杨剑勇 上坤地产广东区域公司

引言

最近几年国家大力出台房地产调控制度，针对不同地区制定了一系列的限购政策，坚持住房不炒房的原则，致使房地产的产业结构有了变化[1]。一系列的改革导致现在房地产企业的融资难度和所面临的风险都越来越高。地皮价格的不断上涨，增加了房地产企业的运营成本，这时企业仅仅依靠自身累积的资金是远远不够的，则需要依靠融资来解决资金链的问题。

一、我国房地产企业的融资策略

（一）股权合作开发

我国提出“去杠杆”政策后，房地产市场的并购案例便开始逐步增多。例如，碧桂园、万科等大型房地产企业转变了从前直接的土地获取方式，继而通过股权合作的方式来获得地块。分析显示，万科、碧桂园通过股权合作的间接的方式获得土地，减少了在拿地过程中的不确定因素，降低了拿地成本。股权合作以降低企业的负债比列为基础，以达到降低融资成本的目的。

（二）海外发债

在境外上市的中国公司、中央企业以及AH股公司在境外债券市场发行债券。由于国内房地产市场竞争越来越激烈，海外发债将成为房地产企业融资的主要渠道之一。数据显示，2019年我国房地产企业在海外融资的金额高达752亿美元，创下历史新高[2]。大部分房地产企业在海外融资的成本控制在5%～12%之间。由于海外发债的融资成本相对较低，对于一些实力较强的房地产企业可以在海外上市。

（三）资产证券化

国家对房地产市场的调控居高不下，相关政策的出台使房地产企业融资呈现紧缩的状态，增加了企业银行贷款的难度。大部分发达国家的房地产信托投资基金都比较成熟。作为发展中国家的中国目前房地产信托投资基金才处于起步阶段。主要在于将房地产资产通过证券化的方式处理，以发行收益的凭证作为融资方式。其中主要的资金来源于特定的投资者，由专业的投资机构以及管理团队进行投资经营，根据投资比例分配信托基金。

（四）依照国家政策融资

国家为了保障人们的住房需求，出台了一系列的房地产政策进行宏观调控。其中，对于老旧小区的改造给予资金方面的支持。企业可以根据国家的相关政策制定一系列的措施，对产品的结构进行调整，设计出符合国家政策的产品，不仅可以得到资金上的补助，还能减少一部分的审批流程节约时间成本。

二、房地产企业融资风险存在的原因

（一）单一的融资渠道

就我国房地产企业的发展现状来看，目前大部分企业的融资方式都是选择银行信贷，单一的融资渠道容易导致资金不足[3]。房地产项目涉及的开发周期都较长，资金不足则难以支撑企业对资金的需求，从而导致风险的产生。目前的市场经济促进着房地产业的发展，融资渠道也相对增加，例如：债券、ABS、自有资金等。由于这些融资方式普遍需要的时间较长，大部分企业为了快速融资通常选择商业银行贷款融资，这就是目前房地产企业的融资方式单一化的原因。

（二）较高的财务工作风险

房地产企业在建设房地产项目时从拍地、可行性分析、设计和营销策划一系列的活动需要大量的资金支持，同时企业对银行贷款的依赖程度较高，导致企业所面临的财务风险也较高。相关研究表明，房地产企业的平均负债率在百分之七十以上，其中大型房地产企业的负债率高于平均水平，阻碍了企业的发展[4]。国家坚持住房不炒房的原则出台了一系列的相关调控政策，增加了企业发展的不确定性，导致融资风险。

（三）较高的融资成本

目前，国家为了防范金融风险，对房地产融资政策的调控趋于紧缩的状态，增加了长期融资和短期融资的利率，致使企业的融资成本越来越高。较高的融资成本阻碍了房地产企业项目的开发。

（四）区位对房地产企业收益的影响

决定房地产项目收益的重要原因之一就是区位。对于一些经济发展较好，周边基础配套设施较为完善的地区，其收益就会较高；反之，项目的风险就会较高。根据我国目前房地产市场的发展来看，一二线城市的房地产项目的收益都较好，除此之外，一些基础设施较完善，人口较多的三线城市在开发中的风险也相对较低。房地产企业在开发前没有对区位进行市场调研，盲目地开发项目会导致企业处在资金链断裂、项目无人购买的风险中。

