刘长飞，安 静，金秀峰

（1.广东石油化工学院，广东 茂名 525000；2.韩国启明大学，韩国 大邱 42623）

0 引言

城市中的历史文化街区面临着严重的衰落问题，城市经济发展越快，历史文化街区衰落得越快。现存的历史文化街区的主导产业是商业和旅游业，最直接的更新手段就是商业复兴，而商铺的租金高低是评价商业效果的重要因素，针对区域内的商业租金的研究可以了解商业空间分布状况，对影响街区发展的因素进行分析可以发现布局和业态的不足，进而进行针对性的改进，为历史文化街区的经济振兴提供数据分析依据。

合理规划调整商业空间将增加历史文化街区的人流量，提高居民的生活舒适度，提升区域社会的经济效益，促进历史街区的繁荣发展。

1 研究对象

洛阳是我国著名的古都，蕴含丰富的历史文化信息。洛阳老城区历史悠久，是洛阳最早的建成区，也是全市的经济、文化、商贸中心。老城区人力资源、旅游资源丰富，第三产业比较发达，工业经济相对不足，属典型的生活消费区和现代商贸区。

本文研究区域为洛阳市东西南隅历史文化街区，这里是老城区的核心区域，区域内有丽景门、府文庙、鼓楼等众多历史遗存，是洛阳历史文化街区的代表。2018年入选河南第一批15个省级历史文化街区。

1.1 研究方法

利用洛阳东西南隅历史文化街区2020年5月区域内主要商铺的租金数据，并建立与之相匹配的地理要素特征空间数据库，通过构建地理加权回归模型，并结合老城商业的空间特点，选择商业区、公交站点、教育设施、公共空间的布局和距离因素，对洛阳东西南隅历史文化街区的商铺租金进行分析，采用空间趋势面分析法分析影响租金高低的空间分布规律，在ArcGIS软件中进行分析并将结果进行可视化与量化表达，探讨不同影响因素对商铺租金的影响机制。

1.2 数据来源

以洛阳东西南隅历史文化街区为范围，运用网络爬虫法，通过赶集网、安居客等网站抓取区域内商铺出租数据，包括业态、价格、单价、面积、楼层、地址、租约方式、经营状态、经营行业、经纬度等信息，同时搜集地理空间数据、公交站点分布、教育设施布局、公共广场位置等信息数据，对数据进行处理筛查后，形成商铺出租基础信息数据库，以此作为分析的基础。

2 租金影响因素分析

2.1 影响因素选取

商铺的租金主要受到地段位置的影响，地段指的是商业场所的位置与整个城市核心的关系。学区不同，紧邻的小区房屋售价相差很大。核心地段指的是距离学校的位置或者距离公交车站的位置较近的区域。

商铺的服务对象分为2种：一种是生活在附近的居民，他们的需求是生活必需品；另一种是外地来的游客，他们的消费是一些特色商品。历史街区内商铺可能同时服务上述2个对象，因此在同一条街的不同位置上，商铺的布局有很大差异。影响商铺布局的另一种因素是顾客的交通方式，居住在附近的居民都是步行来消费的，外地的游客或者城市中其他区域的居民，大部分是乘坐公交或者出租车来的，交通换乘站的位置对商铺租金的影响很大。因此，根据商铺的区位特征和服务特征来评价商铺的租金。

2.2 因素量化标准选择

经过观察发现，洛阳东西南隅历史文化街区的街道分成东西南北4条大街，4条大街的交点就是十字街，整个街区的空间布局以十字街的交点为核心，基本上所有的商铺都是以此为中心向周边延伸。所以，在商铺区位特征的量化上，选择以十字街交点为基点，以商铺与该点的距离作为量化的标准。

由于历史街区的停车问题难以解决，大部分顾客均乘坐公共交通工具而来，故选取附近的公共交通站点，以商铺与公交站点的距离作为交通区位的评价标准。

街区内也有一些为居民服务的设施，如小学、初中、幼儿园、医疗、体育服务设施，围绕上述公共设施有很多商铺。在规划中，此类设施有明确的服务半径，故选取教育设施进行研究，以区域内的教育设施数据库作为评价因素。

