余洁

（北京农业嘉年华投资管理有限公司，北京 102211）

一、都市休闲农业园概述

都市休闲农业园是都市型现代农业的一种产业模式，在城市周边打造以农业为核心内涵、融入休闲娱乐元素的主题园区，充分满足都市人群对田园风光和自然怡情的需求和向往。以第三产业带动第一产业发展，提高第一产业附加值，拓展城市传统功能。都市休闲农业园的投资方正积极探索和共同建立产权激励、规划引领、特许经营、生态补偿的都市现代农业与旅游业协同发展机制。

基于农旅融合的都市休闲农业园区是一种集生产功能、生活功能以及生态功能于一体的高级产业形态，其内容主要有农业生产种植、农事体验、科普研学、休闲娱乐，并配套有生态餐厅、乡居民宿等。同时，都市休闲农业园区发挥着多功能平台的作用，包括政府兴农助农平台、农业科技展示平台、创意娱乐体验平台、科普教育交流平台等，推动了农业、旅游业、文化教育业等多业态的综合发展和转型升级。

二、投资项目风险识别与评价

在制定项目投资策略时，准确识别、评价关键性项目的投资风险因素，是作出科学投资策略、避免投资失败的第一步。项目投资风险是影响项目建设运营效率和效果，无法实现项目投资回报的各种风险的集合。作为多产业融合的新型业态，虽然受到投资者的热捧，但都市休闲农业园的运营周期长、投资规模大、涉及范围广，因此该项目的投资风险往往比传统产业项目的投资风险更高。

识别项目风险，需要准确把握投资项目特征，再选择合适的风险识别工具。

（一）项目特征

1.综合性

都市休闲农业园项目的业态综合性强，结合了第一产业、第二产业和第三产业。第一产业的园区内容也不再局限于传统农业，而综合了生态农业、休闲农业、循环农业等。

2.强关联

都市休闲农业园项目的产业链呈现出高度组织化的特点，各个产业环节关联紧密。园区运营企业、投资人、农村合作社、当地政府等联结紧密，利益共享，风险共担。

3.高敏感

都市休闲农业园项目是一种高敏感性项目，对自然环境、政策、市场、资源、文化、社会等内外环境因素的变化均高度敏感，项目情况易于变化。

4.社会性

与其他产业的投资项目有所不同，都市休闲农业园项目不是一个单纯的投资项目，而具有更多的政治功能和社会意义，对增加当地农民收入、建立人与自然和谐社会以及落实乡村振兴战略等具有显著作用。

（二）投资项目风险识别

当前，主流的投资风险识别方法有德尔菲法、流程图法、头脑风暴法、工程分解结构法等。德尔菲法适合大型项目，通过匿名投票、多轮征求的方式汇集专家们的意见，最终形成统一意见。

上述都市休闲农业园项目涉及多行业多领域，项目投资专业性较强，应高度重视各行业专家意见。相较于工程分解结构法等其他方法，德尔菲法的风险识别将会更聚焦精确、专业高效。德尔菲法可以和风险矩阵法共同用于后续的投资风险评价。都市休闲农业园项目主要有以下几个风险因素。

1.系统性风险

政治风险：政府政策风险（征地、土地规划、环保政策等）、政府信用风险（行政审批不到位、承诺不履行等）、腐败风险（受贿、乱收费、权力滥用等）。

经济风险：金融风险（利率、汇率、资本市场等）、通货膨胀风险（国内购买力、国际通胀等）、产业风险（产业周期、产业波动等）、市场风险（市场供需、竞争者、替代品等）。

法律风险：法律变更风险（所涉法律规章变化、新增、废止等）、政策漏洞风险（立法未覆盖、监管缺失等）。

技术风险：行业技术风险（农业技术、文旅业新技术等）。

文化风险：社会文化风险（民族文化、地方文化、潮流文化等）。

不可抗力风险：自然风险（气象、地质等自然灾害）、社会事件风险（民众干预、战争、动乱等）。

2.非系统性风险

战略风险：经营战略风险（园区战略目标、战略计划、战略执行等）。

管理风险：运营管理风险（运营内容、组织、合同、采购管理等）、资产管理风险（建筑物构筑物、设施设备、物品物资等）、安全管理风险（安全生产、园区财产安全等）、声誉管理风险（游客投诉、经营失信等）。

建设风险：规划设计风险（勘察、规划、设计等）、建设施工风险（施工质量、施工进度等）。资金挪用、资金安全等）。

（三）项目投资风险评价

都市休闲农业园项目涉及政策风险、经济风险、自然风险等较多不确定性因素，因此须对这些模糊不清的风险因素进行风险等级确定。风险等级评价是该类项目投资风险管理机制的重要环节。风险矩阵法作为一种评价风险等级的可视化工具，得到了广泛应用，采用定量和定性相结合的方法确定投资风险影响程度和发生概率，这需要专家们运用丰富实践经验作出合理判断，同时制定程度等级标准。

