《法国民法典》第六百三十二至第六百三十四条的规定、《德国民法典》第一千零九十三条的规定和《瑞士民法典》第七百七十六条的规定等。当时，居住权的设定对象是他人的住房，居住权享有人的范围只是特定的个人，居住权的享有具有独享性，即不得转让和继承。

我国关于居住权的认识经历了一个较为复杂的过程。我国首次酝酿居住权制度是在2002年，当时在《物权法》的征求意见稿中进行了立法尝试。通过法律条文的形式提出居住权问题，由此，居住权问题便在学界引发了热烈的讨论。在之后的《物权法》起草和审议过程中，对居住权的相关规定又进行了完善。但第四次审议后，全国人大法律委员会研究认为，居住权制度实质上是用益物权的分化，相关问题可以通过用益物权和使用权的相关规定加以调整，如果发生纠纷，通过《婚姻法》《合同法》等救济渠道加以解决即可，不必再行规定居住权的内容。这样，在2006年的《物权法(草案)》第五次审议稿中就删除了居住权的相关规定。这随即引起法学界的广泛讨论和争议。很多学者认为，在目前的社会环境之下，特别是在房屋价格居高不下的情况下，迫切需要通过法律的形式对居住权进行宣示，从而保证家庭成员之间的居住权益和家庭关系的和谐。2018年，《民法典·物权编(草案)》第一百五十九条至第一百六十二条对居住权制度作出了尝试性规定。次年，在《民法典·物权编(草案)》编纂过程中，增加了相关条文，将居住权的对价方面确立为无偿设立，考虑到居住权属非完整物权的用益性，进而否定了居住权人对所住房屋实施转让、继承或者出租的权利(3)杨洪根、徐小琴：《民法典物权编释论:条文缕析、法条关联与案例评议》，北京：中国法制出版社，2020版，第488页。。此后，我国《民法典》自第三百六十六条至第三百七十一条，对居住权的设定标的、居住权的要式成立要件、居住权的登记公示、居住权的权能限制以及居住权的时效性等等都予以规范，由此构筑了居住权法律体系的基本框架。通过对相关法律规定的探析，我们可以作出如下判断：居住权是居住权人与住宅所有人以合同的形式加以约定，目的在于满足生活居住之需要，在他人的住宅上设定和享有占有、使用的用益物权。

(二)居住权的设定原理

居住权具有社会保障性质和社会救助性质，设定权利的主体特定，标的物特定，是家庭成员之间或亲属之间就房屋居住问题产生的民事权利义务关系。作为一种民事法律关系，自然要体现民事权利义务生成的原理和遵循民事规则。

一是书面形式设立体现了权利的继受取得性。居住权不是原始取得，而是基于法律行为所发生的物权变动，属于继受取得。取得居住权时，双方应当采取要式的书面形式签订合同。“应当”两字体现了法律的倡导性要求而非强制性，但通过书面合同的形式明确权利义务关系，有助于相互间的和谐共处，同时也为实施物权登记准备了必要的证据，一旦发生纠纷，也利于权利争议的解决，因为权利救济和权利确认相辅相成，没有救济就无法实现权利，而救济又须依据立法模式和权利属性而展开(4)张平华：《侵害抵押权的民事救济：基于物权编内外的体系考察》，《法学论坛》2022年第2期。。

二是意思自治的合意表达。居住权是特定人之间就房屋居住问题提供的保障与救助，为了与《宪法》第三十九条中“公民的住宅不受侵犯”等规定相适应，在居住权合同签订过程中，必须按照意思自治的民事原则加以实现。因此，在居住权设定合意过程中，就居住权的期限长短、居住权的有偿无偿、居住条件和要求、居住权设定后是否允许房屋所有人对外出租等，都可以通过双方的意思表示加以明确约定。没有明确的合同约定，如果影响居住权的实现，权利人则不得将设立居住权的房屋对外出租和转让，从而对所有权加以限制(5)尹田：《物权法理论评析与思考》，北京：中国人民大学出版社，2008版，第48页。。当然，按照《民法典》第三百六十九条的规定，因人役权(6)人役权是特定人利用他人所有物的权利。利用他人所有物的特定人为需役人，以自己所有之物供他人利用者为供役人。人役权与需役人不可分离，是不可让与的权利。设定的居住权，居住权人也不得转让、继承，这是两个概念，应当加以明确。

