不动产登记代理行业现状思考

2022-11-11杨振鹏昆明宏业佳信科技有限公司云南昆明650118

中国房地产业 2022年23期

文／杨振鹏昆明宏业佳信科技有限公司云南昆明 650118

引言：

全面做好不动产登记代理工作，应重视对不动产中介服务管理相关法律体系进行完善，做好房屋与土地确权登记工作，合理分配市场监管主体之间的权力与职责，运用行业协会推进不动产登记代理工作。论文将简单介绍不动产登记代理相关概念，以我国西南某省为例系统论述不动产登记代理行业现状问题，并分层浅谈解决对策。

1、不动产登记代理相关概念

从整体视角来看，不动产登记代理相关概念主要包括“不动产”“不动产统一登记”“不动产中介服务”“不动产登记代理服务”等。

《物权法》将不动产解释为“不能移动的财产”，土地、房屋、草地、森林都属于不动产。同时，土地、房屋、草地等不动产上的附着物也属于不动产。不动产有四大基本特征：

（1）用途具有多样性。

（2）不动产具有难以变现性。

（3）不动产具有保值增值性。

（4）不动产价值量大。

《物权法》明确要求，要做好不动产统一登记工作。从2015年开始，国家对不动产统一登记部门进行了整合，国土部门负责集体土地所有权、国有土地使用权、住宅基地使用权、集体建设用地使用权的登记工作；住建部门负责城市房屋所有权的登记工作；农业部门负责耕地和草地的承包经营权登记工作；林业部门负责林地使用权和所有权登记工作；渔业部门负责水面和草地的承包经营权登记工作；海洋部门负责海域和无居民海岛使用权的登记工作。为了方便统一登记，国家对这些部门的职能进行了整合，将自然资源部作为不动产登记中心，对登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台进行了统计。同时，借助先进的信息技术，构建了兼容效果良好的不动产信息登记管理平台，该平台可以公开查询不动产信息。

“不动产中介服务”涵盖了多个领域，主要包含：不动产经纪、不动产登记代理、不动产评估、不动产确权调查测绘、不动产拍卖等资产处理、不动产法律咨询等服务，涉及房地产经纪、拍卖、公证、测绘、评估、律师事务所等行业。

“不动产登记代理服务”由在工商行政管理部门依法注册并在不动产登记代理行业协会进行登记的具有不动产登记代理营业范围的有限责任公司、股份有限公司、合伙企业和个人独资企业，接受客户委托后开展的水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源和土地、海域以及房屋、林木等定着物的不动产登记代理相关业务，具体不动产登记代理服务由取得不动产登记代理人职业资格考试并取得职业资格证书的人员组织开展，主要包含：

（1）代理登记申请、确权指界、地籍调查，领取不动产权证书等。

（2）收集、整理权属来源证明及其他相关材料。

（3）协助权利人办理权属争议相关事项。

（4）依法查询登记资料、查证产权。

（5）提供登记及地籍管理相关法律政策和技术咨询。

（6）提供整合和整理不动产登记资料、开发建设和升级维护不动产登记信息管理基础平台、地籍数据库等服务。

（7）与登记业务相关的其他受托事项。

2、我国不动产登记代理制度

我国的不动产登记代理制度经历了由1996年开始土地登记代理制度试点、2003年正式开始实行土地登记代理人员职业资格制度、2014年取消土地登记代理人的职业资格许可和认定（土地登记代理人资格调整为水平评价类职业资格）、2021年土地登记代理专业人员职业资格更名为“不动产登记代理专业人员职业资格”等过程。

1996年11月18日原国家土地管理局下发了《关于开展土地登记代理制度试点工作的通知》，在重庆、大连、福州、温州市进行了土地登记代理试点，该通知不仅明确了土地登记代理人员及机构管理暂行办法，还明确了土地登记代理人员培训、考试大纲等，从少数人员、机构在小范围内从事土地登记代理工作，对土地登记代理制度的建立进行了积极探索。这次试点为土地登记代理制度的建立进行了试点和探索。

2003年人事部、国土资源部《关于印发〈土地登记代理人职业资格制度暂行规定〉和〈土地登记代理人职业资格考试实施办法〉的通知》（人发[2002]116 号），国家于2003年开始实行土地登记代理人员职业资格制度，从事土地登记代理的人员和机构必须取得国家规定的土地登记代理资格，随后考试每年定期进行。取得土地登记代理人职业资格证书的人员，经登记后可以土地登记代理人名义按规定从事土地登记代理业务。为土地登记代理制度的建立奠定了基础，标志着我国土地登记代理人职业资格制度建设进入实质阶段。

2008年2月1日正式施行《土地登记办法》（2007部令第40 号），其中条文规定：“地籍调查表、宗地图及宗地界址坐标，可以委托有资质的专业技术单位进行地籍调查获得”，正式明确了推行土地登记代理制度，加之全国土地调查工作的开展，各地纷纷成立了不少土地登记代理机构参与，土地登记代理发展到趋向行业化、专业化，并从沿海经济发达地区发展到全国各地。随后国土资源部发文国土资发[2008]70 号和国土资电发[2010]184 号都要求建立、推行土地登记代理制度和检查土地登记代理制度实施情况，更是进一步明确了推行土地登记代理行业发展。