1.风险严重程度等级标准

风险Ⅴ级，极重大程度。后果：项目投资终止，投资超出预算50%（含）以上。

风险Ⅳ级，重大程度。后果：项目投资部分完成，投资超出预算30%（含）～50%。

风险Ⅲ级，中等程度。后果：项目投资基本完成，投资超出预算10%（含）～30%。

风险Ⅱ级，轻微程度。后果：项目投资较顺利完成，投资超出预算0～10%。

风险Ⅰ级，极轻微程度。后果：项目投资圆满完成，投资未超出预算。

2.风险可能程度等级标准

5级，极可能发生，概率91%～100%，在绝大多数情况下都会发生。

4级，极可能发生，概率51%～90%，在多数情况下很可能发生。

3级，极可能发生，概率21%～50%，在某些时候能够发生。

2级，极可能发生，概率5%～20%，在通常情况下不太可能发生。

1级，极可能发生，概率0～4%，在例外情况下才有可能发生。

3.风险评价等级

H：高风险；M～H：中高风险；M：中风险；L：低风险。

图1 都市休闲现代农业园风险评价矩阵图

财务风险：融资风险（资金缺口、融资能力、融资成本等）、盈利风险（收入波动、成本控制、税费等）、资金运营风险（现金流量、

三、制定项目投资策略

文章所指的投资策略，是指在项目投资过程中为有效规避风险，根据风险承受能力和风险应对措施而采取的综合策略，以获得最优投资效益，实现投资目标。基于投资风险评价和应对结果，制定相应的投资策略，能够提高投资决策的科学性和有效性。一是确定项目定位和目标；二是进行风险应对；三是开展投资决策；四是评价投资目标。

（一）确定项目定位和目标

各个城市、村镇和当地园区的资源禀赋、地方规划以及投资者资源都有所不同，因此，每个都市休闲农业园的项目定位和项目目标也各有不同。我国都市休闲农业园主要有田园观光型、园艺观赏型、动物观赏型、农事体验型、科普教育型、休闲度假型以及综合型。在确定项目定位和目标时，须综合考虑所在地的政策导向、城市特点、村镇产业等因素。

（二）制定风险应对措施

充分利用风险识别和评价结果，对每一项风险因素制定切实有效的风险应对措施，并据此修正投资决策信息和数据，为开展投资决策和投资评价奠定基础。

应对都市休闲农业园项目风险主要有四种措施，但并不意味着每种风险因素只局限于一种应对措施。以下列举出一些适用的风险因素。

第一，风险承受：接受风险，承担风险后果。适用运营管理风险。

第二，风险规避：主动回避、停止或退出活动。适用政策风险、产业风险。

第三，风险分担：风险转移，即采用保险、合同约定等方式转移到第三方，适用政府信用风险、政府政策风险、不可抗力风险；风险对冲，即将事件的风险影响相互抵消，适用金融风险。

第四，风险降低：风险转换，即通过战略调整或经营手段，将一种风险转换为另一种风险，适用市场风险、经营战略风险、运营管理风险、资产管理风险；风险补偿，即主动承担风险，提前采取措施补偿可能发生的损失，适用通货膨胀风险、不可抗力风险；风险控制，即采取措施控制风险事件发生的动因、环境和条件，适用规划设计风险、建设施工风险、声誉管理风险、安全管理风险。

（三）投资决策指标测算

常用的投资决策指标有净现值法、会计收益率法、内含报酬率法和投资回收期法。值得注意的是，应在风险应对后开展合理预测，对投资预算数据进行风险调整的合理修正。在投资项目决策时应考虑两个重要因素，即确定现金流当量系数和风险调整折现率。结合前期的风险识别评价和应对措施，对投资项目建设运营期的现金流进行修正，使之成为可承受范围内的安全现金流量。

当整个园区项目可以进行子项目拆分投资，或者有多个园区投资项目备选时，投资者可以综合运用上述方法和指标进行测算和决策。

（四）投资项目目标评价

根据都市休闲农业园项目内容和特征，投资项目的目标需要从经济效益、生态效益、社会效益三个方面进行评价。都市休闲农业园项目投资目标的评价指标主要有以下几个。

第一，经济效益指标：盈利能力（投资利润率、投资回收期）；偿债能力（利息备付率、借款偿付期）；抗风险能力（盈亏平衡分析值、敏感性分析值）。

第二，生态效益指标：环境质量效益（环境质量指数）；节能减排效益（占用耕地指标、耗水量指标、综合能耗指标）。

第三，社会效益指标：就业效益（就业岗位）；纳税效益（年纳税额）；综合投资带动（投资带动总额）。

四、应用实例

（一）项目背景

1.概况

A市草莓观光园占地约613亩，建设目标定位于A市都市休闲农业示范园区。土地性质包括一般农用地、一般林地和少量建设用地。园区已有设施包括30座草莓大棚、日光温室种植展示区、办公区、停车场、热源和水电系统等。该园区项目投资规划内容包括科技展馆区、无动力设施游乐区、度假住宿区、园区景观打造以及道路铺装。项目建设期为1年，预计项目总投资3亿元。项目资金的来源主要以国有平台公司和社会资本投资为主，以政府补助资金为辅，无借贷资金。