居住权虽然是设定在他人房屋上的用益物权，但在日常生活中难免涉及到居住房屋的一些具体情况，对这些情况的处理，也往往需要在双方合意中约定清楚。其一，房屋的修缮问题。在居住过程中，如果设役房屋需要修缮，那么谁来修缮、费用如何承担等等，需要通过合同加以约定。其二，居住权人的优先购买权问题。在一般的民事法律关系中，从租赁合同的角度考虑，基本原则是买卖不破租赁，法律这样设定的目的，在于保障住房者基本居住环境的稳定，防止居住者陷于被动无助的境地。同样，在居住权设定的理念中，从物权的角度审视，更应保障居住权人居住环境免于外力的干涉。如房屋所有人打算出售房屋，须履行提前照会居住权人的义务，并且在买卖价格同等的条件下，居住权人可行使优先购买权。由于居住权属于用益物权的范畴，物权高于和优于债权，故此，在居住权人居住的房屋上如果还设定有租赁，居住权人的优先购买权之权利效力同样优于承租人。

三是体现所有者权益保护。居住权总而言之是设定在他人享有所有权的房屋之上，从法律规定的周延性角度，必须保护所有者权益。按照《民法典》关于物权制度的规定，不动产权益采取公示原则。因此，居住权的设立要以登记为要件，而居住权的消灭亦须采取公示方式，在居住权人死亡或者约定的居住期限届满时，当事人须到登记机关履行居住权注销登记。住宅权利人若以遗嘱方式来实现设定居住权用益物权，除了要符合《继承法》关于设立遗嘱的法律规定之外，履行登记手续亦属必需，否则不能对抗第三人。

二、居住权的法理分析

(一)居住权属于用益物权，具有物权的排他性

物债两分是大陆法系对财产法律关系进行的原则性划分，具有统摄性。居住权属于物权，权利建立在一定物的基础之上，权利的实现不需要他人配合，他人不得以任何不法理由加以干涉。现实生活中，有很多方式可以获得他人房屋的居住权，譬如租赁、借用、抚养、扶养等，但通过这些方式取得的居住权不同于此处所分析的居住权，它们不具有物权的排他效力，不受《民法典》中居住权制度的调整。《民法典》第三百六十六条清晰地确定了相应权属，并特别阐明了居住权用益物权的性质。

(二)居住权具有较强的人身属性

马尔西安说：“役权(Servitudes)附着于人身。”(7)江平、米健：《罗马法基础》，北京：中国政法大学出版社，2004年版，第223页。居住权从严格意义上讲是房屋所有人所有权的一种派生权利，也就是说，权利人先有房屋，然后通过自己与用役人真实意思表示的合同行为产生居住权，非房屋所有人不能产生允役权。同时，用役人是与允役人存在特殊关系的自然人，例如同住的家庭成员、负有特殊赡养义务的老人、负有特殊抚养义务的未成年人等等，法人和其他社会组织不能成为居住权人。根据《民法典》的规定，法人和其他社会组织可以成为允役人。居住权之较强的法律意义和社会意义在于：拓展居者有其屋的保障体系；通过保障居住权益促进城市建设的功能升级和居住条件的换代更新；照顾城市住房困难家庭；房屋的利用效率得到实质性优化；等等(8)王利明：《论民法典物权编中居住权的若干问题》，《学术月刊》2019年第9期。。

