吴惠霞

（滨海县住房和城乡建设局，盐城 224500）

引 言

随着城市化进程的不断加快，房地产业在国民经济中所占的比重也越来越大，房地产业的发展对促进社会经济的发展具有十分重要的作用和意义。一方面，其发展有利于改善民生，增加国家的财政收入；另一方面，其发展可以拉动城市的消费需求，提高居民生活水平，从而推动社会快速成长，为人们提供更多的就业岗位，缓解当前紧张的就业局势。

一、国内外房地产业发展状况

美国是世界上最早出现房地产经济的国家，房地产的开发和经营一直都是美国政府的重点工作。在全球范围内的房地产经济发展过程中，美国作为最发达的经济体，具有绝对的优势，其在国际市场上的地位也是最高的。日本房地产行业的发展起步较晚，但是近些年随着政府对房地产业的重视和宏观调控力度的加大，房地产业取得了很大的进步与发展。自20世纪90年代以来，由于我国城市化进程的加快及住房制度的改革，大量的农村人口涌入城市，这就为住宅需求的快速增长提供了巨大的动力。同时，伴随着城镇化的不断深入，越来越多的居民选择将房子当作自己的生活保障，这就为房价的飞速上涨打下了坚实的基础。近年来，虽然房产价格持续走高，但总体来看，仍然呈现出供大于求的态势特征。

（一）房地产业发展与消费结构

消费是生产的前提条件，只有在需求得到满足的情况下，才有可能产生消费。房地产业的发展与人们的生活息息相关，它不仅能促进社会经济的增长和人民收入水平的提高，也能拉动国民经济的发展和居民的购买能力。房地产行业的发展对产业结构的调整有着重要的影响，它作为一个特殊的商品部门，对整个国家的经济起着至关重要的作用。同时，房地产业的发展也会推动其他一些产业的发展，而且房地产开发的规模越大，其带动效应越强，从而促使其他各行各业快速成长。因此，在今后的发展中，我们要积极地推进供给侧改革，加快转变政府职能，优化市场配置资源，以适应新常态下的经济转型。

（二）房地产业发展的主要行为

一方面，房地产业是国民经济的重要支柱产业，它对促进社会经济的发展具有十分重大的影响和作用，因此房地产业的发展也受到了国家的重视和政策的支持与鼓励。另一方面，对于房地产行业的开发商来说，其最主要的目的就是获得利润，所以在进行项目建设时，要考虑到成本问题，同时还要保证质量，这样才能使项目顺利完成。而在这个过程中，最关键的环节是对土地的管理和利用，这关系到整个工程的进度和投资回报率。如果一个项目的资金来源主要是银行贷款，那么就会出现很多的坏账，这不仅会增加银行的经营风险，而且还可能导致一些不确定因素的发生，从而给项目的实施带来不利的影响。

（三）国外房地产业发展经验借鉴

国外发达国家的房地产经济发展模式和经验对我们具有非常重要的借鉴作用。美国是世界上最早实行市场经济体制的国家之一，其房地产业的发展在其经济体系中占据着举足轻重的地位。美国政府很早就通过了《联邦住宅法》，规定所有的开发商都必须向政府提交一份土地使用权证，同时还要求该房屋的销售方要提供相应的证明材料，并且要保证所交的费用能够全部由出售方来负担。这一系列的措施极大地促进了房地产行业的发展，提高了其竞争力。

二、房地产经济发展现状及原因分析

改革开放以来，经济快速发展，人民生活水平显著提高，对于住房的要求也越来越高，房地产行业的发展也随之加快。但是，在高速发展的背后却有许多问题出现。例如：房地产开发投资额巨大，但资金回收周期较长，导致房价居高不下，而开发商为了获得利润，盲目地追求房价的上涨速度，这就使得房产的价格不断上升；土地成本的增加和城市用地的紧张是目前的主要矛盾，而这些都是制约房地产经济健康稳定的重要因素。从近些年的数据来看，虽然国家对这一现象给予了高度重视，出台了很多政策，但中国城市化进程的加快和城镇化的推进，以及人口的增长等原因，使这一现象变得更加严重，而且这一情况还在逐步恶化。

（一）房地产业发展总体态势

近几年，房地产行业发展迅速，房地产经济的快速增长对国民经济的拉动作用也越来越明显。但是由于城市化进程还在不断加快，城市人口大量增加，土地资源的需求量也在逐年增大，而国家的宏观调控政策却没有随着社会的发展而做出相应的调整和改变，因此目前的房地产业的供需结构不合理，供大于求的局面已经成为制约整个房地产经济的发展瓶颈。

