商办项目工程索赔内容的研究

2021-12-01刘林

中国房地产业·中旬 2021年10期

关键词：索赔

刘林

【摘要】大型的商办项目通常具有建造工期较长、设计变更频繁、施工复杂、涉及的专业、顾问、部门繁多等特点，所以经常面临承包单位履约过程中，发生人工材料上涨、政策法规的变化、因业主原因导致的停工/缓慢施工、不可抗力等情况，从而造成建造的成本的大幅度增加。本文将以上海市内环以内某大型商业办公综合体为例，阐述该工程总承包单位在施工履约过程中，外界因素对其成本产生的影响，及业主对其索赔的处理方式。

【关键词】索赔;人工材料上涨;政策法规变化;不可抗力;成本增加

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.

1、项目背景

该项目位于上海市区内。总建筑面积约为44万方，商业裙房7层，高51.75米，办公塔楼33层，高约为170m。该项目总承包工程合同签订时间为2015年12月，合同内除了钢筋外，其他材料、人工，未设置调差机制（即除了钢筋之外，其他合同单价不随市场价变化而调整）。合同签订后，迟迟未能全面开工。直至2017年8月20日，最后一户钉子户被拔出，并与合作伙伴签署了合作协议，项目进入了全面开工阶段，最终于2020年10月完成结构封顶。

2、对工程造价产生影响的因素分析

2.1 材料及人工价格上涨

2.1.1混凝土材料价格上涨

按合同约定，混凝土价格不随市场价格的变化而调整。如果材料价格上涨，由承包单位承担材料价格上涨的风险;如果材料价下跌，则由承包单位享受这部分利润。而实际情况为，在开工后，大规模使用混凝土以前，混凝土的价格已经到达了六年来的最高值（见图1）。

以C35凝土为例，15年12月合同签订月，混凝土信息价为RMB360/m3，项目全面开工后（即2017年8月），混凝土信息价为RMB459/m3，略有上浮。但随后，混凝土于2017年12月，上涨至RMB594/m3，涨幅高达65%，随后于2018年4月，浇筑大底板当月，回落至RMB520/m3（见图2）。

合同履约期间，混凝土持续上涨，于2019年12月达到顶峰，C35凝土单价为RMB685/m3，相比合同签订月，上涨幅度达到90.28%。

该项目主体结构混凝土用量为25.8万方，结合该项目的混凝土用量曲线图（见图3），混凝土用量高峰期为2018年5月～2019年4月，该时间段混凝土用量占整体用量的74%，改时间段内混凝土的平均价格为RMB578/m3，相比合同签订月，上涨幅度达到60.56%。

综上，该项目混凝土材料价上涨，高达6955万元。

2.1.2砌体材料价上涨

与混凝土相同，按合同约定，砌体价格不随市场价格的变化而调整。

以蒸压砂加气混凝土砌块600×300×200为例，15年12月合同签订月，砌块价格处于低谷，信息价为RMB296/m3，项目全面开工后（即2017年8月），为RMB360/m3，单价上浮约21.62%。砌体砌筑工作于2018年11月开始，此时，砌块信息价为RMB470/m3，单价上浮约58.78%（见图4）。

砌块施工期间（2018年11月～2020年11月），砌块价格有所波动，但总体趋势为上涨，该时间段砌体平均价格为RMB460/m3，较合同签订月，涨幅达到55.41%（见图4）。

综上，该项目砌块材料价上涨与开工月相比，高达900万元。

2.1.3人工上涨

从上海市工程造价信息价来看，近几年上海的人工价涨幅较为平稳，开工后，总包履约期间的涨幅属于一个有经验的承包商可预见的范畴，应充分考虑在投标总价中。

但事实情况是，2015年至今，随着外卖、快递行业的蓬勃发展，建筑行业的劳动力严重短缺，導致人工成本持续上涨。尤其是2018年上半年，建筑行业了出现了严重的用工荒，有经验的工人逐渐呈现老龄化趋势，而年轻的农村务工人员进城打工，有了更多的机会和选择。实际涨幅远远超过信息价所体现的上涨幅度。考虑到江浙沪三个区域距离较近，交通方便，实际的工资与物价水平应较为接近，故下图中将江浙沪四个城市的人工信息价曲线进行比较，南京的信息价，可以体现18年上半年的用工荒所带来的巨大影响，另外，苏州和杭州的人工信息价均高于上海，与实际情况可能有所偏差。

