房企土地增值税清算现状及对策探究

2021-11-22来婷婷宁波市梁甬置业有限公司

财会学习 2021年17期

来婷婷宁波市梁甬置业有限公司

引言

房地产企业在我国最为常见的这种就是土地增值税，其主要的征税对象就是土地及其建筑物，所实行的税率为4级，在30%～60%之间，所征收的税率主要取决于土地增值率，两者成正比关系。无增值的不征。但是目前房地产企业在国内的开发，涉及了各种类型的开发项目，土地增值税实行过程中先预缴，待达到清算条件后再进行整体清算，且清算阶段的核算工作十分复杂，各省市对成本分摊又都有所区别。因此，房地产企业清算土地增值税问题已经受到了广泛关注。

一、土地增值税在房地产企业的清算现状

（一）收入确定欠缺规范

房地产转让形式在现实中有很多种，可以简单粗暴的分为货币销售和非货币销售。因此房地产企业在申报土地增值税时，会存在很多不规范的地方，例如：① 部分企业所申报的销售收入中并没有包含非货币销售的产品，想要通过此种方法来规避土地增值税的缴纳，并没有遵循税法要求来计算土地增值税。② 一些房地产企业在销售过程中，存在企业老板私人账户或其他负责人私人账户收取部分房款，导致账面金额小于实际销售收入。③部分企业在实际开发时采用商品房来对价支付土地款、拆迁补偿款等，循环使用的资金不计入会计账务中，因此在清算计算收入时会出现偏差。④ 在房地产交易阶段，还有一些企业推迟了收入结转，资金入账以及开具销售发票的时间，借以账目混乱来逃避税收。所以房地产企业缺乏规范的收入确定[1]。

（二）成本费用难以核实

站在房地产企业的角度来说，其在实际进行土地增值税清算时，想要在所有环节中实现对开发成本的查实，有着较大的难度。受到房地产项目施工工期的影响，想要从真实性及合理性方面，对开发阶段所发生的成本进行追溯难度较大，可能会存在一些违规行为，但是最终目的都是为了提高工程整体造价，来降低增值率，进而对税金的减少。针对房地产企业的第一类情况来说：业务真实性问题，例如在材料采购的过程中，与材料厂商进行联合开具虚假发票，想要以此来加大工程材料支出；或通过制造工程假合同，对工程项目的虚构，来加大工程成本。针对房地产企业的第二类情况来说：成本分摊不合理，房地产企业进行会计核算时，采用了人为调剂不同项目间成本，通过对项目成本范围的混淆，来降低高利润项目的增值率，逃避土增增值税清算时，应补缴的大额税款；另有部分房地产企业在开发间接费用中混入期间项目招待费，以此来改变其归属范围加大成本等情况[2]。

二、房地产开发企业如何应对土地增值税的清算

国家征收土地增值税，能够对房地产市场进行调控。而对房地产开发企业来说，在清算土地增值税时，需要遵循国家相关政策，并结合相应的法律法规。

任何一家企业的最终都是追求利润最大化，而房地产公司要实现这个目标，可以从两个角度来分析。首先是从短期来看，也可以说是单项目利润最大化，比如通过一些合理合法的税筹手段，降低单项目税负率，提高单项目利润；或通过集团公司内材料采购、施工建设，在内部通过对定价的转移，合理合法地做到利润最大化。其次是从长期来看，一个有效的方法就是缩短项目建设周期，加快建设速度。此类方法促进了资金的流动，通过资本在短期的快速流动来实现增值，相应的增值幅度也就越大[3]。土地增值税清算手续烦琐周期长，尤其是针对那些低利润或亏损项目而言，加快土地增值税清算手续，完成土地增值税最终退税，实现项目资金回流减少资金占用时间成本，通过资金再投资实现增值。

开发房地产的企业在对土地增值税进行清算时，需要做到与自身现状的结合，对相应的措施进行合理的选择，以此来实现对最大利润的获取，促进自身的发展能够更加长远。

三、房地产企业清算土地增值税时的注意事项

随着土地增值税清算在我国的不断深入，其重要性变得越来越明显，它不仅能促进房地产企业的更好发展。并且能够使该市场形成规范的秩序，通过合理投资来提升房地产企业，同时也能够促进国家积极地参与对利益的分配。所以，通过清算土地增值税能够从一定程度上影响房价，它能够在短期有效地防止房价上涨。土地增值税清算也会从经营利润、战略投资以及决策方面对房地产开发企业造成一定的影响，如果涉及大幅缩减利润水平，可能会导致开发企业转变战略。因此，房地产企业想要实现对自身发展的提升，就需要正确的面对土地增值税清算时所遇到的所有问题，对此下文分析了几个较为常见的问题：

（一）清算单位缺乏正确的理解

针对负责开发房地产的企业来说，建设工程项目时通常需要在政府各项备案中，登记项目是否分期开发，部分项目没有进行分期备案，却采用了分期的形式来进行开发建设，是否可以根据自行划分的项目分期进行独立清算呢？在同一房地产开发企业的情况下，各种业态的商品房应该怎计算增值额和增率呢？结合国税发（2006）187号“土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算”，土地增值税清算分期必须经过国家有关部门审批，具体分期是参照什么原则，各地执行标准不一需根据当地税局要求。因此，负责开发房地产的企业在我国对需要建设的工程项目进行划分时，如果自行采用了分期的方式，在对其项目进行清算时依然不能够按照分期的形式。而且在同一房地产开发企业的情况下，需要按照同样的方式计算各类商品房的增值额和增值率。

（二）对土地面积的计算问题

土地增值税清算中成本的分摊是关键，在目前高地价低利润的白银时代，土地成本占总成本的比例一路攀升，因此土地成本分摊尤其是土地面积的计算就尤为关键。熟读税法及当地相关政策，根据自身项目情况酌情考虑适用条款必须谨慎并清晰。根据1995年颁布的《土地增值税暂行条例实施细则》第九条之规定：“纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目的确定，可按对允许扣除项目的金额的土地使用权面积占总面积的比例分摊，或按建筑面积分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊”。也就是说土增税成本分摊方法有占地面积法、建筑面积法以，及税务部门确认的其他方法，例如建筑面积层高比例法，销售收入比例法、直接成本法。其中尤以土地面积法和建筑面积法最为常用[4]。再例如，根据我国用于管理土地增值税清算工作所发行的相关通知中提到：负责开发建造房地产的企业在对居委会以及派出所用房和会所等为了配套清算项目所开发建造的公共设施进行清算时，需要遵守以下原则：① 产权在完成建设后归所有业所有，可以扣除其成本和相关费用；② 完成建设后需要向政府和公共事业单位进行无偿移交，以此来为社会提供无偿的服务，可以扣除其成本和相关费用；③ 在完成建设后需要进行有偿转让，并对收入进行计算，扣除相应的成本和费用。

（三）申报缴纳尾房土地增值税的方式

由于清算后所扣除的尾房成本计算，是以清算时的单位建筑面积成本费用×销售面积或转让面积为依据，而单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额/清算的总建筑面积，因此在土地增值税清算时点就锁定了单位建筑面积成本费用，过程中需要关注成本结算进度，避免由于清算时还有大量的成本未结算或未开票，而导致成本低于实际，增值率虚高。另外由于清算后土地增值税是按月进行申报，因此在清算同一业态不同增值率的收入时，需要提前和相关业务部门进行沟通，尽可能在同一会计期间销售，降低整体增值率进行税筹[5]。