（二）房地产经济发展现状及产业集聚

从房地产的产业集聚状况来看，目前的房地产行业的产业集聚程度还处于较低水平，主要表现在以下几个方面。第一，土地供给量不足。随着城市化进程的不断加快，大量农村人口涌入城市，带来了大规模的建设用地需求，而在建成区的规划中，大多数项目都是由农民集体自主开发的结果。第二，房价上涨过快。近年来，受到多种因素的影响，房价一路飙升，供求关系失衡、供大于求的现象普遍存在，形成了供需不平衡的局面。第三，房屋补贴政策调整不合理。政府为了保障人民的基本住房需要，对一些经济适用房屋的税收进行减免和优惠，而对于那些非经济适用的住宅则采取“一刀切”的方式对待，这就出现了“一户多套”的问题。第四，房地产市场化率较低。

（三）房地产经济发展的制度保障

健全的法律体系是房地产经济健康发展的保障和基础。现行的房地产相关的法律还不够完善，在一定程度上影响了房地产经济的发展速度，因此要不断地对现有的法规进行补充和修改，同时还要建立与之相配套的政策措施，使其更加合理化、法制化。在土地出让使用权的过程中，政府要严格地按照规定的程序办理出让手续，并对出让的权利做出相应的监督；对于开发商的开发建设项目，要根据实际的情况来制定详细的规划方案，并结合市场的变化来及时调整，以达到最佳的效果；此外，还应加强对购房者的教育力度，使其能够正确地使用房屋，避免出现不必要的麻烦。

三、房地产市场发展的未来措施

（一）宏观调控

国家的宏观政策是一个重要的手段，它在很大程度上影响着房地产市场的发展状况，所以政府要对房地产行业进行必要的宏观调控，通过制定一系列的法律法规来规范和引导房地产业的健康发展。首先，要加强对土地的管理和利用，提高土地利用率，减少浪费，实现资源的合理配置，促进国民经济的可持续发展。其次，要完善相关的税收制度，建立健全的征管机制，使纳税人的合法权益得到保障，从而达到社会公平。最后，要加大对房价的监控力度，防止出现哄抬房价的现象，保证消费者的利益不受到损害，同时也能抑制投机行为及炒房暴涨的问题的产生。另外，还要加紧出台一些有针对性的措施来控制房地产泡沫，如限购、限贷、调整供应结构等，以稳定住房需求，避免经济过热导致的房屋供不应求，造成房产价格的大幅度下降，进而引发经济危机。

（二）加强房地产市场的政府职能

政府在房地产经济发展过程中扮演着调控者的角色，要想促进房地产行业健康稳定的发展，就必须加强宏观干预，通过制定一系列的法律法规来规范市场，使其有序进行，从而实现房地产业的良性循环。首先，要完善相关的土地和税收制度。在当前的市场经济体制下，国家对城市建设用地的管理由城市规划部门统一负责，而地方政府的规划往往会忽视对其的控制和引导，导致大量的开发资金被占用，而开发商却没有足够的利润去弥补这些漏洞，这不仅阻碍了城市化的进程，还浪费了资源，不利于社会的可持续发展。

（三）改善房地产市场的社会效益

对于房地产经济的发展来说，其对社会的影响是非常重要的一个因素，所以我们要从多方面入手来改变房地产的发展模式，从而提高房地产的市场竞争力。首先，要加强对房地产的宏观调控，在政策方面，可以通过增加土地的供给来实现，同时还应该积极地鼓励开发商开发新的城市空间，使其能够在有限的土地上进行商品销售；其次，政府还应加大对二手房交易的监管力度，完善相关的法律法规，使其更加规范，让居民的购房行为有法可依，这样才能更好地促进房产经济的发展；最后，还要大力宣传和推广房屋的质量和售后服务，只有消费者的购买欲望得到了满足，才会产生更多的购房需求，这也是提升市场占有率的一种有效方式，因此这也改善了整个房地产行业的社会效益。

结 语

本文从房地产经济发展的现状出发，分析了房地产的发展现状，并结合当前的国际形势，对未来的中国房地产的发展趋势进行了研究。通过对国内外的文献资料的阅读和理解，发现目前的理论体系还不够完善，在一定程度上制约着房地产的健康可持续发展，同时存在一些问题，如宏观调控的力度较弱、政府对于土地出让的限制政策不透明等，并针对这些不足，提出自己的看法。