王 婕，华志涛

（珠海市建筑设计院，广东 珠海 519000）

0 引言

随着国家城市和经济的发展，居民对美好生活的需求与城市发展现状的矛盾越来越突出，老旧小区改造作为城市更新的重要工作内容，有利于控制增量、盘活存量，推动城市发展由外延扩张式向内涵提升式转变，促进城市和谐集约发展，改善居民的居住条件和生活品质，满足居民日益增长的美好生活需要，提高群众获得感、幸福感和安全感[1]。老旧小区改造通过对建筑、环境等的物质改善，分步骤分阶段的逐步实施，对居民的生活、服务、交往等空间更新营造，从而推动城市的健康发展，减少“城市病”。

随着城市的发展，老旧小区现存的种种问题，使得居民缺乏对社区的归属感，物质改造的同时如何重新凝聚居民对社区的感情，必须从更高层次进行更广泛的科学研究，从地区环境的建设与整治、城镇的体系、城市的结构与形态、建筑类型等多种途径综合探索，并自觉引入多学科的合作[2]，剖析社区居民的深层次心理需求，在改造过程中通过加强居民的工作参与度，目标实现度，来提高小区居民的社区归属感，形成社区共识，达到“和谐共生”的目标。

1 改造背景

建筑业是当前不可再生能源的主要消耗者，也是我国“碳达峰、碳中和”行动的减排重要行业，中国工程院相关研究报告提出，改变既有建筑改造和升级换代模式，由大拆大建改为维修和改造，可以大幅降低建材的用量，从而也减少建材生产过程的碳排放。在这样的背景下，国家越来越重视老旧小区的改造工作，2021年12月14日，住房和城乡建设部、国家发展改革委、财政部联合发布了《关于进一步明确城镇老旧小区改造工作要求的通知》，对城镇老旧小区改造工作明确了相关衡量标准。

1.1 明确概念

老旧小区这一概念自从2007年至今分阶段逐渐明晰（表1）。

表1 老旧小区的概念发展

通过表1分析可以明确以下3点内容：①明确时间年限，将老旧小区的重点划定为2000年前，即建成时间在20年以上的居住建筑，在一定程度上扩大了老旧小区的改造范围。②注重环境和居民的改造建设，重点关注了解决失养失修失管、市政配套设施不完善、社区服务设施不完善等问题。③参考居民意愿，强调在改造工作中应以问题为导向，以居民意愿为实施前提，在居民强烈改造意愿的支持下才能顺利实施老旧小区改造工作。

1.2 城市现状

珠海市自改革开放以来进入城市发展期，大量人口的涌入推动了珠海市的居住需求发展，于是在20世纪80—90年代建设了大量的住宅小区，这些小区大都位于城市中心区域，周边配套设施齐全，生活便利，建筑多采用钢筋混凝土框架结构，无地下室，无架空层，大都为7层左右的楼房，无电梯，以商品房为主兼有单位房改房混住。随着城市的不断扩展，这些小区的原居民大都已经迁移，二手房、租赁房成为老旧小区的主要构成，居民组成较为复杂，对社区没有归属感，公共秩序和社区凝聚力弱。同时，由于老旧小区的配套设施标准低，例如，雨污水系统未进行相应改造或建设，致使大量污水通过雨水管渠直接排入排水渠内，部分排水渠因此变成了臭水渠，造成了严重的环境恶化，影响周边居民的生活环境，不少市民通过不同渠道强烈要求政府整治老旧小区的配套设施，提升小区的居住环境质量，改善老旧小区居住环境。

珠海市作为全国第二批“海绵城市”试点城市，新建建设用地都有严格的“海绵城市”控制指标，通过“海绵城市”建设可以有效降低地表雨水的污染，还可以缓解城市雨涝天气的洪涝和积水问题，然而老旧小区始建之初并未考虑与“海绵城市”相关的措施，因此雨水天气会造成道路积水，雨水直接排放到市政管网也对市政管网造成一定压力。老旧小区改造需要对现状做适当的“海绵城市”改造，提升城市水环境质量的同时，有效减缓雨涝排放压力。