2.运营模式

该项目实行地方政府主导支持下的多元共管的公司治理型结构，由园区产权单位某国有平台公司与社会资本共同设立的项目公司负责园区建设运营。园区总体管理以地方政府和国有平台公司为主导，园区运营管理由项目公司具体组织运行。

3.项目投资测算

A市草莓观光园项目的投资总额约29 342万元，其中前期费用1 022万元、勘查设计费用1 022万元、建筑工程费2 908万元、景观道路（铺装、绿化）720万元、内部装修费18 450万元、设备费用4 620万元、运营铺底资金600万元。

（二）投资风险识别与评价

针对该类项目特点，在风险识别评价时应选择德尔菲法和风险矩阵法。该项目所属的辖区政府牵头组织推荐了农业农村、文化旅游、自然资源规划、园林设计、电商营销、园区运营等相关行业领域的专家29人组成专家顾问组，梳理出A市草莓观光园项目投资风险清单，进而对清单项目进行概率和风险影响程度评估，得出A市草莓观光园项目投资风险评价矩阵。

该项目专家顾问组识别出的A市草莓观光园风险因素有土地政策风险、环保政策风险、行政审批不到位风险、利率风险、国内购买力风险、产业周期风险、竞争者风险、替代品风险、用地法律法规风险、临时政策风险、农业技术风险、文旅业新技术风险、潮流文化风险、自然灾害风险、民众干预风险、战略制定风险、运营内容风险、建筑物构筑物产权风险、园区财产安全风险、游客投诉风险、规划设计风险、施工进度风险、融资成本风险、收入波动风险、现金流量风险。

图2 A市草莓观光园风险评价矩阵图

（三）制定投资策略

第一，经研判和评价市场、经济、社会、文化、自然等风险因素，明确了该投资项目定位和目标：打造国内首个以草莓为主题，以绿色技术为手段，以产业融合为目标的“农业+文化”主题亲子乐园，从而带动乡村振兴，实现共同富裕。预计游客量可达94.6万人次。

第二，制定项目投资风险应对措施。以土地政策风险为例，园区主要是一般农用地，土地使用政策日趋严格。风险应对措施基于现有场地基础布局业态，搭建临时设施，匹配土地用途，降低审批成本和建设拆除成本，避免项目失败。风险措施拟定后修正现金流数据，预测项目年均营业收入1.39亿元、税后利润（经营期）6 275万元/年、税费2 762万元/年。

第三，项目投资决策指标测算。案例采用投资回收期和内部收益率法，指标测算结果为投资回收期4.5年、内部收益率19.57%，超过项目预期收益率15%。

第四，项目投资目标评价指标测算。案例关键性投资目标主要有以下三个。

经济效益指标：投资利润率31.69%、投资回收期4.5年。

生态效益指标：环境质量指数3.5、节能耗水量指标2.8 m/吨、综合能耗指标0.27。

社会效益指标：直接就业岗位400个、间接就业岗位2 000个、纳税额2 762万元/年、综合投资带动总额15亿元。

根据风险识别评价结果，制定A市草莓观光园项目投资策略，包括风险应对、投资决策指标测算和投资目标评价，从而得出总体项目投资策略结论：首先，投资决策测算和投资目标评价结果良好，该项目具备投资可行性；其次，对于投资风险评价中M级以上的风险因素，应当加以关注，在投资项目整个过程中予以重视并采取灵活的风险应对措施；最后，项目风险因素较多，应根据项目情况的不断变化，预留出弹性空间，及时修正投资策略偏差。

五、结语

随着乡村振兴战略和“两山”理念的实践发展，建设都市休闲农业园成为当下构建城市与乡村之间、人与自然之间和谐关系的投资热点。在新冠肺炎疫情常态化、人民群众旅游欲望长期压抑的大环境下，文章基于农旅融合研究都市休闲农业园投资策略具有重要意义。为避免近些年此类项目盲目投资建设、投资策略失误、损失耗费严重等突出问题，文章深入分析了此类项目特征，全面梳理识别都市休闲农业园项目的风险因素并进行等级评价，从而制定有效的应对措施，作出科学投资策略，规避投资风险，避免项目投资失败。