文／王荣生 浙江蓝城青州房地产建设管理有限公司 浙江杭州 310000

引言：

近年来，随着房地产市场的持续快速发展，房地产企业的竞争越来越激烈，要想在激烈的市场竞争中最终取得良好的发展前景，在做好项目运营、融资、营销等方面外，我们必须不断提高房地产工程建设的质量和安全管理水平，项目施工品质的好坏，直接影响着房地产公司的发展，也在很大程度上影响着房地产项目开发进度及成本管理。建筑工程施工技术作为房地产项目施工的重要技术内容，其质量与安全控制直接关系到其施工安全与使用功能。因此，只有建筑工程施工质量安全得到保障，才能确保房地产项目品质及品牌、口碑。但目前在加强工程施工质量、安全管理方面，还存在许多问题，一些房地产企业在实施建筑工程施工技术质量和安全管理控制方面力度不够，再加上施工单位自身的建筑工程施工质量管理制度不完善，使房地产项目本身存在很大的质量和安全问题（比如影响面很大的＊＊园连续安全、质量事故）。因此，有必要对房地产建筑工程施工中存在的质量问题进行探讨和改进。

1、工程案例

工程名称：德清莫干山某“小镇”项目----三期工程造价：3.9 亿元

（1）设计理念及概况：浙江省坡地村镇项目，采用点状供地形式，由23 块大小不同且互相连接的红线范围组成23 个大小不一的组团。用地红线与山体及等高线无序关联，山势陡峭，坡度介于22°～30°之间。建筑风格为现代极简风格，在最好的保护生态环境基础上，让建筑以最小的程度侵入到环境中。形成一棵棵“玻璃墅”被轻轻地“摆放”到莫干山最核心的环境里。组团在郡安里占据最优位置，隐在长林坞水库的北侧，直面水库形成的人工湖和无垠的山景。不同于常规山居别墅的做法推平山地，山镜VILLA 最大程度保留原始山地地形，采用钢结构架空式局部，让每一栋别墅延续莫干山既有的坡度错落排布。

（2）建设单位：德清御隆旅游开发有限公司（浙江蓝城青州房地产建设管理有限公司以建设单位名义履行代建管理）。

（3）建筑设计单位：浙江绿城建筑设计有限公司。

2、房地产项目现场工程管理存在的问题

虽然我国房地产快速发展了近三十年，建筑工程的施工质量有了很大的提高，但相对发达国家，仍然存在一些问题。因此，要及时发现并且解决现场工程管理过程中发现的建筑施工技术质量不过关、材料及施工组织的问题，加强对建筑工程质量管控措施。

2.1 欠缺完善的建筑现场工程管理体系

从当前的具体实际情况可以看出，施工企业本身欠缺完善现场工程管理体系，监理单位及建设单位缺乏强有力的监管手段。尽管施工企业对现场工程管理工作的重要性有了一定的认识，对这一工作的重视程度也日益提高，甚至同时还制定了与之相关的管理制度，然而在这一方面的管理能力仍然不足，导致制定的与建筑施工质量管理相关的制度不健全、不完善，这对具体施工质量管理工作有着极为不利的影响。对于我国房地产建设施工项目质量监督管理来说，想要真正使建筑施工过程质量监督管理工作有序稳步推进，首先建设单位、监理单位及施工单位等参建等位均要建立健全的建筑施工过程质量监督管理制度，方可真正使建筑施工过程质量监督管理工作的有序稳步推进制度得以有效确保。

2.2 原材料及设备问题

目前房地产项目，材料设备来源主要有施工单位自行采购部分及建设单位甲供部分。施工企业往往对材料疏于管理，采购、进场、使用三个阶段都有可能发生问题，从而影响到材料的使用效果，从而对项目的施工造成不利的影响。甲供部分材料设备选择也更多考虑成本，对材料、设备本身的研究深度不够，质量标准不严。此外，项目现场对不合格材料没有及时处理，确保施工期间的材料供应，导致因材料原因造成工程延误或对工程质量产生不利影响。如案例中，项目属于创新型开发项目，使用了一些新材料，存在失败的个例，样板区外墙干挂材料由于急于展示等原因，采用了质量不够稳定的RCC 高强混凝土预制板，导致后期重新更换、产生了近百万的损失。

2.3 管理人员的技术及管理能力不足

随着房地产进入“黑铁”时代，一种情形是呈现高周转趋势，对进度要求非常之高；另一种情形是文旅、科技等综合类项目开发数量越来越多，对复合型专业能力要求越来越高。此外，科学技术的进步，新材料、新工艺的更新迭代，对建筑工程施工的技术水平要求越来越高。目前普遍存在的问题是房地产项目工程施工及管理人员的能力与现阶段建筑工程施工设备的需求不匹配。人是建筑工程施工工程实施的主体。施工及管理人员的工作意识、技术能力和工作态度将直接影响建筑工程施工中的施工质量。由于建筑工程施工没有合理的施工组织和管理，使其质量达不到预期的效果。案例山地别墅实施过程中，对装配式木结构、装配式钢结构及装配式PC 混凝土构件结构进行了成本及施工工艺的比选，最终选择了装配式钢结构体系，但因为在如此大体量的别墅项目中采用尚属少见，团队经验明显不足，在后期的生产下单、施工组织及节点构造方面均存在预估及考虑不全导致的质量问题。