2020年初的新冠肺炎疫情也暴露出老旧小区在应对应急突发事件时所表现的薄弱能力，此次疫情对小区的公共信息检测、应急物资储备、小区出入门禁监管等都提出了较高的要求。这也是为了保障居民大众的身体健康安全、维护社会稳定的必要方式，老旧小区相对于新建小区在这方面还存在诸多空白，需要在改造过程中进行补救。

2 项目基本情况

珠海市青竹花园小区属于20世纪90年代建成的住宅小区，经过30年的使用，该小区存在一定的老化现象。作为改造项目，对现有各类施工要素进行解析是制定改造策略的前提。建筑本体、环境现状、居民构成等不仅是现存空间的物质要素，也在一定程度上反映了人们在精神方面的需求。为此，需要对整个小区的各类要素进行仔细的梳理。

2.1 建筑本体及环境要素

该小区于1992年开始建设，占地面积58 343m2，除了临近城市干道有部分对外的商业裙房，其余均是6～7层的住宅楼，小区密度较大，中心有一个集中的活动场地，供儿童和老人活动，另有一处建筑作为小区公共室内活动的配套，现作为社区活动中心。小区设有独立的配电房和垃圾房，小区的排水系统年久失修、雨污混流、部分管道堵塞及污水溢流等问题，严重影响小区的雨水污水排放，已不符合城市建设和环境保护的需要。

小区位置在城市中心区域，周边生活设施齐全，非常方便，对城市居民的吸引力较高，然而小区内部停车位严重不足、公共活动空间缺乏、市政设施老化后带来的消防安全，给水压力不够，污水管沟堵塞等问题影响了居民的生活质量。

2.2 居民构成要素

本项目涉及居民711户，楼栋总数29栋。珠海市作为一个改革开放后发展的城市，小区人员流动性较大，除了原有住户外，该小区内普遍存在租、转售现象，小区内的居民人口构成复杂，由于年龄分布、家庭组成、经济现状、生活习惯等不同因素的影响，小区居民需求呈现多样化的特点。在这样的需求环境基础下，小区的各类公共事务工作在居民中的实际效果呈两极分化的现象，对于涉及自身利益的公共事务会引起居民的强烈反弹，而不涉及自身利益的事务则采取不关心的态度，这样往往难以组织居民参与到公共事务中。

3 设置项目目标

老旧小区环境整治提升工程是珠海市为解决城市“快速发展”过程中遗留的人居环境品质不佳、休闲运动场地不足等问题的创新性实践，具有投入小、见效快、使用率高、社会效益显著的特点，深受市民青睐。在建设健康城市、提升城市品质、提高城市治理水平和积累社会资本等方面发挥着重要的作用。从城市环境来看，通过改造后的老旧小区，其市政设施质量得到提升，雨水、污水的排放也能够从源头上得到改善，有利于城市水系的改良，提升城市景观效果。同时，水安全的治理也能有效缓解城市雨涝现象。

本项目以环境整治提升为主要抓手，目标是通过参与规划的方式，靶向治理老旧小区环境，提升老旧小区公共空间利用率，引导老旧小区治理建设，使老旧小区改造后的成果向可持续方向发展，对提升老旧小区生命力起到支撑作用，并且公共空间的改造与治理也需要适应与城市韧性建设要求，通过改造老旧小区的安全环境，确保老旧小区有能力应对自然灾害和突发事件。

4 项目设计工作

老旧小区改造的前期工作是一个核心内容，也是工作过程中耗时最长，参与面最广的一个工作。通过强化机制建设，组织专家进行现场调研，召开社区改造讨论会，充分调动老旧小区居民的参与度。

4.1 机制建设

社区党委主动牵头，搭建小区自治组织架构，成立业委会，同时为了对业委会进行有效监督，壮大业委会力量，成立监事会，并安排社区党委兼职委员2人担任监事会成员，成立“红色业委（监事）会”参与老旧小区治理。通过发挥党员的先锋模范作用，以健全架构、规范运作、服务小区为目标，探索老旧小区治理新模式。

4.2 开展现场调研

由于设计方对社区了解并不全面，因此在与最了解社区情况的社区党委书记和居民代表陪同下，进行了多次详细的现场调研居民走访。同时，为保持设计者与居民之间有良好的沟通，设计方与居民组建了微信群，形成一个良好的沟通平台，获得社区居民的信任，保证后期工作顺利进行。