(三)居住权收益权的弱化与延展

首先，居住权人不享有所有权项下的收益权。所有权具备四大权能，即占用、使用、收益和处分。根据《民法典》的精神，居住权的核心理念是满足居住权人的基本生活居住。为了稳定这一权利预期，居住权人对所居住之房屋享有占有和使用权，但不享有收益和处分权。因此，如果没有相应的约定，居住权人无权就其所居住的房屋进行出租、转让和赠与，从而保障权利人的充分物权，维护家庭成员之间的和谐关系，同时积极促进社会的稳定。从法条的具体规定中，可以明确居住权的收益限制。其次，特殊情况下的居住权人的收益具有间接性特征，也即收益权的有限延展。这表现在通过居住权制度的设立，为将来老年人采取“以房养老”方式安排晚年生活的行为模式提供了法律支持。随着时间的推移，普通家庭的老年人采取“以房养老”的需求已经非常旺盛。我国的独生子女家庭分布的年龄段主要是50后和60后。50后的职工在工作期间，中国房地产市场尚未异常活跃，这些职工没有强烈的购房需求，等到房价飞涨之时，他们大都退休，其收入难以承受高昂的房价，往往是为了子女购房而力所能及地帮助支付首付款，子女承担还贷义务。这就使得家长和子女在未来生活中都存在不小的经济压力，也迫使老年人不得不考虑自身的养老问题。《民法典》颁行之前，就居住权而言，《物权法》没有涉及，为了鼓励和促进“以房养老”的落地，相关行业于是借鉴美国的做法，推出了“反向抵押”办法，即老年人将房产抵押给银行，银行支付贷款，在约定的期限到来时银行行使抵押权，通过评估拍卖的方式收回贷款。银行在行使抵押权时，往往会存在一系列的法律问题和风险，比如贷款数额低于房屋价值，拍卖后所剩余款在老年人子女当中如何继承？再如因房屋贬值，使得贷款数额高过房屋价值，银行如何收回全部贷款？等等。而居住权制度的设立，恰好可以解决这些难题。有了居住权制度，老年人获得的不是房屋借款的担保，而是从金融机构获取金钱的直接对价。老年人可以将其住房所有权转移给相关金融机构，通过签订书面合同，约定由金融机构为老年人设定居住权至终老，金融机构定期向老年人支付一定数额的金钱以维持其生活。在这种情形下，居住权既具有了有偿性，也包含着间接的收益性，只不过这种收益权是不完整的，被大大弱化了，但是它同时显示，居住权人的收益权契合社会实际的需要，作了相应的法律延展。在“以房养老”的情形下，老年人的房屋如果面积较大，自己有足够的空间居住，为了增加收益，应当允许他们将部分房屋对外出租，这也体现了特殊情况下居住权的间接收益性和灵活性。对此，法律规定具有一定的前瞻性，例如《民法典》第三百二十三条作了如下贯通性表述：“用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。”

三、居住权保护的法益

法益是一个普遍性概念，与权利正相关。自从人类发明了法律以来，法益就如影随形，不断丰富和拓展着自己的范围、空间、内涵和理念。李斯特指出：“所有的法益无论是个人利益，或者共同社会的利益，都是生活利益。这些利益的存在不是法秩序的产物，而是社会生活本身。但是，法律的保护把生活利益上升为法益。”(9)[德]李斯特：《德国刑法教科书》，徐久生译，北京：法律出版社，2020年版，第26页。简单地说，法益就是法所保护的一种利益。