随着《中华人民共和国物权法》、《土地登记办法》和《土地调查条例》的贯彻落实，土地登记开始实行自我举证，土地登记申请时由土地权利人自我提交登记资料和宗地调查成果。实行土地登记自我举证制度，土地权利人在申请土地登记时自己难以提供申请材料的，就需要委托有资质的土地登记代理机构和代理人来完成。实行土地登记自我举证制度，推进了土地登记代理行业的发展。

人社厅函〔2014〕349 号文件《关于做好取消土地登记代理人职业资格后续工作的通知》明确土地登记代理人资格调整为水平评价类职业资格不再实行执业准入控制，自此每年参加土地登记代理人资格的人员逐步减少。2021年1月12日人力资源和社会保障部发布公告，对新版《国家职业资格目录（专业技术人员职业资格）》进行公示，原土地登记代理专业人员职业资格更名为“不动产登记代理专业人员职业资格”。

3、西南某省不动产登记代理服务行业发展情况

西南某省从2002年就开始积极开始探索建立土地登记代理制度，从建章立制度、行业监管、提升从业人员素质等方面开展了大量工作。

3.1 建章立制度

2002年1月，率先颁布了《某省土地登记代理人员及机构管理暂行办法》，明确了申请土地登记代理机构必须具备的条件和管理规定。2003年4月1日实施的《某省土地登记条例》从法律上明确了土地登记代理的合法地位；2003年5月颁布了《某省土地登记代理暂行办法》，进一步明确了土地登记代理的原则、业务范围、程序、要求等，使土地登记代理从制度上、技术上、规范上具有可操作性，并于同年在《某省日报》上公示了第一批土地登记代理机构。2007年8月1日颁布实施了《某省土地登记代理人登记备案管理暂行规定》，明确了土地登记代理人的登记管理、备案管理和责任等内容。2011年1月1日施行了《某省土地登记代理人登记备案管理暂行规定》，该规定进一步强调了土地登记代理机构的责任和监管。

3.2 行业监管

土地登记代理制度的建立实施，促进了省土地登记的规范化和信息化建设，提高了国土行政管理部门的工作效力，但同时也出现了一些问题，如：代理时限过长、代理收费杂乱等不规范情况。省国土厅结合土地登记代理机构的资质年检，组织邀请省发改委、省政府纠风办等部门一起对土地登记代理机构的软硬件、工作场所、代理合同签订情况、代理工作时限等方面进行了抽查，针对抽查的情况进行了通报和责令限期整改。并组织召开了全省土地登记代理业务研讨会，根据各方意见编制了全省统一的《土地登记代理文书格式》，要求全省土地登记代理机构统一使用。通过这些行为，规范了土地登记代理的各项要求，加强了对土地登记代理机构的行业管理。

3.3 提升从业人员素质

某省2003年组织了全省土地登记代理持证上岗资格培训考试，共有500 多人参加培训，其中有480 考试合格取得土地登记代理持证上岗资格。2004年至2006年，组织了国家土地登记代理人职业资格考试考前培训。2007年9月，开展了全省第一次土地登记代理人继续教育和登记备案工作，全省有301 人参加，有292 人考试合格给予登记备案（国家土地登记代理人126 人，省级土地登记代理持证上岗资格166 人）。为了提高土地登记代理行业水平，规范土地登记代理人的管理，在2010年的土地登记代理人续期备案工作中，取消了省级土地登记代理持证上岗资格，仅对国家土地登记代理人进行登记备案。

3.4 存在问题

通过不断努力探索，土地登记代理行业逐步规范发展，取得了很好的社会和经济效益，但同时还存在一些问题：土地登记代理法定地位、法定业务不明确；土地登记代理行业管理后续缺位；执业准则、技术规程不具体；没有统一的收费标准或收费指导意见，行业低价竞争情况普遍；土地登记代理行业协会管理缺位，行业自律管理基本没有等问题。

自2014年土地登记代理人资格调整为水平评价类职业资格不再实行执业准入控制后，加上2015年实行不动产统一登记和国家进一步深化“放管服”改革，不动产登记代理逐步淡化专业机构门槛和专业人员限制，省行业管理部门、行业协会就很少关注土地登记代理行业，土地登记代理行业业务量逐年下滑，传统的土地登记代理机构因业务减少被迫开始进行业务调整或经营转向，不少代理机构已关门歇业。

4、不动产登记代理行业现状思考

不动产登记代理行业的兴起为做好不动产登记管理工作做出重要贡献，有效提高了不动产管理实效性。从整体上看，不动产登记代理行业并不完善，普遍存在以下主要问题需要进行解决。