街区内能够提供的都是服务业、餐饮或者销售岗位，年轻人受高等教育后大多去外地工作，年轻劳动力大量外流，街区内人口老龄化非常严重，加上街区建筑密度高，绿化和公共空间少，仅有的一些空地也被停车占用或者堆放货物，老人的户外活动空间非常少，因此，公园广场是非常重要的改善居民生活品质的公共服务设施，距离广场的距离是评价商铺使用便利性的重要因素。

根据以上调研和分析，我们采用了以下的评价元素和标准（见表 1）。

表1 评价元素和标准

3 租金分布特征

我们在商业租金价格模型中引入空间地理信息，构建完整的地理加权回归模型，对空间数据中的局部系数进行预估，从空间角度分析洛阳东西南隅历史文化街区商业租金影响因素，利用普通最小二乘法对商业租金影响变量进行空间回归分析，生成模型的回归系数，用来解释变量对历史街区商业租金空间分布的影响，最终生成了租金核密度和变化趋势图。

3.1 区位和交通对商铺租金影响的空间分异特征

从租金核密度可视化分析可看出，商铺区位对商铺租金的回归系数均为负值，说明与十字街口的距离越大，商业租金越低。八角楼金街是有一定体量的商业核心，周边商铺租金受其影响，回归系数绝对值最大，商业区的区位优势对于租金的作用非常明显。

从租金变化趋势分析可看出，交通区位对商铺租金的回归系数均为负值，说明距离公交站点越远，商铺租金越低。在中州中路与北大街交叉口处表现得很明显，商铺的租金与公交站点的位置关系紧密。

3.2 教育和广场对商铺租金影响的空间分异特征

从租金核密度可视化分析可看出，回归系数多是负数，说明商铺的租金和学校的位置关系很大。本地居民的教育消费刚性需求多集中在学校附近，而且附近学校的布局不均衡，对商业布局的影响也很大。

从租金变化趋势分析可看出，公共空间的回归系数大多呈负值，商铺租金和公共空间的关系也很密切。在西南隅以及西北隅区域内，广场的影响最大。东部的回归系数出现正值，说明有更强的其他影响系数掩盖广场对商铺租金的影响。

4 结论与建议

4.1 结论

经过分析发现洛阳东西南隅历史文化街区商业租金具有明显的空间异质性，空间发展不均衡体现在以下3个方面。

1）单核心结构明显，核心地位突出 南北大街交叉口的十字街附近商业租金较高，而租金随着距十字街的延长而逐步下降，变化趋势是中心高、外围低的“山峰形”布局。

2）周边区域围绕核心区域呈组团式分布 除了十字街以外，整个老城街区的商业布局还有2个次一级的组团中心，就是八角楼金街和北大街与唐宫东路交叉口。金街作为组团中心是因为这里被开发商整体开发过，形成的空间和体量较大，能够容纳更多的商业业态，吸引很多的人流；而北大街与唐宫东路交叉口作为重要干道的交叉口，由公共交通与换乘带来的人流对商铺的租金产生很大的影响。

3）商业功能基本沿道路展开，南北商业发展不均衡 以十字街为核心的商业布局主要是自发形成的，商铺的进深和面积都很小，对商业形态的布局产生重要影响。中州路作为交通主干道，承载主要的人流来源，距离中州路越远，商业租金越低，造成区域的商业发展不均衡。

4.2 建议

1）完善交通合理布局，加强各区域商业中心均衡性建设 改变商业布局不均衡的状况，需从人流的引导开始，让南侧九都路的人流进入商业街的通道更畅通，改变人流进入的主导方向，增加人流数量，从而改善商业布局。

2）增加开放空间节点，优化服务类公共设施配套 现有街道式布局的公共空间被游客占据，居民的休闲活动受到很大干扰，需要在街区内开辟若干开放空间，以缩短老年人和小孩的休闲活动距离，降低游客的干扰，增加居住人群的生活质量，提升生活的幸福感。