(一)对个人权益的保护

1.对离婚一方特别是女方权益的保护。随着中国经济的不断发展，人们的生活方式也在发生着巨大变化，特别是对住房需求的变化呈现出很多新气象。城镇化步伐逐步加快，农村居民也希望住进更时尚、更方便的楼房，除了遇到拆迁被安置楼房，大量的村民也纷纷到城市购置楼房。这也是催生中国房价高升的一支不可忽视的力量。目前，中国老百姓最值钱的财产就是房产，固然存在着泡沫，但房价居高不下却是事实。千百年来，中国老百姓在家庭生活问题上，一直视子女跟随父母居住为天经地义。女儿出嫁后去男方家生活，从习俗上讲，妻子对结婚用房具有当然的居住权，不需要履行一系列手续。时至今日，房价高悬，年轻人离婚率又高，一旦闹离婚，势必涉及房产纠纷。《物权法》颁行之后，人们开始注重个体物权的保护，随着《婚姻法》司法解释的不断完善，人们也就有了婚前财产和婚后共同财产的强烈意识。夫妻双方一旦离婚，如果房产属于男方的婚前财产，离婚后女方如果不能回到娘家居住，她只能租住房屋，这势必对女方的生活造成极大影响，由此在社会上也就流行起了女方在结婚之前要求把自己的名字加到男方所购婚房的房产证上的众多“爱情故事”。但是，一般家庭购买房屋大都是分期付款，在贷款还清之前，房产证抵押在银行，房屋产权归银行所有，添加名字需要变更借款人，债权债务也会变更，银行不愿意承担这种风险，因此在全部贷款还清之前不能够在房产证上添加名字。没有居住权制度，即便是通过离婚诉讼要求分割财产或通过协商解决一方特别是女方的住所问题，因有时涉及到房屋还贷金额分割问题、房屋面积如何分割居住问题、子女就近上学的照顾人居住问题等，都会使离婚双方产生诸多矛盾和分歧。《民法典》颁行之前，《婚姻法》第四十二条规定：“离婚时，如一方生活困难，另一方应从其住房等个人财产中给予适当帮助”。但是如何“适当帮助”成为一个难题，因为“无论法官秉持何种司法哲学，裁判意见又存在何种分歧，裁判结果都应当是对法律条款的适用”(10)张玉洁：《论民意对我国司法的影响及其法律应对》，《东岳论丛》2021年第8期。。居住权制度则可以将上述难题加以化解，法官可以按照《民法典》关于居住权的规定，判决房屋所有权仍然不变，无房一方可以获得一定期限的居住权，从而使离婚一方的居住困难得以解决。

2.对老年人权益的保护。居住权制度对于保护其他弱势群体的权益特别是老年人的权益也有着至关重要的作用。随着社会经济的发展，家庭子女数量减少、年轻人不再固守本土出外发展、老龄化社会来临等问题，使得传统家庭养老模式已经不能保障老年人在年老时获得子女同住供养，而目前的《婚姻法》及其司法解释，以及《继承法》《收养法》《妇女权益保障法》《老年人权益保障法》等家事法律中对老年人居住等权益的保障规定过于笼统，不具备可操作性。居住权制度的法律化无疑会改变沿袭已久的养老政策。从司法审判实践中可以看出，子女与父母之间的赡养纠纷与房屋纠纷较多，其中首当其冲的就是老年人的居住权益不稳固。《民法典》关于居住权的规定，使这一问题从法律层面得到了明确。前文提到的“以房养老”问题，对有些老年人来说是无法实现的，原因在于有些家庭是通过卖掉老年人的房屋获得资金而购置面积更大以与后代同住的房子，并且一般也只是付了首付款，每个月还得还贷，生活压力之大可想而知。有了居住权制度，就实现了购与居的“有限”分离，虽然“有限”，但对老年人和子女都有一定的稳定人心的效果。子女购房，老人帮忙，新购房屋的所有权归子女，老人在有生之年可以居住。子女的资金之忧和老人的居住之忧一并得到“有限”的解决。

