■泰州市委组织部

目前，泰州市常住人口城镇化率已近70%，与城市化进程相伴相生的物业管理，已成为解决城市基层社会治理问题的关键因素。但当前物业管理的现状与其担负的社会治理责任不相适应，甚至成为老百姓口中“沉重的话题”和基层治理“绕不开的坎”。调研组坚持“问题在哪里，党建就要在哪里发力”，组织调研专班，剖析市内外50 多个小区样本，力求破解物业管理的现实之困，走出一条具有泰州特色的党建引领物业管理之路。

物业管理的现实之困

物业企业“利益至上”。物业行业监管体系不够完善、服务标准不明确、退出机制不完善，导致物业行业乱象丛生。不少物业企业简单以市场经营主体自居，一心追求利润最大化，无心参与基层治理；较低的物业收费标准也迫使一些物业企业降低服务标准。

业委会“运转失范”。全市所有小区中，业委会组建率只有35%，能够规范运行、发挥作用更是少数。有的业委会不愿作为，业委会成员“只挂名、不出征”，导致业委会“形同虚设”。有的业委会不会作为，对公共维修资金审批把关不严，导致业主利益受损。有的业委会胡乱作为，在收受物业公司“好处”后丧失原则，失去应有监督功能。

居民业主“借题发挥”。有的业主主观逃避义务；有的业主因其他问题迁怒物业，用罢缴物业费的方式宣泄情绪；还有的业主认为小区治理是政府的责任，拒绝缴纳物业费。物业费收缴率低直接导致物业管理难以为继，不少老旧小区遭到物业企业“弃管”。

监督管理“有心无力”。物业管理涉及多个部门。除了住建部门外，公安和城管涉及综合执法，法院涉及物业费诉讼受理，发改委涉及物业定价，市场监管涉及电梯监管，等等。对物业管理问题，职能部门相互推诿扯皮，街道又难以指挥调度职能部门，出现“管得着的看不见，看得见的管不着”现象。

社区党组织“担当不足”。内部，社区治理与物业管理“两张皮”，缺乏把业委会、物业企业、网格长（员）、社区民警等辖区治理力量整合，协同解决物业管理问题的能力。外部，整合资源不够，不少社区没有建立统筹驻区党员、社会组织、志愿者等治理资源的工作机制，社区党组织不能很好发挥核心作用，推动共建共享。

“党建+物业管理”的机制之解

泰州市坚持以强化党的领导为主线，以区委、区政府—街道党工委、办事处—社区党组织、居委会为主轴，以规范物管合同和规范业委会履职为关键环节，区分三类小区进行指导，推动业委会、物业企业、政府和社区四方联动，走出一条具有泰州特色的党建引领物业管理之路。

第一类，对封闭式、市场化服务的小区，致力推动从不规范向规范化转型。

建立业委会“选得好、抓得住”的机制。确定社区党组织对业委会三项权限。一是人选推荐权。对业主推荐进入业委会人选，社区党组织要认真把关，把别有用心的人挡在门外；提倡机关、国有企事业单位党员干部参选业委会委员；推进具备条件的业委会建立党组织。二是议题设置权。定期召开党组织、业委会、物业企业“三位一体”会议，制定议事规则，明确业委会议题须事先报社区党组织书记审定。三是决策前置权。明确党组织讨论研究是业委会决策物业管理重大事项的前置程序，明确进入业委会的党组织委员和党员必须按党组织决定在业委会发表意见，向党组织报告落实情况，对未执行党员，党组织要批评纠正。四是工作监督权。试点成立业主监督委员会，监督业委会履职行为。业委会每半年须在小区显著位置公告经费收支情况，对履职不规范的业委会委员进行诫勉罢免。五是绩效评议权。业委会每年向社区党组织和居民代表“双述职”，根据评议结果评星定级，对五星级业委会实行以奖代补，让干得好的业委会有荣誉、得实惠。

建立物业企业“干得好、拿得住”的机制。要有规范的物业服务合同。市级行业主管部门要厘清物业服务企业责任边界，建立履约保证金和服务质量保证金制度，倒逼物业服务企业按约履职。要有科学的服务评价机制。制定物业服务等级标准和等级收费标准，通过“满意度”这个杠杆，把物业企业依法按约履职的监督权交给业主；推行物业服务公开招标，把物业企业的选聘权交给业主；公布服务合同的约定、物业管理费和公共收益的收支明细，把物业服务的知情权交给业主。要有完整的客户服务体验。明确物业服务企业需参与基层社会治理，引导物业服务企业与社区开展共建活动、与社会组织开展联建活动、与业主开展团建活动；鼓励有条件的物业服务企业开展养老服务、家政服务等增值服务，为业主提供全周期服务链。