2.4 施工方案优化不够

为了提高房地产工程施工质量，方案优化是一种必要的方法。现在部分工程施工方案在设计时许多细节没有考虑到位，表示不详，施工人员在施工过程中无从下手或者施工难度加大，最终按自己意愿随意施工，从而造成建筑工程施工工程质量问题，问题在严重的情况下很可能会发生事故。如案例中下图所示，原方案钢柱需埋入人工挖孔桩中1m 以上，然后再焊接钢筋、灌注混凝土，施工效率低、吊装定位难度高很容易偏位、后期混凝土浇捣也可能出现不密实情况。优化后，很好的解决了质量问题，提高了效率。

图1

2.5 安全重视仍然不够，安全管理体系不健全

由于房地产高周转的特性，导致很多房地产开发项目一昧追求进度，近年产生了多起影响较大的安全事故。工程施工建设中有一些高危作业，这些都要靠人工完成，对施工人员来说比较危险，如果出现问题就会威胁到他们的生命财产安全。因此想要真正使建筑施工过程安全管理工作有序稳步推进，首先施工企业要建立健全的建筑施工安全管理制度，合理的设计，建设单位及监理单位有效及科学的监管，方可真正使房地产项目施工安全管理工作有序稳步推进制度得以有效确保。但是从当前的具体实际情况可以看出，尽管国家也进行了相关的立法工作，项目参建各方对安全管理工作的重要性有一定的认识，对这一工作的重视程度也日益提高，甚至同时还制定了与之相关的管理制度，然而在这一方面的管理经验不足，施工单位务工人员对安全管理仍不太理解，在实际施工中存在侥幸心理，管理人员在管理过程中没有落实安全问题责任追究制度，未能及时发现和改进存在的安全隐患。

3、房地产项目工程施工质量问题的措施探讨

加强现场工程管理有重要的作用，质量控制能有效保障施工人员的安全，保障项目开发过程中的质量控制，促进企业采用高新技术设备和技术，更加安全。减少人员伤亡，维护社会稳定。现场工程管理能有效提升施工企业竞争力。企业要取得更好的经济效益，应做到优质、高效、低耗。

3.1 制订科学的质量保证体系

无论当下房地产开发企业实现精细化管控或者日式管理，又或者引入第三方飞行检测，均为了更好地保证质量管理的有效开展，有效地减少质量问题发生的可能性，有效减少因质量问题造成的损失，从各个方面加强质量监督管理，确保工程质量工作的全面落实。要制订出一套科学、合理的管理和维护体系，保证各项制度得到切实执行，加强对施工单位的监督力度，并形成健全的评价体系。对建筑项目进行全面控制，还应根据建筑项目具体项目的特点进行依据，完善和修改管理计划。首先，项目团队应组织工程策划，确定质量管理目标并分解，监理管理制度，明确监督管理及应急措施，可以按工序或者工段设置停止检查点。其次，在施工单位及供应商招投标阶段，应对项目质量安全目标、工作界面、管控标准、施工组织要求等进行详细解释并列入招标文件。最终在现场实施过程中，建设单位、监理单位加强监督管理力度，施工单位提高项目施工管理人员的业务水平，提高施工质量管理水平，以适应房地产项目的需求。

3.2 严格控制材料设备质量

项目开工前，房地产项目公司应做好工程策划工作，对施工技术要点和施工现场的实际情况进行评估。同时，也要对合同中产生的费用进行综合考虑和合理投入，与投标公司就可能出现的问题进行沟通协调，确保后期合作顺利进行。合同审核签订后，应要求施工单位严格按照合同规定和标准进行施工。督促施工方使用合理的材料设备，避免对工程质量产生不利影响。在材料的选择上，要严格筛选和批准材料供应商。根据工程建设进度制定科学的招标采购计划，匹配进度、衔接工序，也确保质量。同时，当材料进入施工现场前需要开箱检查、抽样、测试等过程，这些过程必须严格按照质量规范的要求执行，所以，不合格的产品尽量不进入施工现场。在工程中的原材料等还需要同时具备相关行业国家技术规范，需要提供工程施工材料质量检验机构的合格文书证明与工程施工人员出厂质量检验的合格证明，保证工程施工中的相关工程建筑材料以及施工质量安全符合规范。进入施工现场的材料应堆放整齐，并清楚标明各种材料的使用说明，这样可以有效减少材料的误用，甚至避免材料的误用。在工程施工过程中，按照材料设备选样、打样、定样，最终展开使用的原则，避免返工损失的同时确保质量。

