房地产经济的影响因素及发展路径研究

2021-11-23乔镇兴王广平

商品与质量 2021年31期

乔镇兴王广平

青岛市即墨区房产服务中心山东青岛 266200

近年来，基于社会主义市场改革进程的进一步深入，我国房地产经济呈现出快速发展的态势，已经在我国国民经济体系内占据了举足轻重的地位。同时，伴随着国家经济政策的快速调整，人们对于房地产市场的重视和关注显著提高，这使得房地产经济迎来了更大的发展空间。

1 关于房地产经济管理的概述

经济管理，就是指对有关经济活动组织开展的一种管理行为，其管理主体对象可以是行政事业单位、企业，也可是个体经营者。经济管理内容主要包括对管理主体对象经济活动的协调组织、计划安排和监管监督等。从管理层次上来划分，可以分为宏观经济管理和微观经济管理。房地产经济管理具有商品性、商品性和多元性的特点。这是因为房地产企业开发的房产本身属于一种商品，房地产经济活动也是一种商品交易活动。并且房地产经济在整个国民经济体系中占有重要的一席之地，既是生产活动，也是消费活动，与人民群众的生产和生活密不可分，社会性十分明显。房地产经济的多元性主要体现在其所有制结构方面，房地产企业既有公有体制，也有民营体制，多种所有制形式并存，呈现出多元化存在的结构形式[1]。

2 房地产经济的影响因素

2.1 缺乏完善的经济管理体制

时代在发展，我国房地产经济管理制度和体制也在不断发生变化。虽然国家对房地产经济管理工作高度重视，也颁布出台了一些比较详细的管理政策和调控方案，但是就管理效果来看，有的政策对房地产经济良性发展起到了作用，而有的政策并没有达成预期目标。政府层面需要建立健全房地产经济管理制度和有关管理体制，尤其是要完善管理方面的一些细节问题，确保管理制度能够落到实处，切实发挥出政府在房地产经济管理和调控中的作用。

2.2 房地产金融体系存在的问题

第一，银行为了保证自身的利益，在房地产项目贷款中通常仅仅选择房产开发贷款，但是很少重视住房信贷贷款。许多欧美发达国家都有完善的房产信贷，但是我国在房产信贷方面仍存在问题，在银行贷款中其占据的比例不到10%。第二，银行为了科学规避房产贷款风险，不管是资金信贷、资金来源还是金融市场，都存在或多或少的风险，在此情况下也会严重阻碍房地产金融的稳定发展。第三，许多项目都涉及个人信用制度以及抵押制度等，而且这些都是有待完善的。所以贷款中也有不同程度的风险[2]。

3 房地产经济的影响因素的发展路径

3.1 把房地产经济管理目标明确化、细致化

管理目标是指导房地产经济活动的方向，对于房地产行业沿着正确方向发展十分关键。政府有关管理部门，应认真研究房地产经济发展规律和房地产市场供需实际情况，制定明确、细化的房地产经济管理目标，指导房地产行业健康、有序发展。房地产经济管理目标的制定还要考虑本地经济总体发展状况，结合国家房地产管理调整政策，引导和规范房地产市场的开发，保持房地产行业的健康发展，服务本地经济建设[3]。

3.2 完善市场金融体制建设，促进房地产金融二级市场的发展

房地产可持续发展的重要基础就是保障房地产金融业的健康。第一，在当下我国的房贷政策应该要以加大消费贷款比例作为房地产政策的调整发展方向，在房地产消费贷比例提高的过程中，一定要严格把控投资型房贷的现象，对购买行为以及购买相关人员，进行严格审查，坚决杜绝炒房行为，遏制炒房行为的购房消费贷款，严格审核个人信贷的风险比例。第二，在房地产金融市场的发展过程，中资金来源问题，是影响房地产市场金融发展的重要因素。我国房地产的金融产业在发展过程中，要研究和建立住房抵押的二级金融市场，实现抵押贷款的正确证券化形式，打通一、二级金融市场的发展联通障碍，将一、二级金融市场纳入经济发展的大循环，从而解决房地产发展过程中出现的相关问题，促进整个房地金融行业的健康快速发展[4]。

3.3 完善市场环境

我国社会主义市场经济体系的确立，不但提升了市场发展活力，而且亦使行业的市场竞争逐渐加剧，各大房地产开发商为了能够拥有更多、更大的市场份额以及得到更多经济效益与社会收益会运用一部分违反价值规律与不断发展的错误行为。基于此，我国政府应当提升房地产市场的实际监管力度，优化市场准入体系，没有具备相关经营管理资格的房地产企业不可以进入社会市场，与此同时，亦需要严格遵守有关法律条款，根据对土地的科学正确管理降低房地产经济产生的各种波动。有关部门在开展土地租赁以及申请使用时应当对企业详细信息和具体用途进行全面核查，避免土地非法交易与非法使用行为的出现。除此之外，还应当尽快创建房地产信用体制，完善房地产社会市场主体的一系列行为，根据舆论监督力量的充分发挥提升房地产社会市场竞争应有的公正性和公平性，降低错误竞争行为与不良土地开发行为的出现。可根据房地产具体信息体系的创建与完善，为我国社会市场信用体制的顺利实施提供相关技术支撑[5]。