刘文锁

（温州市教师教育院，浙江 温州 325100）

房地产企业不同发展阶段所关注的企业风险具有明显的差异性，最初发展阶段更为关注企业的财务风险以及审计风险，对于税收风险处于较为忽视的状态。在经济发展速度迅速提升以及交易环境变得越来越复杂多变的时代背景下，征税过程的未知因素也呈倍数增长，人们对税收风险的关注程度也明显提升[1]。房地产企业一般会涉及较多种类的税收，与一般企业相比其面临更大的税负占收入的比例。因此，房地产企业税收筹划工作具有较大的发展空间。通过合理的税收筹划，可以帮助房地产企业降低成本、增加利润，为企业实现价值最大化提供保障。土地增值税属于转让房产而获得的增值额征收的一种税，主要征收对象是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。土地增值税的税率并不是一成不变的，而是根据转让房地产的增值税率高低进行调整，然后依据累进原则实施分级计算[2]。房地产企业土地增值税税收面对较多的风险，在进行税收筹划时应当针对风险进行税收筹划。

一、房地产行业税收现状

改革开放以后，房地产行业发展势头迅猛，其在国民经济发展当中发挥着重要的支柱作用。现阶段，社会经济已经得到明显发展，房地产企业的经营业务也有所变化，开发、建筑、销售住宅、商铺以及周边配套设施等商品都属于房地产企业的经营业务。近年来，有关房地产问题的讨论迅速增多，其已经成为社会舆论的焦点，同时也属于百姓民生最为关注的问题之一。随着市场经济的巨大变化。房地产行业也受到巨大的冲击，其市场供求关系也在潜移默化中发生变化。房地产企业税收与其他行业具有明显的区别，首先，房地产企业在转让土地使用权时一般是采取预收定金的方式，月末按照预收定金贷方发生额的5%缴纳营业税及附加。现阶段，房地产企业税收征管还存在一定的问题，比如税务部门征管方面的问题以及房地产企业自身的问题。税务部门征管方面的问题主要有税收的辅助制度不健全以及税收征管力度和深度与房地产行业发展速度不匹配等，最终导致房地产企业税收征管漏洞较多，造成房地产税收流失严重[3]。其次，房地产企业自身的问题主要包括财务核算不规范、财务内部控制缺乏制约机制以及房地产企业税务违法行为等。房地产企业税收本身就存在较高的难度，再加上这些问题的存在更加剧了税收的难度，相应的房地产业所面对的税收风险也明显增加。

二、土地增值税以及税收筹划的意义

土地增值税属于一项针对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物产权取得了增值收入的单位或个人的税目，其施行超额累计税率，可以按照增值额将其税率设置为30%到60%区间之内。在税收方面土地增值税具有一定的税收优惠政策，主要有建筑不同标准住宅的税收优惠以及个人转让房地产的税收优惠等。从整体发展水平来看，我国土地增值税税收增长趋势为先慢后快，并且还表现出增值税增幅高于税收总收入的特点。税收筹划也可以被称为合理避税，主要是指在不违反国家相关法律法规的前提下纳税人对相关政策进行合理利用，对其涉税业务进行合理调整，为企业制定最有利的纳税方案，以此为依据组织开展各项生产经营活动，最终实现企业税负减轻的目标。土地增值税属于房地产企业各项税目当中税负较重的税种之一，面对国家出台的各项相关政策，房地产企业所面对的经营压力也变得更大。在这样的发展环境下，土地增值税筹划工作的重要意义变得更加明显。为了保证房地产企业拥有持续性的发展动力，应当重视企业土地增值税筹划工作的开展，为房地产企业有效减轻经营负担，以此来达到提高房地产企业市场竞争力的目的[4]。房地产企业对土地增值税进行合理的税收筹划，可以在降低企业成本费用的基础上实现企业利润的增加，有利于房地产企业对现有的资源进行充分利用，为企业资源利用率的提升以及企业良好形象的树立提供促进作用，最终实现房地产企业的长久发展。可以将房地产企业土地增值税税收筹划的意义总结为：促进税收法律的完善、有利于国家宏观调控以及提高房地产企业的利润和效益。