建立各级政府“管得好、兜得住”的机制。小区内还有很多社区、物业管不了、管不到的事情，政府必须做好兜底。各级地方政府要“补好位”。强化房地产市场监管，降低因“先天不足”带来的后期物业管理风险；加快老旧小区综合整治，打造一批环境宜居、配套齐全、组织完善的“完整社区”。行业主管部门要“做到位”。构建物业行业信用管理体系，将履职情况、业主服务评分、党建工作情况纳入企业信用档案，应用于招投标、评优评先活动。对多次逾期拒不支付物业费的业主，依法录入市公共信用信息系统。打造“资金使用便捷、诉求回应及时、公共收益透明、业主广泛参与”的“智慧物业平台”。相关职能部门要“不缺位”。明确各职能部门在物业管理中的行政职责，依法制定并公布工作清单、联系人姓名和联系方式，让小区内非物业服务的事项“有人管”。

建立社区党组织“领得好、稳得住”机制。社区党组织是物业管理服务的“最后一道防线”，必须发挥党组织组织力，做好物业企业服务、政府部门管理的补缺。领出广泛参与。以楼栋为基本单元建立党小组，党员担任联络员，社区党组织每年开展“先进示范楼栋”评比，通过名单公示、物质激励等手段，激发居民业主参与热情。领出和谐关系。建立党组织牵头的物业矛盾纠纷三级调处机制，网格党组织负责组织党员发现、报告、处理物业小矛盾小纠纷，让“小问题不出网格”；社区党组织负责挖掘律师等有专业特长的社区能人，担任社区“物业顾问”，对社区物业重点问题进行调解，让“大问题不出社区”；社区党组织无法解决的问题，及时向街道党工委报告，由街道党工委协调解决，让“难点问题不出街道”。领出服务升级。推行“全科社工”服务模式，建立“线上+线下”服务快速响应机制，“线上”打造“智慧管家”服务平台，让居民业主诉求第一时间有人受理；“线下”实行“一站受理”“首问负责”，让社工“多跑路”、居民“少跑腿”。

第二类，对开放式、无物管的老旧小区，致力推动从自治型向市场型转型。

由社区党组织牵头，征求小区居民意见，经大多数居民同意后，纳入市场进入、政府补贴过渡型小区管理。以市区、街道或者若干社区为单位，打包给1 家或2 家物业公司，规模化、标准化地提供基本物业服务。政府给予三年补贴过渡政策，第一年70%、第二年50%、第三年30%，最终实现市场化运作。多数居民不同意的，仍然延续过去的自治模式，但邀请业主代表到市场型服务的小区参观，让业主老百姓了解、向往市场化的物业服务。社区党组织充分利用老旧小区改造、党建为民资金、小区微治理等政策红利，分年分步系统性推进老旧小区改造，不让任何小区成为城市现代化遗忘的角落。

第三类，对政府承诺兜底的拆迁安置小区，致力推动从包办型向自主型转型。

拆迁安置小区大致分为三种情形。一是承诺一定期限内不需要缴纳物业费，时限已到却仍在无限期延续兜底；二是未明确给出承诺，却形成了由政府兜底的事实和惯性；三是口头承诺“终身免交”，拆迁协议、公告中并无相关条款。针对情形一，实行“党员先缴、居民仿效、整改提升”模式。将“物业费缴纳情况”列入对党员党性考核、评议的内容，定期张榜公布缴纳情况。社区党组织和业委会加强对物业公司的监督，把群众满意度作为考核评价依据，力促提升服务水平。针对情形二，实行“居民缴费提标、政府奖补配套”模式。引入或成立政府出资的国有物业公司进行市场化运作，服务标准实行分级制，在业主没有形成物业费缴纳习惯之前，提供基础性服务，费用由国资兜底，同时推出物业服务的升级“套餐”，大部分业主同意缴费提标的情况下，采取业主缴纳一部分、国资补贴一部分的办法，提高服务标准，让业主体会到服务升级带来的好处。在选择升级服务的小区，打造物业服务示范样板，形成“物业服务好、房子更抢手”效应，让业主意识到缴费不仅是义务，更是投资。针对情形三，实行“补缴分开、先缴后补”模式。对被拆迁的集体经济组织成员，在推动缴费的基础上，从原来的政府兜底资金进行一定比例返还，与年终分红一并发放，凭缴费凭证先缴后补，不缴不补；而对于已经进行二手房交易或租住在集中安置区的非集体经济组织成员，按照核定物业费全额缴纳，在保持和谐稳定的前提下，逐步化解历史遗留问题。