施红华

（上海太岳税务师事务所有限公司，上海 201100）

随着市场竞争的日益激烈和政府对房地产市场调控力度的加大，房地产企业的发展受到了一些影响。资金是房地产企业的立身之本，在不利的外部环境下，如何盘活资金，使资金良性运转，做好资金管理就显得尤为重要。本文从制度、方法、人员安排等方面对资金管理中存在的问题和原因进行分析，并提出了相应的对策，希望房地产企业能不断提高资金管理水平，保障企业健康持续发展。

一、房地产企业的业务特点及资金管理的必要性

（一）房地产企业的业务特点

1.资金需求量大

房地产企业属于资金密集型企业，资金需求量大。首先，土地资源的稀缺，使得拿地成本越来越高，“地王”不断涌现；其次，房地产开发过程中的各类成本费用随着市场经济的影响不断上升。房地产企业在开发前期很长一段时间内都需要大量的资金投入。

2.资金回收期长

房地产项目开发周期长，从拿地到开发再到销售，时间跨度较长，而且各个节点都有严格的监管把控，资金回笼的期限普遍较长。受国家宏观调控以及市场环境的影响，资金回收期可能会进一步延长，加大了企业的资本成本。

3.投资风险大

房地产项目的投资规模大，上述提及的资金需求量大、资金回收期长的特点，直接导致了资金的流动性风险。房地产行业受国家宏观调控的影响较大，项目投资过程中的不确定性因素较多，存在一定的投资风险。

（二）房地产企业资金管理的必要性

1.优化资金配置

资金管理是企业管理的核心内容。全面完善的资金管理制度和措施，能够优化配置项目资金，优化资本结构，从而降低资本成本，提升企业价值。

2.加速资金流转

资金管理是财务管理的重要内容。科学合理的资金管理方法，保证资金合理使用、周转顺畅、有效回收，可以加速资金流转，提高资金使用效率，增强企业核心竞争力，促进企业持续健康发展。

3.增强资金管控

资金的均衡、稳定以及安全至关重要。行之有效的资金管理监督体系，能够动态掌握企业资金需求以及资金使用效益，有助于管理层及时作出战略决策调整，规避资金风险。

二、房地产企业资金管理的现状及问题

（一）资金管理制度不够健全

资金预算是资金管理的基础，是实现资金良性循环的首要环节。有些房地产企业，对于预算不够重视，没有健全的预算制度；即使建立了制度，也是流于形式，预算与实际执行偏差较大。对资金疏于管理，造成资金配置不合理，资金使用效率低下，企业经济效益随之降低。

（二）资金管理系统不够先进

有些房地产企业，对于资金管理没有开发建设相关的信息系统平台或采用相关的信息化管理技术，只是单纯地依靠资金管理人员以及一系列繁杂的表格进行数据归集和统计。数据的错误或者缺失很容易导致资金管理结果的误差，且时效性和准确性都难以保证。

（三）资金管理人员素质不高

有些房地产企业，资金管理部门的人员具备资金管理的专业能力和工作经验，但其创新和学习能力欠佳，不能及时根据企业的战略目标和相关政策的变化来调整工作思路和方法，不能按照企业越来越高的资金管理工作需求而不断提升自身的综合业务能力。同时，缺乏与其他部门人员的沟通协调，闭门造车，使得资金管理脱离实际，导致管理无效。

（四）资金管理监督体系不完善

有些房地产企业制定了相关的资金管理监督制度，但往往流于形式未执行或执行不到位。不相容职务和不同部门之间未互相制约、互相监督，资金管理的流程以及资金安全都无法保证。上述资金管理过程中存在的问题一旦爆发，将会导致企业产生运营风险和财务风险，若处理不当，企业可能会遭受重大损失。

三、房地产企业资金管理存在问题的原因

（一）资金管理意识淡薄

前些年，房地产行业发展势头良好，房地产项目犹如雨后春笋般不断涌现。宽松的发展环境，充裕的营运资金，可观的经营利润，很多房地产企业在激进发展中尝到了甜头，放松了资金管理。现如今，受市场环境以及政府调控等因素影响，多数房地产企业都面临较大的压力，有些管理者开始把重心偏向于市场拓展和新项目开发，对资金管理仍未给予足够的重视，资金管理意识比较淡薄，对资金管理制度建设不上心。

（二）资金管理方法落后

有些房地产企业的管理者对资金管理系统的运用不置可否，认为通过相关部门人员及时更新数据，按照既定的筹资方案、投资方案以及资金回笼计划，动态地进行归集统计，根据各时间节点的资金结余情况进行合理调配，就能做好资金管理。在各方案有效落实、资金计划执行到位、各部门协调一致、各类表格填报口径一致、各项数据统计准确、及时完整上报数据的前提条件下，资金使用效率高，资金配置合理，确实能达到资金管理的效果。但若其中某个小环节出现差错，就会打乱整体节奏，据此作出的资金决策就可能出现失误，导致资金调度不合理，严重的甚至会导致企业陷入财务困境。