三、房地产企业土地增值税税收风险

房地产企业土地增值税税收同样具有税收强制性、无偿性以及固定性的特点，所以其税收风险是无法避免的。另外，房地产企业土地增值税税收风险还具有主观相关性、成本效益性、可操作性及计划性等突出特点。可以将房地产企业土地增值税税收风险归纳为以下三点。

（一）企业内控缺失或不健全方面的风险

房地产企业组织结构一般都较为庞大，其经营业务以及经营活动具有明显的多样复杂特点，通常一个项目需要多个部门的共同参与。因此，房地产企业财务日常处理的工作量一般较为巨大，比较容易出现成本核算混乱的问题，这也是税收管理难度较大的原因之一。而房地产企业当中专门进行税收风险管理的力量相对来说比较薄弱，严重缺乏管理资源，最终造成管理环节的整体落后[5]。目前，已有部分企业已经针对税收工作建立了内部控制制度，可是却没有有效履行税法职责，甚至还有很多房地产企业还没有针对税收建立内部控制和风险管理体系。仍有大部分的房地产企业将重心放在宏观谋划方面，对于涉税合规目标并没有给予足够的重视，同时也缺乏财务管理中涉税内容的了解，更谈不上重视企业土地增值税税收风险管理工作的开展。

（二）企业税收筹划易步入误区的风险

房地产企业开展土地增值税税收筹划工作的目的，是为了在合理范围内减少缴纳税额，税收筹划活动失败付出的代价也属于税收筹划风险中的一种。房地产企业土地增值税的课税对象为土地增值部分，税基大小以及适用税率高低共同决定了土地增值税的交税数目。可是，部分房地产企业在进行税收筹划项目以及选择方案时都可能存在未依法纳税的情况，另外，房地产企业也可能存在对土地增值税税收优惠政策整体性没有完全掌握，而导致难以对相关税收政策进行有效运用和执行的情况，这些都会增加房地产企业税收筹划风险。

（三）企业办税人员自身专业素质不足的风险

房地产企业当中的办税人员承担了企业当中税收管理的主要任务，可是在企业日常经营活动中，有部分办税人员自身业务素质不达标，对于土地增值税税法税规无法进行及时全面的了解，难以准确把握土地增值税税收法规。最终导致房地产企业在实际的税收工作中没有按照相关税收规定进行操作，造成企业出现偷税漏税的情况，不仅会额外增加房地产企业税赋负担，还会导致企业声誉受到损害。房地产企业与主管税务人员之间直接沟通的缺乏，同样会增加企业少缴和未及时缴纳土地增值税税款的风险。税收政策本身就具有一定的复杂性，房地产企业无法及时了解税法的适用范围或者对税法理解存在较大偏差，都会额外增加税收风险。

四、房地产企业土地增值税筹划原则

房地产企业土地增值税筹划应当始终坚持合法原则，因此房地产企业应当对有关土地增值税的相关纳税要求以及法律法规进行充分了解和掌握。在税收政策不断进行调整和完善的过程，新的税收政策以及会计政策的提出，将会对房地产企业土地增值税纳税产生明显影响。房地产企业在进行土地增值税筹划过程，应当树立大局观和全局观念，充分了解认识国家政策、法律法规的规范目的，做出正确的税务筹划，规避税收风险，提升纳税筹划成功率。其次，房地产企业土地增值税税收筹划应当具有科学性，应当对事先筹划引起重视。在这一过程，房地产企业不仅要对当前发展现状进行掌握，还应当保持前瞻性的目光，对未来发展方向进行预判。房地产企业应当将土地增值税筹划作为自身应尽义务。在进行土地增值税筹划过程应当提前整合各项数据，并充分解读增值税相关政策，更好地应对实际筹划中的一系列问题。除此之外，土地增值税筹划还应当结合实际以及变化，进行持续调整。税收法律的调整并不受房地产企业控制，属于土地增值税筹划不可预料的外部变量。房地产企业土地增值税筹划工作过程，应当准确把握相关政策变动以及调整情况，避免外部政策变化对土地增值税筹划工作产生明显影响，促进房地产企业土地增值税筹划风险的有效降低。