通过调研，分类整理调研结果，提出初步解决意见，形成表格文件，用做下一步工作开展的基础报告。

4.3 召开社区改造讨论会

仅进行现场调研是不足的，还需真正了解社区居民对该社区在“衣、食、住、行”上的需求，收集更广泛的公众意见，要向公众讲解规划工作，践行“规划公开、深入基层”的工作理念。通过社区改造讨论会（表2和图1）的模式鼓励社区居民发表自己对社区改造的意见和建议，确保本次整治能够落到实处，改善社区居民的生活质量。

图1 改造讨论会关系

表2 讨论会工作流程

4.4 建立设计团队

设计团队根据首次讨论会上居民所提出的意见开展方案设计，并通过社区会议的形式向居民讲解本次设计的理念和方法，让居民直观了解设计内容。设计团队收集居民的意见，完善设计方案，使改造能够真正满足居民的需求，并开展线上调查，增强居民的社区改造参与意识。

召开初步方案设计第二次讨论会，根据征集线上和线下大部分居民意见进行完善的初步方案设计，向居民讲解老旧小区改造采用材质铺装、植物、空间塑造等。与青竹花园的业主委员会对已修改的方案进行确认，让设计团队完成设计方案的最终修改，尽快进入施工阶段。

召开社区设计方案表决会（图2），在公示前组织部分居民及居民代表对本次公示方案设计进行表决，确保公示的设计方案贴合居民的需求，减少公示期间居民对方案的异议，从而保证本次改造能够按照预期进入施工阶段，提高效率，让居民可以尽早体验到具有活力、舒适、幸福的“新”社区。在会议上，设计团队向小区业主及业主委员会成员一一讲解方案设计里的细节，包括小区给排水、道路、电力通信、照明、海绵、消防、景观及韧性社区等内容，让每位业主都能够清晰地了解社区改造后社区的居住环境、活动空间等产生的变化。

图2 表决会流程

5 项目实施阶段

经过方案公示，项目进入施工实施阶段，这一阶段由于各类原因，往往是最容易产生各类矛盾的阶段，本项目在这一阶段继续沿用设计团队的主导作用。

（1）由街道办、设计团队及业委会代表在青竹花园党委党群服务中心与施工单位联合召开接头会，坚持一周一会，做到当周发现的问题当周解决。由于施工阶段是落实本项目设计的重要步骤，街道办、设计团队及业委会代表都对后期施工十分重视。因此，要做到以下5点工作要求：①施工单位需提前熟悉图纸，理清设计意图，与设计团队、业委会及居民保持紧密联系。②对施工人员的出入、衣食住行等有明确的管理机制。③针对施工可能存在的问题制定应急措施。④在施工前，需建立预告机制，提前告知居民施工时间、施工内容、注意事项等。⑤保证施工材料的质量，尽可能减少施工对居民日常生活的影响。

（2）施工阶段社区规划师配合施工推进及方案修改。设定监察机制，对施工现状进行监察，协调现场围墙改造、雨水立管接雨水花园改定位、中区停车位图纸调整等内容的工作。在施工过程中及时反馈居民意见并研制相关修改方案，及时与施工方召开工程专题会议。发动社区居民参与施工监督，设立“楼长”巡查制，组建监督设计施工群，同步开展设置线上沟通机制。

6 结语

老旧小区因其居民构成复杂，公共事务组织协调困难，工程施工与居民存在矛盾，因此开展老旧小区改造工作时困难重重。本项目通过搭建社区规划师+社区居民的共建工作平台来探索整合解决诸多问题的途径，组建设计团队，发动社区居民积极参与老旧小区的改造，改造过程中充分调动居民主动性，实现社区空间营造，提升居民的参与感和归属感，培养社区居民形成自治共治意识，将小区的发展作为居民的共同利益，将小区居民凝聚在一起，为小区改造后向可持续发展奠定基础。

老旧小区的改造要结合社会实际，要想实现环境美好、生活幸福的目标，就要以打造“完整社区”为目的，从微观角度出发进行社会重组，通过对人的基本关怀，维护社会公平，最终实现和谐社会[3]。老旧小区的改造不仅要重视空间层面的建设，更要强调有效的社区治理，充分发动居民在社区中的作用，创新社区管理服务模式，实现长效建设。