该项目总承包工程的人工费用共计约1.92亿，按照上海市人工信息价计算，较合同签订当月，人工费用上涨约为3030万元。但由于信息价可能未能反映实际的市场价格，故根据业主了解到的市场行情估算，人工成本增加约5000万元左右。

2.2 停工、赶工

2.2.1停工

本工程自2015年开工以来共发生过五次时间较长的停工，按照停工的原因，可分为三种：

（1）因业主原因造成的停工。2017年5月15日至2017年8月20日因钉子户及业主寻找投资者原因，现场停工98天。该时间段内主要发生的费用为管理人员工资、工人窝工费用、周转材料、设备的租赁费用及办公室、宿舍、治安管理的措施费摊销，合计金额约700万。

（2）因上海世界进口博览会（简称“进博会”）造成的停工。2018年11月，我国首个“进博会”在上海开启，上海市建设工程安全质量监督总站于2018年10月16日发出“关于加强进博会期间建筑施工安全监管的通知”，要求自10月23日起至11月12日止，全市范围内所有施工项目不得进行土方、施工材料等运输。停工20天。此后，2019年、2020年也都收到政府相关要求的影响，被迫停工，但汲取2018年的经验，提前进行了部分建筑材料的储备，故停工时间有所缩短，分别停工10天和8天。该时间段内发生的费用种类与前述基本相同，但因整个工程进入施工高峰期，现场管理及施工人员、所使用的周转材料及机械的数量也达到高峰期，故合计发生费用约930万。

（3）因疫情造成停工。2020年初，新冠疫情席卷全国，春节过后，建筑工地无法如期开工。直至3月中旬，疫情形势逐渐好转，上海各建筑工地才陆续复工。按照惯例，本工程原计划正月十六，即2020年2月9日复工，但实际春节后复工时间为2010年3月30日，停工50日。该时间段内，因施工人员尚未返沪，故与之前的停工相比，减少了施工人员窝工费用，但按照政府部门要求，增加了返沪之后的隔离费，该时间段内发生的费用约654万。

2.2.2赶工

因受到钉子户及业主寻找投资者的停工影响，按现场施工进度计划，该项目底层土方完成开挖的时间为2019年1月20日。受到春节停工的影响，基坑将长时间暴露在空气中，有较大的安全隐患，故业主方决定，向有关政府部门申请夜间施工许可证，请总包于春节前完成大底板浇筑，从而确保基坑的安全。

赶工增加的成本投入主要为管理及施工人员的夜间加班费用，约48万左右。

2.3 法律法规变化

2.3.1脚手架壁厚增加

上海市住房和城乡建设管理委员会于2019年4月5日发出“建筑施工现场钢管扣件安全管理规定”文件，明确本市建筑工程中使用的钢管脚手架壁厚（详见图6），并随即加强监管力度（详见图7），坚决贯彻对于钢管壁厚的要求。故承包单位将现场所有不符合新规的钢管脚手架全部按照新规进行整改，增加费用约3624万（已扣除原钢管脚手架的费用）。

2.3.2垃圾外运改为专营

自2018年11月起，虹口区所有建筑垃圾改为专营，由政府部门通过招标指定单位进行建筑垃圾外运（详见图8），对于外运的车辆、路线及泄点都有了明确的要求，从而引致垃圾外运费用的大幅上涨，以大型车（5吨）为例，由原先的约880元/车，涨至1300元/车，总费用增加约836万元。

3、总承包单位索赔诉求及业主的初步审核意见

3.1 材料及人工价格上涨

总承包单位认为，该项目时间跨度较大，合同签订以来，材料（混凝土和砌体）及人工价格持续上涨，尤其是混凝土市场价，已经超出了一个有经验的承包单位可以预料的范畴，希望业主可以补偿全部材料和人工上涨费用，约12855亿。

业主方认为，基于合同中约定除钢筋以外，所有材料和人工的涨价均不会按照市场價格进行单价调整，故业主只需要补偿延期开工造成的上涨费用。经测算，即使项目按时开工且施工过程中没有进博会和疫情的影响，上述材料和人工也会有约6354万的涨幅，尊重合约精神，此部分费用应由承包单位自行承担，而业主只补偿余下的约6501万元。

