文/徐胜才

2021年7月国办印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，提出加快完善以保障性租赁住房、公租房和共有产权住房为主体的住房保障体系。这是国家层面住房保障顶层设计的最新指导性文件。

一、连云港市住房保障体系建设的概况和特点

近年来，江苏省连云港市贯彻国家住房保障工作要求，深化改革，积极探索，初步形成以实物供应为主、以货币补贴为补充的，具有自身特色的住房保障体系。

一是房源供应方式多元，实物房源比较充足。近年来，我市形成三种保障房供应模式，累计筹集保障房133万平方米。自建：市住建局直属事业单位市住房保障中心建设了茗馨、茗怡、茗昇、茗泰等4个保障房小区，共计10739套，约91.6万平方米。代建：国企市保障房投资建设公司建设，共计3482套，约25.5万平方米。配建：商品房项目按照计入容积率面积3%建设后移交政府作为公租房，已有29个商品房项目配建房源2212套，约16万平方米。我市保障房源总体上比较充足，实物分配基本持续不间断。

二是保障对象新老兼顾，保障产品比较丰富。我市住房保障产品基本囊括了“租购补”产品。配售型的有共有产权经济房、两限房，以茗昇、永安为代表，地段优越，价格惠民力度大，获取完全产权的价格不到同地段普通商品房的70%。配租型的有公租房、廉租房，房源供应持续增量已分配6000多套，公、廉租房供应紧张局面已经基本缓解。货币租赁补贴主要面向公廉租房轮候家庭，对低保、低收入、中等偏下收入家庭分别按照每人每月每平方米10元、7元、4元给予补贴。

保障对象方面，对城镇低保、低收入群体实现了应保尽保。对新市民群体保障力度逐步加大，覆盖到人才、新就业大学生和来连务工人员等新市民。

三是申请分配公开便民，运营管理逐步规范。近年来我市实行“常态化申请、批次审核、集中分配”的审核分配模式：街道办窗口常年受理申请，实行街道初审、区级复审、市级核准的三级审核机制；以连云港市住房保障管理系统为载体，通过住房、民政、社保、工商、税务、公安等多部门联动的信息比对机制，以月为批次公布准入名单；公租房、廉租房、共有产权两限房等房源全市每年至少安排一批集中分配，采用“志愿优先、随机派位”的方式公开摇号分配。

加强公租房运营管理，建设公租房远程监控中心，通过智能门禁加强管理，打造平安示范公租房小区。住房保障上线“我的连云港”App，实现网上预申请、租金收缴、维修申报等业务网上办理。开展公廉租房后续监管，对承租家庭进行资格复核，2021年因住房状况变化清退房屋151户，因家庭收入等级变化予以租金调整1040户。

二、当前面临的形势和需要研究解决的问题

随着国家政策、城市发展、实践探索的演变，我市的住房保障工作面临新的发展形势，出现了一些需要着力解决的问题。

1.新市民数量持续增长，住房需求加大。近年来，随着国家石化基地、中华药港、自贸区等金字招牌的落地，连云港迎来新一轮的加快发展，更多的外来大学生、产业工人成为新市民。最新七普人口数据显示，全市常驻人口为459.94万，比六普增长20.58万，年均增长率为0.46%。海州主城区、徐圩新区等热点区域人口持续净流入，新市民住房需求持续增加。

2.房源供应渠道收窄，结构不够平衡。保障房供给侧面临一些问题需要解决。一是房源供应高峰期已过。自建、代建的集中房源基本分配结束，目前仅剩永安新村少量房源，配建房源成为目前新增房源的主渠道。二是配售型房源即将告罄，且近期没有增量，仅剩永安、茗馨少量房源。2021年底两限房停止申报，因此需要尽快研究配售型房源的持续供应方案。三是房源冷热不均，不够平衡。热点地区房源供不应求，有的区域房源却多年分配入住率低。小户型房源缺少，适合单身青年的公寓不足。