4.1 完善和健全不动产登记代理相关法律体系

土地登记代理已实际开展了近20年，但在不动产登记代理机构的设立、运行、注销和资质的申请、管理等方面一直没有相应的法律来明确，没有明确具体的不动产登记代理执业标准和技术规程，不动产登记代理职业特别是对不动产登记代理机构或代理人的过失或错误代理行为导致的登记错误等责任承担或追偿缺少相应的法律支持；对不动产登记代理人和代理机构的监管没有明确的规章来依法执行等等很多。要让不动产登记代理人和代理机构规范、自律的为权利人服务，促进不动产登记的规范化和信息化建设，加快不动产登记发证工作进度，使不动产登记代理行为和管理依法依规，需要积极探索，逐步建立、完善不动产登记代理服务机制。

需要健全不动产登记代理法律体系，为不动产登记代理的市场服务体系提供法律支撑。不动产登记代理制度与房产经纪人制度、律师代理人制度相比，制度建设起步较晚，缺少立法层面的法律支持，建议在关系到登记代理的法律、法规和规范性文件的修改制定过程中，要对登记代理工作进行专门论述，尽早建立起统一、独立、完善、规范的不动产登记代理法律体系，使得行业的发展有法可依、有章可循。

要重视完善相关法律法规，充分发挥《民法典》的作用，在此基础上改善不动产登记中介服务管理办法，对不动产登记中介服务管理准则进行量化，同时，要对不动产登记中介机构进行统一，制定代理人立法制度，对不动产登记机构的市场监管职能予以明确，指导和督促地方不动产登记机构实施监督管理，确保不动产登记中介机构在开展登记代理服务工作时有法可依。

4.2 加强不动产登记代理行业的监管与行业自律管理

须加强不动产登记代理行业的监管与行业自律管理，构建不动产登记代理专业化、规范化的市场环境。从制度开始试点到现在，行业管理、协会自律管理经常缺位，没有统一的收费标准或指导价格，各土地登记代理机构为了抢占市场肆意低价恶性竞争；很多省份并没有成立不动产登记代理行业协会，有些省份虽然建立不动产登记代理行业协会，却并未合理划分行业协会的职能，行业协会几乎没有参加不动产登记中介的工作。行业管理机关，应积极引导与支持不动产登记代理工作，加强对不动产登记代理行业的指导、监督和检查，不断健全和完善监管制度。同时要加强不动产登记代理行业的自律管理，（1）进一步建立和完善行业自律管理体制，为不动产登记行业的发展提供组织保证；（2）建立健全不动产登记代理职业道德与职业行为规范性管理制度，研究制定不动产登记代理质量监控体系，构建不动产登记代理社会诚信体系，确保行业规范健康发展。

在全国或省级范围内制定统一的不动产登记代理服务收费标准或收费指导意见。不动产登记代理服务是不动产登记代理机构接受委托人的自愿委托，代委托人办理有关不动产登记及相关事务，并向委托人收取一定服务费用的行为。不动产登记代理服务收费属代理性中介机构经营服务性收费，应坚持公开公平、自愿有偿、委托人付费的原则。目前不动产登记代理收费非常混乱，有按不动产面积大小收费的，有按不动产单元进行收费的，有按不动产用途进行收费的，有双方协商收费的等等，各省收费标准相差很大，甚至同一省内不同地方收费标准相差也很大。

4.3 行业主管部门要加大营造不动产登记代理的市场氛围

不动产统一登记的实施，特别是自然资源统一确权登记暂行办法出台后，需进一步厘清政府与市场的关系，在保证政府提供公共基础登记服务的基础上，建立不动产登记自我举证制度，把不动产登记工作中的一些技术性、业务性工作从行政职能中分离出来，由登记代理机构承担，扩大不动产登记代理业务范围，营造不动产登记代理的市场氛围。我国的第二次全国土地调查、集体土地所有权和使用权调查、第三次全国国土调查等国家级项目中关于权属调查工作并没有强制要求技术人员为土地登记代理人，若国家层面行业主管部门都不积极营造土地登记代理人的市场氛围，那要做大做强土地登记代理行业将会非常困难。

4.4 加强构建多元化不动产登记代理市场服务体系

不动产登记数据整合工作完成和实行不动产统一登记后，不动产登记开始进入了网络申报登记、同城通办、跨地区跨省异地通办、APP 手机端申报登记、交房即交证等的新技术新服务时代，特别是大数据、互联网+、物联网的运用，已完全实现权利人自行申办，传统以土地、房屋为代表的不动产登记代理业务逐渐萎缩，不动产登记代理行业面临着新的机遇和挑战，需要构建更大的以不动产登记代理为核心的包括公证、律师、评估等共同参与的不动产登记代理服务市场。登记代理标的的多样化、复杂化，难易程度的高低不齐，这就需要登记代理提供差异化市场服务。借鉴律师等行业分级制度，对不动产登记代理专业人员与不动产登记代理机构进行划分级别，以便适应和满足不同层级市场的需求，保证与提高代理质量，构建多元化不动产登记代理市场服务体系。