五、房地产企业土地增值税税收筹划方式

房地产企业税费负担明显加重、企业涉税风险高以及企业无法获取稳定增长利润都凸显出土地增值税税收筹划工作开展的必要性。

（一）注重税收优惠政策的掌握和利用

国家对于房地产企业的宏观调控逐渐加强，土地增值税属于一项重要的调控政策手段，其变化速度也十分快。房地产企业在进行土地增值税税收筹划时，必须要对相关税收政策的变化形势了如指掌，组织企业当中税收筹划人员对税收优惠条件进行深入研究，预先对土地增值税税收政策的各个细节进行充分掌握，在此基础上制定相应的税收筹划措施。房地产企业要避免违反国家税法规定，选择纳税成本相对较低的缴纳方式以及科学合理的清算技巧。我国土地增值税具有明确的优惠条件，企业应当结合实际纳税情况进行综合换算。方对此含企业在进行土地建设商品住宅项目开发时，应当对土地增值税纳税筹划临界点进行深入分析，可以在不违反税法法律政策的前提下对土地增值税清算时点进行适当延缓，注意与当地税务机关进行及时沟通，避免超过税务机关相关规定标准。

（二）注重利用征税范围进行合理筹划

房地产企业在开发建设房屋住宅时可以利用选择合作伙伴达到减税的目的，譬如国家规定按比例分房自用的可以暂免征收土地增值税。但是，开发土地建设项目建成成品住宅并出售，则应按照一定比例的税率缴纳土地增值税。因此，房地产企业在进行土地增值税税收筹划时，要充分考虑选择合作开发伙伴这一点，也就是依照征税范围开展土地增值税纳税筹划工作。代建房屋同样可以帮助房地产企业节税，代建费用属于劳务输出费用，通过代建建成的房屋未发生产权转移时不需要缴纳增值税。但是，房地产企业选择代建房屋模式时，一定要对房屋用户情况进行充分考虑，然后再进行合理的定向开发，以此来实现节税和减税的目的。

（三）注重利用贷款利息支付模式进行合理筹划

房地产企业贷款利息支付模式的不同同样会影响到企业土地增值税的缴纳，因此房地产企业可以结合不同的贷款利息支付模式进行土地增值税纳税筹划。现阶段，贷款利息扣除限额方式主要包括两种，第一种为商业银行同类同期贷款利率扣除最大限度；第二种支付方式为捆绑利息费用与其他费用，按照税法规定的房地产开发成本的10%比例以内进行利息扣除。这种截然不同的利息扣除方式，为房地产企业节税提供了更多的选择，同时也会获得不同的节税效果。因此，房地产企业应当在比对不同利息支付方式扣除的总费用之后，选择节税效果更好的利息支付方式完成增值税缴纳。

六、结束语

综上所述，房地产企业的发展状态会对国民经济发展产生重要影响，面对较大的税负压力，房地产企业应当重视税收筹划工作的开展。土地增值税属于房地产企业需缴纳税目当中的一种，虽然属于小税种，但是在进行相应的税收筹划时会面对一定的风险，同时也存在较多的筹划技巧。房地产企业土地增值税税收筹划对于企业发展具有重要意义，其主要税收风险来源于企业内控缺失或不健全方面的风险、企业税收筹划易步入误区的风险以及企业办税人员自身专业素质不足的风险。房地产企业在进行土地增值税税收筹划时，应注重税收优惠政策的掌握和利用、利用征税范围进行合理筹划以及利用贷款利息支付模式进行合理筹划，在合理不违法的情况下对企业的税收负担进行减轻。