（五）融资风险防范意识不够

企业人员融资风险防范意识的不足是阻碍房地产企业发展的原因之一。企业在进行融资的过程中，部分人员只看到短期的利益而忽略了风险的存在，将企业置于高风险的环境中[5]。任何的融资行为都伴随着不同程度的风险，往往一些企业缺乏对风险的防范意识，最终导致企业在融资后出现一系列的资金问题而不能继续经营下去。

三、房地产企业融资风险控制分析

（一）多元化的融资渠道

不再依靠银行贷款单一的融资渠道。银行的利率波动直接影响企业的经营成本，阻碍了企业发展的进程。中小房地产企业可以利用地方性政策的特点获得资金支持。发展规模较大的房地产企业在充分了解并分析融资环境存在的风险的前提下，选择多样化的融资渠道进行融资。依照融资的成本、风险和资金流动性等多方的综合因素，制定出对企业发展最有利的融资方案。除此之外，房地产企业还需要对资金的使用、融资的成本进行精确的计算，以此达到资金利用率最大化。将股权合作、资产证券化等融资方式结合起来，选择最适合企业发展的融资方式。

（二）创建风险预测系统

房地产企业应该创建专业的风险预测系统。风险预测系统能够实时监测房地产项目开发过程中的风险，使企业能够及时地发现风险并规避风险。主要运行机制是：结合企业的相关数据资料，运用财务解析方法来对企业的风险进行预测。风险预测可以采用以下的方法来实施：① 确定财务风险的临界点，企业是否具有融资的能力取决于企业的营业利益是否高于财务两平点。当企业的营业利益高于两平点时企业具备融资的能力，反之，则不能融资。② 合理运用财务杠杆、确定负债比率。风险预测系统不仅可以有效地降低企业的风险还能提高企业在房地产市场的竞争力。

（三）提升企业风险防范意识

房地产企业的融资风险是不能完全避免的。但是会因为企业的重视程度不够而加大风险，给企业造成不可挽回的损失。所以，企业提高自身的风险防范意识是必要的。对管理层人员实施定期的风险防范知识培训，提高风险防范意识。除此之外，企业的管理人员还应该积极参与到企业项目开发、经营的决策中去。外界的经济环境是不断变化的，随之带来的风险也是源源不断的，企业只有重视风险的防范，增强风险意识，及时调整风险防控措施才能减少企业在经营过程中的风险。

（四）组建专业的团队强化企业资金管理

聘请专业的团队来对企业的资金进行管理，可以降低企业的财务风险，还能对企业的财务风险进行预测和控制。企业的运作是由多个部门协同运作完成，只有对不同部门的资金使用情况进行实时监控才能有效地提升企业资金的利用率。企业通过专业的资金管理团队建立财务共享中心来实现企业资金的集中结算，并制定统一的资金使用制度和融资计划。除此，资金管理团队还应制定完善的应收应付款的管理制度，保证企业资金链完整，预防现金流不足、资金链断裂的情况出现。

（五）合理规划，理性融资

房地产企业应该根据自身条件，合理规划融资方案。切忌为了短期利益，而不考虑长期的发展。理性的分析经济环境，避免盲目融资。一方面，企业需根据自身规模以及未来发展，综合考虑制定出合适的融资金额，降低企业的融资风险。另一方面，企业在确定好融资金额后还需选择合适的融资渠道，制定出最科学的融资方案。这样才能使企业的经济利益最大化促进企业的发展。

（六）设计开发适销的产品

房地产企业在开发项目时应针对不同地区，不同人群设计出合适的产品。只有产品销售顺利才能保证企业资金的快速回笼。项目开发前的市场调研决定着项目能否适销，根据市场调研的内容分析出区域消费者的经济能力、产品需求以及喜好等。只有掌握了消费者的偏好，才能设计出符合消费者心理需求的产品，促使产品能够在短时间被销售出去。缩短资金回收的时间，降低的风险。

结语

我国房地产正处于快速发展的进程，房地产企业在建设项目时需要大量的资金来支持，这就直接导致企业不得不依靠融资来弥补资金暂时的不足。企业进行融资时往往会增加其运营成本，企业面临的风险也就越大。房地产企业只有通过选择多元化融资渠道、创建风险防范系统、提升企业的风险防范意识、加强企业的资金管理、合理规划融资计划、理性融资、设计适销的产品等方式才能有效地降低企业的融资风险，从而促进房地产企业的健康持续发展。