新兴发展（芜湖）有限公司 杨普章

设计管理是地产开发工程建设的重要的核心环节，只要对地产进行合理的设计，才能有效控制地产工作项目工期按照正常施工进度有序进行，并提升施工效率，在保障施工质量的基础上，缩短工期，节约投资成本，提高经济效益。所以，设计管理对房地产企业参与市场竞争，提升整体居住空间的舒适度，发挥核心优势，具有关键意义，能够为居住环境提升附加值，在市场中占得先机。

一、设计管理在房地产开发中的价值意义分析

（一）设计管理对房地产投资决策的重要意义

第一，经济的飞速发展，让房地产行业也得以进入高速发展期，房地产企业在面对激烈的市场竞争环境下，需要不断提升自身的核心竞争优势和综合实力，以此在市场中站稳脚跟，获得有效的市场站位。为了促进企业可持续发展和进步，需要企业管理者综合各类资源，立足于整体，科学规划，这也体现出设计管理工作的重要性和价值。在地产投资决策阶段，企业需要对目标地块进行总体经济效益分析，综合企业实际情况、资源配置、资金投入与预算、环境勘察等诸多方面进行统筹分析，这也是设计工作的重要意义。

第二，设计工作是对目标地块按照土地出让条件，结合地块的地形和环境进行方案安排，确立可行性的多种产品组合的规划方案，综合技术指标、投资预算进项项目经济效益的测算和对比分析，以此确定拿地价和成本控制指标。由于房地产项目的工程量比较大，施工技术水平要求高，实施过程中运用的人力、物力、财力资源庞大，只有合理设计管理，才能将施工各环节所需要的资源合理配置，提升资源利用效率，有效节约投资成本，为企业最大限度提高经济效益。同时，也能减少工程建设与投资过程中的风险，科学设计管理，降低非确定问题对工程的影响，确保项目实施的工期和质量达到预计要求[1]。

（二）设计管理对工程总体规划工作的重要意义

设计管理对房地产工程总体规划有着重要意义，可以从两个规划阶段分析：

第一，图纸设计阶段。对房地产企业工程项目实施而言，方案和施工图的设计工作是整个项目设计中最核心的环节，直接关系着工程项目的70%成本管理以及后期销售环节，对地产项目规划布局，对居住空间户型设计，对小区景观设计，这些层面内容都直接决定着整个项目的销售卖点。所以，在进行施工图纸设计与策划时，需要和相关部门进行及时沟通和项目技术交底，确保所设计的产品质量，并为项目营销部门提供产品定位报告，经过各部门施工图纸确认和相应核查之后，根据图纸的设计要点，在具体实施之前进行相应的准备工作，根据实地勘察结构，再次确认图纸设计的可行性和适用性，通过各部门之间的协调和沟通，商定最终实施方案[2]。

第二，进度管理。由于房地产工程涉及的内容繁杂，对工程建设日期、资源调配、技术水平管控、各部门协调、政策把控等多方面需要统筹设计管理，如果管理存在不到位的情况，会造成图纸设计质量降低，影响报规报建的时间和成本的有效控制。所以，设计管理工作可以促使相关工作人员对施工现场情况充分了解，并对目标市场有着清晰认知，根据工程建设特点以及影响因素，对资源管理和项目实施方案确立完善的计划，严格按照计划实施，并加强监管力度，保障工程各环节建设不会相互影响，工作人员各司其职，保障项目有序进展。

二、房地产项目开发中设计管理的要点分析

（一）结合现代住宅建设理念，把握发展趋向

第一，以人为本的设计理念。现代住宅的设计侧重于打造舒适的居住空间，让人油然而生一种幸福感。所以，现代住宅设计应该秉承以人为本的设计理念进行设计工作。人作为行动的主体，可以发挥主观能动性，突破居住空间的界限感，通过环境设计、空间规划，达到人景合一。现代人们的居住住宅不仅是人们生活的场所，也是人们学习、工作、休闲的活动场所。现代住房设计有很大的建筑面积，也有很高的层高，给人一种宽敞，明亮，不压抑的感觉。居住空间的拓展不仅可以为人们带来舒适感，给人们更多自由行动和想象的空间，也可以带来更大的房屋购买力。所以，对于地产设计思路需要兼具环境景观设计以及人文环境设计理念，基于现代文化特点以及与之相适应的环境相结合，使居住环境兼具人文与观赏价值。

第二，使居住户型功能分区设计分明，能够将功能分区明显化，凸显出空间线条感，打破传统住房设计将客厅与卧室的功能划分为厅小、卧室大的分区设计理念，使每一功能区域面积更加合理，也使房屋整体与局部空间设计清晰合理，达到和而不同、有机统一。同时，从单一的住宅已趋向集合方面发展，需要相应的配套设施跟进，完善小区的服务化设施，包含学校、商圈、医院、物业，家政等一系列服务场所和设施。