3.保障政策和产品需要与时俱进地优化。一是保障性租赁房供应需要加快。因赢利能力不足，投资主体积极性不高，社会力量参与程度低，保障性租赁住房亟需补短板，具体配套实施政策需要尽快研究制定。二是公、廉租房在实质性并轨管理、精准保障、后续监管等方面需要完善。三是共有产权住房通过近年的试点探索，在完全产权变更与退出、产权比例的登记等方面需要研究完善。

三、完善我市租购并举住房保障体系的思考与建议

“十四五”时期，我市住房保障工作的总目标就是让新老市民实现住有所居、职住平衡。总的工作原则是坚持尽力而为、量力而行。以公租房、共有产权住房为主实行基本住房保障，以保障性租赁住房为新的着力点支持新市民住房，以货币补贴为辅助，完善“租购补”三类住房保障产品。具体可从以下几个方面，构建完善我市租购并举住房保障体系。

（一）抓住一个源头，优化房源供应结构和方式

持续的房源供应是开展好住房保障工作的基础和前提。保障房以房源筹集供应到使用往往周期比较长，投资大。通过科学的机制，保证保障房的多主体参与、多渠道供给。连云港市要以正在制定的《连云港市“十四五”住房发展规划》为契机，谋划新一轮的发展规划，细化每年度的房源供应计划。

一是市区两级政府扛大旗。保障房的属性决定其建设投资主体主要是地方政府。“十四五”期间我市市级自建、代建模式是否持续，有关主管部门需要尽快决策部署。此外，区级政府应成为房源筹集供应责任主体。赋予区级政府目标和职能，区级房源的建设、分配、运行、管理等可由区政府负责。

二是鼓励社会力量参与。积极引导国有企业、开发商、业主、村集体等不同主体和社会力量参与，通过最新的保障性租赁住房优惠政策让投资主体有持续赢利的空间。打通规划报批、商业水电改民用、消防验收等节点堵点，让建设、改造、盘活等能够顺利实施。

三是房源力求适用好用。保障房资金必须用在刀刃上，受到住户认可，否则宁缺毋滥。首先,要避免将保障房建设在生活配套不足、交通不便的区域。其次,户型也很重要，除了家庭型房源之外，加大40-50平方米的单间、小户型公寓和共享公用厨卫的集体宿舍型房源的供给，适应多样化需求。

（二）完善两项机制，着力提升管理与服务水平

围绕准入与退出两个关键环节加强管理和服务，打造好市住房保障服务大厅和保障房小区两个服务阵地。让市级住保大厅成为功能完善、服务规范的一站式窗口，让各保障房小区成为环境优美、生活便利的宜居家园。

1.优化资格审核，以便民规范为目标，让符合条件的便捷进来。一是完善审核制度，根据实际,适时调整各类保障房的准入政策条件，细化审核工作的内容、标准与规则。二是加快“互联网+住保”建设。优化“我的连云港”App住房保障申请功能，在当前政务数据共享的有利背景下，加强与民政、政务办等部门协调，推动申请家庭数据采集实时联网，加快实现网上申请审核。形成以办法为统领、以系统软件为平台、以政务数据为支持的，职责清晰、流程高效的住房保障审核机制。

2.强化后续监管，以公平善用为目标，让条件变化的及时退出。一是加快信息化建设，强化日常管理。建立住房保障管理集控中心，将“人、房、事”统筹管理，提高管理规范化、科技化水平。日常管理的重点是要人房统一，防止转租。二是以租赁合同为抓手，开展续租管理。合同到期前应经资格再审重新确定续租资格。做到“未复核资格不签合同,无合同不能用房”。对于应当提升租金、退出住房的，采用智能门禁、信用管理等手段进行督促。三是完善维保服务机制。加强小区公共设施与环境维护，理顺物业服务企业、开发建设单位、住房保障中心三方的责任界限，杜绝扯皮。在维修环节形成快速响应机制，切实提升维保服务水平。

（三）优化三类保障产品，构建“租购补”住房保障体系

1.加快发展保障性租赁住房，破解新市民住房难题。充分用好国家优惠支持政策，加快补短板。因地制宜，引导社会力量积极参与保障性租赁住房建设。在海州主城区，由于近年来部分商场、办公等业态经营不佳，重点推进其中的闲置商业、办公项目进行“商改租”。在徐圩石化基地、自贸区等产业园区，加快集中建设邻里中心，充分挖掘周边闲置集体建设用地发展保障性租赁住房项目。通过保障性租赁住房缓解新市民短、中期住房需求。