3.对城市困难家庭住房权益的保护。当今社会形态已发生了巨大变化，居住权的主体、领域、客体等如果还囿于传统的家庭婚姻关系之内，显然已不合时宜。从事居住权研究的部分学者对居住权进行了一定的分类尝试，例如有学者认为居住权可以分为生活类居住权和投资类居住权两大类(11)单平基：《〈民法典〉草案之居住权规范的检讨和完善》，《当代法学》2019年第1期。，生活类居住权又分为特定家庭成员间的居住权和为社会低收入群体设定的保障性居住权，后者主要是指现今政府提供给低收入群体的廉租房、公租房、经济适用房、限价房等等。投资类居住权是财产性用益物权，其要遵循等价有偿原则，不在此处所讨论的居住权范畴之内。长期以来，我国法律对房屋所有权和租赁权的规定和保护较为全面，在《民法典》颁行前的《民法通则》《物权法》《合同法》等法律中都有所体现。但是居住权却成了房屋所有权和租赁权的中间灰色地带。小康社会催生了人们需求的多样化发展，而具有稳定性和灵活性的居住权制度对此作出了适时的回应，消除了灰色阴影。目前，由于各种原因，在我国的城市和县镇还存在着为数不少的住房困难家庭，政府为解决这部分群众的住房困难，推出了一系列优惠政策，多层次、多种类住房保障体系渐次形成。但是廉租房、公租房、经济适用房、限价房并不能完全解决目前的住房问题，因为廉租房和公租房的保障对象各有其条件限制，且政府所提供的公租房与符合公租房申请条件的人员的数量相去甚远。在目前许多大中城市中，廉租房、经济适用房和商品房实现对接的困难很多，无力购买商品房的人群获得廉租房、经济适用房的政策落实不畅。为了进一步降低低收入群体的购房困难，同时满足他们对自有住房的渴望，我国开始试行国家与个人“合伙买房”的房屋供给模式，即房屋建成后，有意向购买的低收入群体可以通过与政府签署书面合同，约定各自的出资比例，房屋产权共有，若干年后，居住者不再居住时，该房屋由政府回购，购房者获得资产变现后应得的数额。目前这一做法还处于试点和逐步推广阶段，且其保障方式是个人仍然需要支付一半以上的房款，低收入群体的负担依然很重。有了居住权制度，便能为这些“夹心层”的人士提供一个折中的选择，可以使其付出远低于高昂房价的资金而获得居住权，以此满足自己“住有所居”的诉求。同时，居住权属于物权，与廉租房、公租房等债权性保障住房相比，该权利具有更强的稳定性，尤其是发生第三人侵权时，居住权人可以物权人的身份向第三人主张排除妨碍、消除危险等物权救济权。需要注意的是，虽然居住权适用于公共租赁住房、共有产权房，但我国并未将居住权设计为投资类居住权，而是坚持了人役权属性，即居住权是为满足特定人的生活居住需要而设立，具有较强的人身性和专属性。因此，我国《民法典》规定，居住权不得转让和继承，在居住权人死亡时，居住权也随之消灭。

(二)对社会公共利益的保护

1.维护社会的和谐稳定。居住权依约定取得，但没有排除依法取得。一般而言，居住权属于意定物权，需要房屋所有人的同意才可约定成立。通过法定方式是否可以产生居住权？我国《民法典》对此没有明确规定，但在现实生活中，房屋所有人不允许有居住权的人居住房屋的情形大量存在，由此引发的纠纷也很多。我国《民法典》规定，居住权人有权依约定、采用书面形式订立合同而获得居住权。从字面意义理解，居住权应当依约定取得，但没有排除依法取得。当事人因居住权问题起诉到法院，法院完全可以按照其他相关法律规定，创制司法产品，也即依法确定当事人的居住权。从价值判断的层面，公正司法的产品是社会的公平正义，而公平正义自古以来就是人类共同的理想和追求，是人类社会普遍的价值取向，当然也构成了社会主义和谐社会的基础和前提(12)肖业忠：《公正司法长效机制的多元目标及其实现》，《法学论坛》2022年第2期。。

居住权人对所居房屋的转让、继承等处分权予以有限剥夺。居住权人在所有权人不同意的情况下不得出租所居房屋，故而按照法律规定，居住权人就其所居住的房屋的抵押权消灭。其法理暗含了最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第五条的相关规定。另外，《民法典》还明确居住权消灭的除斥期间，居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。这种情况下，居住权人的配偶或未成年子女的居住权是否还存在？对于这类问题，由于居住权依合同约定形成，通过登记宣示后成立，相关问题完全可以通过合同约定加以实现。如果合同约定其配偶或未成年子女可以继续居住，则配偶或未成年子女属于当然居住权人，但居住的房屋不属于夫妻共同财产，也不得由子女继承。《民法典》通过对居住权进行概念、性质等加以明确规定，使得人民法院在处理相关纠纷时，便有了相应的法律依据，法院完全可以通过个案裁判，使相应权利得以明确，从而保护当事人的相关权益。