第三，智能化规划设计，在智能化、信息化发展背景下，建设智能小区，打造科技住宅已成为现在居住者选择的明显特征。所以，对相关智能设备装置需要满足居民基本生活服务需求，同时，也能保障安全性和便利性。比如：网络光缆、远程传输、声控灯、人体感应装置、电子报警等一系列设施。对这些科技产品的研发人员需要牢牢立足于房地产市场的住宅发展导向，结合住宅未来发展趋势以及居民住宅设计偏好，从而提升住宅产品的技术含量，并提升产品的附加值和市场竞争优势，实现企业经济效益与社会效益最大化。

（二）设计管理过程和质量控制

第一，设计阶段的房屋产品质量管理，需要先从设计为起点，针对房屋整体规划以及施工图纸质量设计逐一落实，规划设计质量。由于房地产开发所涉及的领域较为广泛，包括建筑施工、园林规划、线路架设、通网通气、供电供水等，因此，在设计阶段，需要对这些内容加以考虑，及时与有关部门进行沟通，为后续施工创造有利的条件。此外，在开发房地产的过程中，还要对居住环境进行合理的规划，究其原因，主要是规划设计方案质量的高低与否，会对居住环境产生直接的影响。为此，建议房地产企业立足于房地产所在地的实际环境以及居民的各项需求，设计出合理的方案。比如：如果房地产位于降水频繁的南方地区，房地产开发企业在设计过程中，应该注重给排水系统的建设和优化，通过这种措施，增强小区的排水能力，避免小区在降雨频繁的季节出现内涝问题。再比如针对规模较大的小区，应合理规划停车位，确保小区内大部分车辆都具有停靠位置，以满足居民的需求。第二，规划过程需要细化：一是小区规划应该注重人文环境与生态环境，创造出小区环境与城市大环境的和谐一致。二是小区规划应对内部与外部功能分区按照居住者的功能需求，划分为公共空间、半公共空间、半私用空间和私用空间四个等级。在公共空间需要在小区的公共干道、绿地设施上满足居住共同使用需求，并与水系、草坪、健身设施、树木、公园等进行统一规划。半公共空间其设置是为了促进居民相互交流，通过邻里交往、游戏、休息为主的场所，其规划重点既需要通过不同居住社区文化以不同组合方式来设施，保障功能齐全，同时又需要设置居民聚集防灾避难的疏散空间。半私用空间是居民就近休息、活动和健身的场地，需要具备多样化、有吸引力的设施。私用空间一般是居民家庭庭院、露台等，居民可以根据自身的喜好设计庭院景观。三是，小区规划质量应该加强安全防卫设施建设，小区的居住安全性也是居民选择居住环境的重要因素，需要完备的小区物业管理制度，通过控制小区入口，有效控制外来车辆、行人的出入，明确划分空间领域，以此提高小区的安全防卫能力。

第三，科学建立管理和监督流程，提升管理人员的管控能力。房地产工程项目设计管理体制是房地产企业管理体制中重要的部分，体现着企业设计管理的理念。需要将设计工作在项目管理中的各个建设环境进行精准把控，结合存在的风险点加以分析，合理控制，对各岗位工作人员要落实责任机制，规范职责权限，从项目设计之初到项目完成整个过程都需要明确管理要点，制定标准统一化流程。从市场定位分析、设计方案制定、方案评审、报规报建、施工图会审及技术交底、设计变更管理等环节，规范管理流程，可以及时针对制度存在的流动进行及时完善，规避管理过程中因客观原因或者工作人员的个人原因影响管理的效果，不断为住宅产品设计提升附加值，并实现项目整体规划的完整性，提升企业利润率，实现利益价值最大化。与此同时，设计管理从业人员自身的技术能力和管理水平也需要不断提升，要懂技术、懂政策、能有效组织、善于沟通，并且自觉树立学习意识，不断提升自我能力。企业可以从内部培训、绩效考核、福利奖励等多方面鼓励员工具备学习思想，建设学习型、专业型的高素质团队，以此满足房地产行业质量管理精细化的需求。

三、结语

综合分析，国家的社会和经济发展速度加快，人们在物质基础的极大满足的基础上，日益对生活品质的要求不断提升，所以，人们对房地产项目产品的需求标准也有所提高。设计管理可以促使房地产企业有效规划设计产品方案，对施工设计各环节可以综合把控，调配各种资源，为住宅设计不断赋能，而且有效的设计管理可以降低地产开发中的风险，以合理有效的方式开展工程施工，从而提高企业的经济效益。