（三）资金管理部门弱化

有些房地产企业的管理者对资金管理部门价值的认可度较低。常见的情形有：不设置资金管理部门，由财务部的出纳兼任资金管理职能，及时上报资金结余情况，根据管理者的指示进行资金调配；设置资金管理部门，但其部门人员的岗位职责侧重于与外部银行、金融机构的接洽联系，为企业融资提供服务，对于资金的投资和使用亦由管理者指示决定。在上述情形下，资金管理完全取决于管理者个人的大局意识以及风险偏好。

（四）资金管理控制缺失

有些房地产企业的管理者缺乏风险意识，资金管理内控制度不健全，未在企业内部形成相互监督、相互制约的体系，资金管理的控制措施和预警机制缺乏约束力和执行力，导致资金管理监督系统无效。

四、房地产企业资金管理的改善对策

（一）健全资金管理制度体系

当前，国家对房地产行业宏观调控收紧、市场经济下行，多数房地产企业面临较大的资金压力。只有建立健全资金管理制度，将资金管理充分融入企业经营过程中的方方面面，在制度层面保证各项资金管理工作能够做到有法可依、有理可据，才可以达到降低资金成本、提高资金使用效益的目的。

首先，企业应提高管理者的资金管理意识，加强其对现代化资金管理理念的认知度；其次，企业应根据自身的实际情况和市场环境，建立预算管理体系，提前做好资金计划安排，定期（按月或按季）对资金预算执行情况和预算差异进行分析并进行动态修正，保证资金预算体系能敏感应对外部变化。然后，企业应根据预算管理体系中的资金需求，完善筹资管理制度，有意识地拓展融资渠道，以保证筹资活动的稳定、高效进行。最后，企业应健全资金使用制度，在保障资金安全的同时，尽可能提高资金的使用效益。

（二）加强资金管理信息平台的建设

现如今，随着信息技术的高速发展，各行各业都在加强信息化平台的建设。房地产企业应根据自身实际情况对资金管理信息平台进行专属定制，打通企业各层级和部门的壁垒，降低信息传递受阻的可能性；统一归集口径，提高数据采集的准确性。形成以信息化平台为核心，以人工为辅助的全方位管理手段，以达到更好的资金管理效果。资金管理信息平台的建设，不但可以有效提高资金管理的效率，还可以使企业整体的信息化管理更加均衡全面，一劳永逸。

（三）组建专业的资金管理团队

房地产企业应组建专业的资金管理团队。资金管理团队成员不光要有专业能力和工作经验，还需要有现代化资金管理理念和创新管理意识。企业应为资金管理团队创造良好的工作环境，使其能无障碍地与各层级和部门人员进行沟通协调，熟悉掌握企业的各项经营活动，更合理准确地做好各环节的资金安排。在工作中，鼓励其不断学习新的专业知识和技能，积极引入信息化技术，以满足企业资金管理工作的需求。

（四）完善资金管理的监督控制

房地产企业应完善资金管理的监督控制。首先，应设置内部监管机构，明确相应的职责和权限，配备有经验的专业人员，通过采取有效措施确保各项监管落实到位，使不相容职务和不同部门之间能够互相制约、互相监督，重大资金决策须集体审议或联签，充分发挥监管作用，保证资金的安全和流动性；其次，应建立相应的考核机制，落实资金管理奖惩制度和追责制度，提升员工的责任感和积极性；最后，应设立相关的预警机制和预案，以灵活应对各种紧急状况，真正使资金处于可控状态。

五、结语

房地产企业业务的特殊性以及资金管理的重要性不言而喻。房地产企业应当首先建立健全相关的资金管理制度，把资金预算、筹资、投资等方面进行有机整合；其次要加强信息平台建设，提高信息的沟通与反馈，充分利用信息技术提高资金管理的效率；然后要配备专业的资金管理团队，引入先进的管理理念和技能，使其熟悉企业各项经营活动，真正做到业财融合，把资金管理执行到位；最后要完善资金管理的监督控制，落实奖惩措施，提高员工积极性和责任感，保证资金管理的有效实施，保障资金的安全和流动性。本文提出了房地产企业资金管理方面的上述改善对策，以期能为房地产企业做好资金管理提供参考。同时，房地产企业融资难的处境预计短期内很难改善，提请房地产企业能持续关注筹资管理方面的问题。