2.优化公租房使用管理，聚焦精准保障。随着保障性租赁住房的大力发展，今后公共租赁住房将由原来的保障城镇居民家庭、新就业大学生和外来务工人员三类群体，逐步转变为以保障城镇住房困难家庭为主，更加注重基本保障、精准保障。

一是要坚持兜底、梯度原则。对于低保、特困、分散供养，孤老、残疾、优抚等特殊困难群体，坚持应保尽保，主动调查保障，最困难群体优先获得实物分配。对于中等偏下收入群体尽力而为，量力而行，实物货币补贴相结合。对于新市民群体，以货币补贴保障为主，实物保障为辅，逐步向保障性租赁住房过渡。

二是实施重点行业精准保障。在年度供应指标内，有侧重地对环卫、公交等公益性服务行业实施精准保障，对青年教师、医生和“三新一高”等产业人才予以力所能及的专项供应支持，更好地服务城市发展。

三是要推进公廉并轨到位。因客观原因我市公廉并轨尚未完全到位，目前公租房、廉租房的申请、分配还处于分设状态。2018、2020年我市分两批核定了39个公租房、廉租房新老小区的基准租金，统一了并轨管理租金政策。下一步应继续按照并轨政策开展申请、分配及后续管理，尤其是对收入变化的承租家庭按照4个租金等级实行动态调整，推进公廉并轨到位。

3.整合优化共有产权住房，满足居民传统购房需求。配售型保障房是住房困难家庭最关注的产品，应当持续发展。在近年试点基础上，可以统筹考虑将共有产权经济房、两限房整合为共有产权住房。发展共有产权住房，既要体现惠民，又要限制牟利。需要在配售定价、产权划分、使用管理、产权转让等方面进行完善。

一要合理确定房屋价格。目前我市的共有产权经济房实行成本定价模式，与周边商品房价格差偏大，补交变更完全产权规费后的价格也仅相当于周边商品房的60%-70%。一方面会让开发主体无动力，另一方面也会吸引一些原本不必要的申请，总体不利于可持续发展。建议按照同地段商品房的80%-85%核定总价。

二是适度扩大保障范围。共有产权房相比公租房更让人有归属感。下一步我市可以考虑将新就业无房人员、达到一定年限的农业转移人口等新市民群体适当纳入，实现新老兼顾。具体申购政策可先紧后松，除住房、收入外，对工作年限、居住年限等方面设置合适的条件标准。

三是科学划分产权比例。产权比例关系到购房的首付门槛，按照“分档设置、收入挂钩”的原则，建议研究设置“8：2”、“7：3”、“5:5”等三个产权比例档次，对中等以下不同收入群体予以不同的支持。

四是完善退出机制。我市共有产权房与普通商品房有较大的价差，要限制通过共有产权住房牟利，退出机制尤为关键。鼓励柔性退出：获取完全产权即购买政府的产权部分，应鼓励有能力的家庭尽早购买，政府也可回收资金用于新的住房保障。管控刚性退出：上市交易即出售给第三方，这种刚性退出是防止变现牟利的关键，应当加强管控。除了设置准予上市的时限外，还应适当追缴上市后的增值收益。

退出机制的建议方案：购买政府产权，购房满2年即可申请；产权共有期间，政府产权部分按公租房标准缴纳租金；上市交易，需购房满5年，且增值收益部分按照产权比例分割；购房5年内，仅可面向符合条件的购房人转让。

（四）优化租赁补贴

目前我市租赁补贴主要面向公廉租房准入轮候人员，对于低保、低收入、中等偏下收入家庭以每人每月每平方米10元、7元、4元的标准按15平方米面积发放补贴。新市民的租赁补贴计发口径参照中等偏下收入家庭。一个单身新市民（一口人按两口人计发）每月仅可领取120元的补贴，显然偏低。建议结合我市租金实际水平，将单身的新市民租赁补贴提升至每月300-500元，与实物分配形成互补效用。