2.登记要件主义更有利于权利的保护。居住权的成立以登记为生效要件，这是法律对居住权设立合同设计的专门程序，目的是使公权力介入到私法自治领域，以维护社会公共秩序和公共利益，实现社会治理目标。按登记在不动产物权变动中所发挥的功能不同，不动产登记可分为登记要件主义和登记对抗主义两种形式。德国采取的是登记要件主义，即当事人仅就不动产物权变动达成协议而没有履行登记手续的，不发生物权变动的效力。采用不动产变动登记对抗主义的典型国家是法国和日本，即当事人就不动产物权变动达成协议而没有履行登记手续的，也发生物权变动的效力，只是如果不履行登记手续，不得对抗第三人。登记对抗主义不利于物权的保护，不利于物权和债权的区分，也不利于交易安全。我国《民法典》对居住权的设立，采取的是登记要件主义为原则、登记对抗主义为例外的模式(13)申卫星：《从“居住有其屋”到“住有所居”——我国民法典分则创设居住权制度的立法构想》，《现代法学》2018年第2期。。《民法典》颁行之前发布、现仍然有效的《合同法司法解释(一)》第九条以及《合同法司法解释(二)》第八条，专门就须经批准、登记才生效的合同的裁判规则进行了规定。通过《民法典》第二百零九条规定可以看出，居住权合同自签订时成立、生效，但是居住权则自登记时设立。

(三)对国家利益的保护

1.实现宪法目的。从宪法和民法的角度去综合考量，居住权属于基本生存权，是天生享有、无需通过法律手段而获得的。现行《中华人民共和国宪法》虽然没有具体规定居住权，但其精神能够体现出对公民居住权的保护和确认，例如其第十四条、第四十五条等即有相关的确认和表述。与此同时，党的十九大报告、“十四五”规划建议等对居者有其屋的基本生存条件均作了规划和安排。作为制度的落地，《民法典·物权编》通过具体的法律条文将宪法的精神融入到千家万户的生活之中。

2.科学立法的具体体现。居住权制度的设定体现了科学立法的精神(14)习近平：《关于〈中共中央关于全面推进依法治国若干重大问题的决定〉的说明》，北京：人民出版社，2014年版，第84页。。11—12世纪，伴随着罗马法的复兴，法国、德国等国家的民法都规定了居住权制度，其中《德国民法典》在居住权制度方面的规定最为全面和周延。它一方面规定了传统的居住权，即限制的人役权，非房屋所有权人和非承租人的其他家庭成员对房屋享有居住的权利；另一方面又规定了长期居住权，长期居住权采取契约方式设立，居住期限由当事人约定，居住权可以让与和继承，可以取得合理的收益并享有出租权。19世纪末，东亚国家和地区开始制定民法典，但在西法东渐过程中，居住权制度却销声匿迹了，如日本、韩国和我国台湾地区都没有规定居住权，这也成为我国许多学者不主张设立居住权制度的充分借口。在习近平法治思想的指引下，经过广泛酝酿，践行民主立法，居住权制度最终纳入了《民法典》之中。不仅如此，我国《民法典》关于居住权的规定，借鉴了德国的经验，但规定得更为科学严谨。

3.更好地促进社会进步。居住权制度的设立，是将权利人意思自治与国家干预有机结合起来，通过法律规定，平衡房屋所有权和居住权之间的利益，使社会总量之下的社会财富实现财尽其用，满足不同人群的住房需求，从而不断推进社会进步。社会进步是在政治、经济、文化诸方面“合力”的作用下不断实现的。居住权制度是在“房住不炒”的基本导向之下，不断推进我国房地产市场在曲折和不平衡的发展中走向规范化、科学化的重要制度规范。

4.更好地实现国家治理现代化。一个国家或社会通过法律形式确认的物权，归根结底都是为社会共同生活而存在的。通过居住权制度实现居有所居，一方面有利于最终实现市场对资源配置发挥决定性作用，另一方面对更好地实现国家治理现代化也大有裨益。家庭是社会的细胞，家庭治理是国家治理的基础。《民法典》是私权的集大成，它源于社会生活而又运用法的理念提升私权的效能。民众私权的合理行使以及个人利益的有效维护，为国家治理划定了明晰的边界，而这一边界与国家治理体系和治理能力现代化的意蕴相得益彰。《民法典》进一步完善了国家治理的法律秩序，完成了私权自治和国家治理的良性互动(15)郭洁等：《〈民法典〉推进国家治理现代化的法理阐释》，《政法论丛》2020年第4期。。居住权制度的落地，使得和谐社会得以建构，弱势群体得以扶助，财富效能得以凸显，私法自治得以规范和弘扬，国家治理现代化的道路由此将更为顺畅。