刘杰

（成都高投置业有限公司，四川 成都 610000）

目前，房地产企业在合理纳税筹划的基础上就能尽可能地降低税负，这显然有利于房地产企业增加利润和可用资金。因此，房地产企业进行纳税筹划时要尽量对可能出现的各种风险进行研究，并制定行之有效的防范措施，以降低风险发生的概率，实现企业持续稳定发展。

一、房地产企业纳税筹划现状

房地产企业纳税筹划的难点主要在于涉及的税收种类比较多，如增值税、土地增值税、房产税、所得税等，从筹资到项目销售等各个环节都涉及多种税收。主要原因在于房地产产业链长，期间国家相关政策以及当地的各项政策随时都可能出现变动。在项目开发的前期，房地产企业需要对建设方案进行优化与调整，以便尽可能地减低建设项目的各种成本；在工程建设期间要选择供应商、承担单位、建设方案等控制工程建设成本，以达到纳税筹划的目的［1］。

房地产企业纳税筹划的核心要素就是对潜在的各种风险的预见性。例如，国家政策以及经济因素时刻影响着房地产企业制定的政策，国家税法与企业的各项制度规定，财会人员的能力与素质高低等都是导致房地产企业面临风险的重要因素。因此，房地产企业要在纳税筹划时对企业可能承担的税负情况进行预测，尽量在可控范围内开展纳税筹划；还要与企业的项目申报、立项、建设、销售等各个环节的具体纳税情况相结合，尽可能地规避各个环节潜在的风险。

二、房地产企业纳税筹划的原则

（一）合法性原则

房地产企业项目运作资金巨大，在进行税务筹划时会发现企业中潜藏的金融风险。当前，随着我国房地产行业的发展，房地产企业已成为税务部门在纳税筹划中重点关注的对象，无论是对房地产企业进行纳税评估，还是对税务机关进行的专项检查，其中都有房地产企业的身影［2］。当然，每年在税务机关各项检查中被查出的问题企业也不在少数，其中存在偷税漏税的金额有时还相当巨大。因此，房地产企业在推进纳税筹划时要依据国家税法合理操作，要结合企业的整体经营战略，遵循合法性原则，严禁偷税漏税的行为。

（二）综合性原则

房地产企业的项目包括审核资质到商品房的销售环节，项目周期较长，并且其中的经营环节繁杂，整体项目的任何一个环节出现差错都会影响到下一个环节的开展。因此，房地产企业在进行纳税筹划时要从全局的角度考虑和规划，要对项目的内容、特点、投资主体等各方面的因素进行综合考虑。同时，要规划企业在不同发展阶段纳税筹划的重点及细节。

（三）技术复杂性原则

房地产企业项目周期长，其税务筹划时涉及的税种繁多，而每个税种计税标准和税率都有所差别，扣除凭证的标志也都存在着区别。这增加了房地产企业纳税筹划的难度，也表明房地产企业进行纳税筹划的技术和标准高于其他行业，需要企业具备更加专业的纳税筹划人才。

三、房地产企业纳税筹划风险控制的具体措施

（一）增强依法纳税的意识

房地产企业的领导层要提高自身对纳税筹划相关知识的应用能力，增强依法纳税的意识，这是企业推进纳税筹划工作的前提条件。从本质上看，纳税筹划就是根据节约税收的方式扩大房地产企业的利润空间，而合理合法地开展相关工作是基础条件，也是进行纳税筹划的正确方式。因此，房地产企业的管理者要对纳税的相关法律条文有一定的了解，以保证企业纳税筹划的合理合法性。纳税筹划有助于房地产企业创造巨大的利润，对于房地产企业的可持续发展具有相当重要的意义。然而，纳税筹划不过是房地产企业财务管理工作中的一个重要的环节，企业想要实现长久的经营发展，单单依靠纳税筹划是远远不够的，还要不断地提高财会人员的核算能力，增强财务资料的真实性、准确性。相关工作人员在进行纳税筹划时要遵循国家税法中的相关规定，以确保企业纳税筹划的真实合法性。

（二）掌握纳税筹划的相关法律

从国家征收税务的角度看，税法是房地产企业进行纳税筹划的重要法律依据。在纳税筹划时，企业要对国家税法规定有一定的了解，以确保企业的纳税筹划工作具有有效性与合法性，因此，房地产企业要加强学习国家税收的政策，保证纳税筹划在国家税收的规章制度范围内进行［3］。同时，要关注企业所在地的税收优惠政策，并在纳税筹划过程中要充分利用，及时调整企业的纳税筹划工作。

（三）提升税务筹划人员的筹划能力和素质

纳税筹划及其风险控制是非常精细和复杂的工作，它对工作人员的筹划能力的要求比较高。房地产企业纳税筹划的实际效果是由企业筹划人员的专业性决定的，所以筹划人员要充分掌握国家税法的相关规章制度，同时还要具备极高的专业知识水平和依据房地产行业的经济因素作出合理预测的能力。因此，房地产企业要不断提升房地产企业筹划人员的专业能力和综合素质，提升企业纳税筹划的效果。

企业可以定期为筹划人员开设专业培训课程，对其进行国家税法及地方税收政策的培训，以便其及时掌握相关法规和政策，从而提高其专业水平以及工作能力，这有利于房地产企业纳税筹划工作的顺利开展。例如，土地增值税筹划会受多种因素的影响，如普通住宅和非普通住宅的划分、工程规划许可办理、精装成本划分等。由于涉及成本、费用、税金及附加等多个要素，具体计算时需要筹划人员根据税法有关规定进行深入分析。

纳税筹划会带来很大的风险。首先，房地产企业要建立体系完整的财会核算管理制度以及规范化的税务核算体系，还要设置完整的税务核算流程，以减少在纳税筹划过程中因财务人员出现工作疏漏、核算错误以及税务工作延时等因素带来的税务方面的风险。其次，工作人员要增强纳税风险的意识，利用税法的相关规定合理分配房地产企业的财务资金。在纳税过程中要把房地产企业的成本及利润、房地产企业的项目周期等因素都考虑进去，然后根据房地产企业的经营情况及其发展前景等合理开展相应的纳税筹划。最后，房地产企业要在内部建立相对完善的纳税风险预警制度，以防范和管控纳税筹划中可能出现的税务风险，以便企业在税务风险预警出现的第一时间就能察觉并采取有效手段对纳税风险进行有针对性的监控和防范。这些措施有利于提高房地产企业纳税筹划水平［4］。

（四）建立房地产企业和税务机关的沟通渠道

房地产企业的纳税筹划工作是由企业的实际发展情况决定的，毫无疑问，纳税筹划与税务机关有关联，税务机关都是依据国家税法开展有关房地产的税务活动的。而在纳税筹划过程中，由于房地产企业和税务机关对税法的理解不同，二者可能出现认知偏差。因此，房地产企业要和当地的税务机关保持良好的沟通，就有关税法的理解及其具体实务展开交流合作。

四、结语

纳税筹划是实现房地产企业利润最大化、降低企业税负的重要环节，也是影响企业长久发展的重要因素。房地产企业是以地产开发、房屋销售为主的企业，其行业整体的成本资金需求量较大，因此房地产企业在经营发展中涉及的风险也比较大，需要增强纳税筹划风险防控意识，以实现企业长久稳定发展。