3.3 优化工程管理方法

施工技术也直接关系到项目的质量，要做到既要重视关键环节的设计，又要进行专业技术的评估，以保证工艺的合理性。在我国房地产项目的建设中，既要有健全的管理制度，又要有相应的管理手段来对其进行全面的控制。建筑工程施工单位要不断优化施工方法。由于施工项目涉及到大量的工程量，单纯依靠房地产建设单位管理是不现实的，必须整合各参建方力量，明确各方责任，通过建设单位与专业施工单位的合作，保证建筑工程的施工质量。施工人员在收到施工信息后，可以对建筑工程进行及时的施工，从而提高了施工效率，缩短了施工时间，提高了建筑工程的施工效率和工作效果。在复杂性高的项目或部位，必须要借助BIM 技术实现多套结构模具方案的建构，建立良好的系统评析机制，随时的对现场的施工情况管理，并且实现信息资源的共享。另外，在这一阶段，施工管理人员也可以借助3D 技术对交底的工作要求实现全仿真模拟，帮助交底的工作人员将施工图纸和施工报告进一步检测并复核，提高了工作效率，减少了操作上的失误。社会发展的趋势正在迅速变化，在当前数字化发展的新形势下，各领域的日历工作面临着新的挑战和机遇。对于房地产项目工程的管理，也要从更新角度思考，快速找到管理的重点，从而保证管理的质量，提高管理的效率。

3.4 强调使用先进技术

采用数字化系统辅助工程管理，整合所有管理工作。通过数字模拟、网络监控，对项目进行目标分解、模拟实施、实时监控，确保管理效果。采用数字信息化管理系统，既能保证楼宇建筑工程施工控制系统的运行效率，又能对监控系统进行不断的优化和完善，整个施工管理系统运行稳定，保证了建筑工程施工信息管理的效果。在技术手段上进行了革新，也就是在建筑设计思想和施工方式上进行革新，采用技术手段，采用先进的技术手段，辅助管理，从而达到更好的效果。这种方法既能加速建筑项目的工期，又能从某种意义上保障施工质量，为建筑项目的顺利实施提供有力的保障。

3.5 加大设备维护管理

设备的性能将会直接影响到工程的进度，而工程进度与施工成本、质量是紧密联系的，故机械设备的管理将会间接影响到施工成本及质量。这就需要对机械设备进行严格的管理，单位可以安排专业人员对设备进行统一管理，主要负责设备的检修、维护以及保养等工作，一旦发现设备问题，必须要及时的采取相应的措施，避免对工程进度造成影响。建筑企业要适应新时代的发展潮流，充分理解机械化操作的安全性需求，制定出具体的管理规范，并对其进行监督，并对其在工地上的基本材料、机器和机器进行规范化的管理。对于那些出现了明显的老化问题的装置，必须尽快地采用先进的技术改造和更换。这可以确保整个工程的运行环境更加的安全，避免任何一个机械装置的失效，从而有效地提高了项目的整体工作速度。同时，要使工程工人掌握先进的机械设备的使用和技术要点，树立质量观念。从而可以减少工程质量事故的发生，提高设备使用的使用年限，同时保证工程人员的生命财产的完整。建立健全机械设备管理制度，人员持证上岗，指定专人管理，落实责任，另外，设备管理人员要做好设备运行情况的记录工作，为后期设备的检修工作做准备。同时，管理人员也要做好设备的交接班工作，并要求设备的操作人员做好运行情况的记录，最大限度的提高设备的运行效率，保证工程能够在规定的工期内完成，从而最大化的降低施工成本。

3.6 建立完善的安全管理体系

对施工单位来说，施工安全非常重要，需要采取切实措施，组织实施。制定施工操作规程和各项规章制度，有规章制度遵守施工现场计划，遵守各项安全注意事项，经常对施工人员进行安全施工培训，广泛宣传安全和事故预防的重要性。而对于房地产企业来说，在进行工程管理模式创新时，不仅要落实具体措施，还需要落实对相关人员的责任监督和处罚制度的激励措施。从目前的建筑工程管理模式出发，可以发现，在建筑管理的实际过程中，总会出现各种各样的问题，这将对房地产项目产生负面影响。因此，加强建筑管理中的责任监督具有十分重要的意义。识别安全风险，施行安全教育制度，定期进行安全检查以识别事故迹象，并采取有针对性的措施以消除事故。并建立实施安全奖惩制度，以鼓励安全工作的实施。

3.7 持续监控，加强安全管理

安全监控和奖惩是操作安全控制的重要手段，是对工作中是否满足以上各项的综合评价。理论上，当上述工作能在本地做好时，监控安全和奖惩是没有意义的。然而，这种情况并非如此。安全监控目前在实际安全工作中发挥着重要作用。安全监控应该从两个方面进行：一方面是静态监控，另一方面是动态监控。静态控制是对人的意见和对物体和人的安全意识的监控。包括人们对安全的思考、安全组织、安全责任体系、安全措施、安全工具的实施等。动态监控主要是控制，下一步工作是评估人员在操作过程中的工作时间表的安全性，即工作场所的动态性。

结语：

随着时代的进步，我国的科技水平不断提高，经济发展的速度有了明显的提高，房地产工程的施工与过去相比有了很大的进步。房地产工程施工是影响工程整体质量的重要因素，项目现场工程管理影响着整个房地产工程的按期交付和安全运行。因此，人们必须在施工过程中做好工程施工管理工作，以确保交出业主满意的房产品，为企业在当下房地产行情下更好的生存。