3.2 停工、赶工

3.2.1停工

总承包单位认为，无论因业主原因造成的停工，还是受上海进博会、全国疫情的影响造成的停工及复工后的隔离、防疫费用，均为一个有经验的承包单位，无法意料到的费用支出，且金额较大，希望业主能补偿其全部损失，即2284万元。

业主同意承担因钉子户和寻找投资者停工造成的全部费用增加，而上海进博会和疫情，均为“不可抗力”，相关费用支出应由业主和承包单位按照50%的比例承担，按此计算，业主需补偿承包单位的费用为1492万元。

3.2.2赶工

总承包单位认为，赶工是应业主要求，为确保基坑安全发生的费用，应由业主给与补偿。

考虑到，按合同中的施工计划，春节前应完成大底板混凝土的浇筑，没有赶工的需要。因为钉子户和寻找投资者延误了工期，才导致工期压缩，春节前赶工。该项费用增加由业主造成，且总包配合业主要求，完成了预计赶工目标。故该项费用由业主承担，全部补偿，即补偿48万元。

3.3 法律法规变化

总承包单位认为，投标阶段，所有费用均按照当时的规范考虑，无法承担“新规”造成的费用影响，希望业主方按照实际发生的费用增加，补偿相应的费用。

业主方认为，该工程的总包合同明确约“承包金额不应因国家或当地的任何法令、法规、规定或规章的更改或增订而导致的价格浮动做出调整”，故这部分费用应由承包单位自行承担。

综上所述，在第一轮商务谈判中，总承包单位的诉求及赔付情况，详见表1所示：

4、最终赔付方案

在第一轮索赔商务谈判结束后，总承包单位表示对于业主的赔付方案无法接受，面对金额上的巨大差异，总包单位和业主又经过了多轮方案测算及反复协商，最终达成一致：

4.1 材料及人工价格上涨

对于混凝土材料上涨，因其涨幅远远超过历年的平均涨幅，涉及金额巨大，确为承包单位难以承担的费用支出，且经过市场调研，大多数房地产开发公司，都在其标准合同条款中约定了混凝土材料价的调差机制，故业主决定，按照根据上海市建筑建材业市场管理总站于2008年3月21日发布的《沪建市管[2008]12号：关于建设工程要素价格波动风险条款约定、工程合同价款调整等事宜的指导意见》中第四条建议，补偿超出8%以外的涨价部分。即6407万元。

关于砌体材料上涨，通过与外界市场价的对比分析，总承包单位15年申报的砌体综合单价，在当时，属于略偏高的水平，且近几年，虽价格有所上涨，但涨幅不大，在砌体的材料高峰期（2019年4月～2020年10月）价格有所回落。且外部的工程施工合同对于砌体材料部分鲜有调差的约定，故对于该部分，业主仍然坚持只补偿因工程延期造成的费用上涨，约474万元（即，若项目按合同约定工期正常开工，也会发生的材料上涨部分，由施工单位自行承担。

关于人工单价的上涨，虽信息价显示人工上涨较为平稳，但受到“用工荒”的影响，“用工难”也是上海建筑市场上普遍存在的事实，鉴于此，业主同意按照政府指导意见，以信息价为基准，补偿超出3%以外的涨价部分，即2503万元。

综上，材料及人工上涨部分，共计补偿金额为9384万元。

4.2 停工、赶工

该部分最终总包同意业主的初审意见，补偿1540万元。

4.3 法律法规变化

经过对于各项法律法规发布及实际实施时间的进一步研究，该部分各项费用的增加，均与工程延期有关。且经过横向对比其他类似工程的相关索赔处理方式，业主方最终决定补偿脚手架及垃圾外运之费用增加的50%，即2230万元。

综上所述，最终双方的诉求及赔付情况，详见表2所示：

5、结论与建议

5.1 材料及人工价格上涨

合同中关于此部分的约定，不应采取“一刀切”的方式，应对“免赔额”进行明确的界定，即详细约定承包单位需要承担的涨价风险/跌价红利，及若涨价/跌价超出免赔部分，具体的调差机制。在合同约定明确的情况下，合理补偿承包单位的损失，避免因涨幅过大而产生的索赔、争议。

5.2 停工、赶工

开发商应根据土地出让及公司财务的实际情况，制定合理的招标计划，避免过早招标签订合约，而项目迟迟无法全面开工，而造成的经济损失。对于“不可预见”的各类停工，应明确约定合约双方各自承担的费项及比例。