赵玉杰

摘要：随着我国城市的高速发展，各种基础建设工程越来越多，为了进一步对城市发展进行规划，很多城市都会开展土地储备工作。部分城市在开展土地储备工作过程中，经常会出现土地储备成本过高的现象，如果不能及时、有效应对，对城市未来经济发展，将要产生非常不良的影响。为此，笔者将要在本文中对提高土地储备成本管理的有效策略进行探讨，希望对促进我国城市的发展，可以起到有利的作用。

关键词：土地储备;成本管理;有效策略

1前言

土地储备来自欧洲，是政府根据城市规划要求，通过收购、置换、回收、转制等方式来获得土地，并对土地开展存储管理，土地存储的重点工作主要包括在土地取得和收储。我国土地储备工作开展相对较晚，由于存在土地储备机构管理水平不够高的问题，导致难以在土地市场上发挥应有的作用。为了有效解决这些问题，就需要及时采取必要的措施，认真做好土地储备成本管控工作，保证我国土地储备朝着健康、良性的方向进行发展。

2土地储备成本构成和特点

2.1土地储备成本构成分析。土地储备成本主要包括土地储备成本、转让价格和土地收购成本等内容。其中，土地收购成本主要是指购买前期所需要的费用，土地储备成本主要是指储备支出的利益，也包括出现跌价风险所需要承担的损失。另外，对于土地开发成本，其主要是指在开展土地建设和改造过程中，需要支出的全部费用。从某种意义上来说，如果土地转让价格低于购买价格，就容易导致较大的土地存储成本损失。

2.2土地储备成本特点分析。如果从土地储备成本根本上来进行分析，其主要包括如下几个特点：首先，在开展土地储备工作过程中，往往需要使用大量的资金，具有明显资金密集性特点。另外，在实际开展土地开发过程中，由于土地用途和类型不同，其开发模式差别较大，导致自身存在明显的多义性和不确定性。另外，在实际开展土地开发过程中，各种工程现金都是公开的，开发成本可以直接通过预算来确定，从这个角度可以看出，土地储备成本是能够得到控制的。最后，土地储备成本具有区位性，土地区位不同土地收购价格差异较大。

3影响土地储备成本的主要因素

3.1对于土地存储成本造成影响的内部因素主要包括储备机构的管理和决策能力。其管理和决策水平高低对土地储备成本有着非常直接的影响，不同决策行为会导致不同的影响，与管理者能力有着非常直接的关系，需要认真做好相关分析和管理工作，有效降低存储管理成本，提升储备动作开展效果。

3.2外部因素。对土地储备成本造成影响的外部因素主要是指储备政策和资金的变化。其中最为重要的影响因素是土地储备资金的来源和结构。从当前实际情况来分析，政府拨款和银行贷款是土地储备资金的重要组成部分。虽然政府财政撥款并不会直接受到利益压力影响，但很多地方政府还是会存在财政吃紧的问题，导致土地储备机构资金相对不足，很多时候还需要依赖银行贷款，存在利益和信贷资金不足等问题，最终导致储备资金来源不足和结构不够稳定等情况的发生。

4土地储备成本管控的有效措施

4.1提升土地储备机构决策水平。土地储备机构是政府主要的土地储备部门，不是以营利作为主要目的，进一步确保我国土地所有权的完整性。因此，在这过程中，通过采取有效的措施来降低土地储备成本，是一项非常重要的工作。为了有效提升决策能力和成本控制水平，就需要首先加强各个部门之间的良性合作，保证相关方案制定的合理性和科学性。另外，还应该充分做好土地储备费用的预测工作，通过合理确定相关方案，让相关成本得到有效的控制。各个相关部门应该充分做好彼此之间的协作，最大程度保证开发方案的合理性和科学性。另外，还需要认真做好土地储备成本预测工作，并在预测基础上制定相关方案和计划，为后期开展成本控制工作，奠定一个良好的基础。最后，应该对国家相关政策有足够的了解，及时掌握当前市场需求，最大程度保证资金利用率。

4.2制定出合理的补偿定价机制。在开展土地收购补偿工作过程中，应该坚持评估定价的原则，对政府定价需要谨慎应用，避免对土地市场产生不良的影响。另外，应该将土地存储与困难企业补助合理分开，要求政府在土地收购之外，制定出相应的补偿方法，从而更好解决各种问题。通过采取这些措施，可以对各种补偿费用更好进行安置，让土地储备制度得到更好的实施。三、应该最大程度避免土地投机行为。在执行完成相关收购价格之后，就需要按照工业用地实际投入产出情况，认真进行分类。对于土地原使用人，由于其取得土地的时间相对较短，其能够享受的优惠还相对较少，甚至在部分企业入驻之后，不能兑现当初的投资承诺，及时扣除相关补偿费用。

4.3对土地开放过程中产生的成本合理进行控制。在开展土地开发过程中，往往需要消耗大量的资金，为了更好对土地储备成本进行控制，就需要认真做好土地开发成本的控制。在开展设计和策划工作过程中，应该对当地实际情况认真进行考虑，制定出完善的设计规划，根据土地储备计划和土地利用等方案，合理对工程投资进行控制，更加合理对各种资金进行使用，尽可能缩短工程开发周期，对土地储备开发模式不断进行优化。部分城市在建立土地储备制度的初期，由于资金经营规模相对较小，导致财务费用总量相对较小，但随着土地储备规模的不断增加，土地储备财务费用也会不断增加。为了有效降低账务费用成本，就需要降低负债率、贷款利率，并尽量缩短项目开发周期。

4.4认真做好管理人员培训工作。在开展土地储备成本管理工作中，相关管理人员发挥着非常重要的作用，如果成本管理人员存在专业素质不高的现象，就会导致成本费用较高情况的发生。为了有效提升管理人员的专业素质水平，就需要认真做好相关培训工作，让他们掌握相关知识和技能。

结语

随着时代的不断发展，对开展土地储备成本管理工作，提出了更高的要求。针对当前土地储备成本管理中出现的问题，应该引起足够的重视，认真分析问题发生的原因，然后切实采取必要的措施，认真做好成本管理工作，有效降低各种成本支出。

参考文献：

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