郭兴峰

摘 要：老旧小区改造是一项中央和各级地方政府大力推动的民生工程，也是我国新型城镇化建设的重要内容之一。近年来，随着老旧小区改造工作的逐步深入，虽然已经取得了较大的成效，但仍然面临着各种各样的困难与挑战。因此，本文首先对老旧小区本身存在的问题进行了深入的分析，然后结合老旧小区改造的基本内容及特点提出了相对应的改造措施，为提升老旧小区改造工作的实际成效和质量水平进行了积极的探索。

关键词：老旧小区改造;民生工程;社区服务;物业管理

老旧小区是指建成的年代较早、建设标准较低、周边市政配套设施不完善、各类社区服务设施不健全，基础设施设备老化严重，道路失养、绿化失修、物业失管的住宅小区[1]。近年来，随着我国城镇化建设的推进，老旧小区自身的弊端越来越明显，例如没有合理的雨污分流系统、绿化率和绿化面积不达标、停车位数量严重不足、供水供暖设施严重老化，各类管网管线交错零乱等等一系列问题。因此，为进一步整治老旧小区的环境，强化老旧小区的管理，提升老旧小区的功能，国务院全面部署大力推进城镇老旧小区改造工作。现阶段老旧小区改造工作虽然已经取得了较大的成效，但是无论是其改造模式、改造标准还是改造内容都存在诸多的不确定性，从而使得老旧小区改造在实施过程中面临着各种各样的困难与挑战。因此，如何针对老旧小区存在的问题，提出科学合理的改造措施，是当前老旧小区改造工作亟须解决的问题。

1 老旧小区存在的主要问题

老旧小区存在的问题包括给小区内道路破损严重，局部区域路面不平整;人、车行道未进行合理规划，人车未能分流;原有路灯数量不足，路灯线路老化严重;排水主管网长久失修，饮用水的水质较差;屋面防水超过耐久年限，存在漏水渗水现象;楼梯扶手锈蚀磨损，无法正常使用;围墙墙体残缺破旧，影响安全;安保设施形同虚设，物业管理不到位;社区服务缺失，日常生活不方便。总的来说，老旧小区存在的主要问题涉及三个大的方面：一是小区建设方面存在的问题，二是小区管理方面存在的问题，三是小区服务方面存在的问题。

1.1 小区建设方面存在的问题

老旧小区的建成年代相对都比较早，无论是设计的理念、建设的标准、施工的质量、维护的水平都与现下的社区建设存在较大的差距。首先在对住宅进行设计时，由于当时科学技术水平的限制，绝大多数都是低层或多层建筑，结构的设计也多以砖混结构为主，而房屋的安全性、适用性、耐久性也相对较低，设计的水平不仅决定了房屋的建设水平，一定程度上也影响到房屋的空间工作性能。其次是建筑材料的质量不高，混凝土、砌筑砂浆大多以现场搅拌为主，质量无法保证，并且还不同程度的存在隔热保温材料质量一般、建筑节能技术水平较差、建筑装饰水准较低等等一系列问题，建筑材料的质量直接决定了房屋的建设质量，一定程度上也影响着房屋的整体使用功能。另外，一般情况下对于容易老化需要定期检修的部分，应当派专人负责及时进行维护，不过绝大部分老旧小区非但没有专人负责，更是长期处于检修不到位的情况，从而使得房屋设施设备渐渐老化，本来的小问题也随着时间的推移而变得越来越严重，甚至已经无法从根本上解决问题，不再具备直接维修的条件，严重影响了小区居民的基本生活质量。

1.2 小区管理方面存在的问题

老旧小区的管理相对都比较差，无论是管理的模式、管理的水平还是管理人员的配备都难以保证小区具有较好的管理成效[2]。首要原因是物业管理的水平低，老旧小区的物业管理欠缺系统的、精细的管理标准，物业管理人员的素质较差，大多数老旧小区物业费较低，甚至部分单位或者企业的自建家属院不需要缴纳物业费，使得小区居民的自主维护意识比较差，而维修资金不足、服务管理不到位，给物业的管理和小區的正常运行带来了较大的困难，小区居民的不满也越来越多，渐渐地形成了恶性循环。其次是管理模式混乱，由于老旧小区建设年代早，很多设施设备都是后续逐步改善，没有系统化的管理模式，例如供水供热管道归市政部门管理、电气管线归电力部门管理、天然气归天然气公司管理等，且管道管线相互穿插没有合理的布设，一旦出现损坏需要维修时各方的责任不明确，各主体单位不但无法相互配合甚至互相推诿，出现维修不及时的情况。另外，大多数老旧小区的本身规划不是非常合理，休闲活动区域较少且没有特色，再加上长期处于管理不到位的情况，老旧小区的居民私自将公共绿地改为菜园、在公共区域私搭乱建、生活垃圾乱抛乱扔等现象也日益突出，使得小区的环境又脏又乱，既占用了大量的公共资源，又影响了小区的整体景观。

1.3 小区服务方面存在的问题

老旧小区的各种服务缺失或不够全面，例如绝大多数老旧小区的周边没有相应的商业配套。各个小区的商业配套既是城市商业配套的一部分，也是小区居民日常消费的主要载体，属于小区居民正常生活的基本保障。老旧小区商业配套的欠缺，导致难以满足小区居民的日常消费需求，给老旧小区居民的购物、老旧小区居民的通信、老旧小区居民的餐饮、老旧小区居民的理发等带来了诸多不便，没有方便快捷的服务设施，基本的生活服务设施不到位，滋生了越来越多的路边摊，虽然路边摊便宜实惠但相对而言不太卫生，存在一定安全隐患。这种情况不仅影响到小区的正常生活，也影响到了社会的正常秩序，在给小区管理带来诸多困扰的同时，也给城市管理带来了较大阻碍。另外，老旧小区的周边或小区内没有相应的交通、医疗、教育设施，例如公交站、药店、幼儿园等，也直接对小区居民的生活品质产生了影响。商业、医疗和教育是现阶段社区服务不可缺少的一部分，也是社区服务的核心价值体现，只有一个完善的社区服务体系，才能使小区具有较高的居住舒适度，使小区居民具有较高的幸福感、获得感、安全感。这些情况都属于老旧小区改造过程中普遍面临的问题，也是诸多问题中的重中之重。

2 老旧小区改造的基本内容及特点