渗漏水是住宅高发质量问题之一。近年来，房屋渗漏引发邻里之间、业主和物业、业主和开发商、业主和装修公司的矛盾越来越多地见诸于报刊和网络，法院受理的此类纠纷案件呈逐渐上升的趋势。不少居民因渗漏问题“大伤脑筋”，对于漏水究竟是谁的责任，开发商、物业、装修公司、业主之间常会出现“公说公有理、婆说婆有理”的扯皮现象。房屋漏水究竟该谁负责？业主如何最大程度避免损失？本期热点聚焦，就跟各位读者讲解常见的房屋渗漏水纠纷。

一、渗漏水的常见纠纷有哪些？

渗漏水看起来是小事，但发生渗漏的原因却错综复杂，往往牵扯面较多，还涉及到事实认定和法律规定，因此处理起来较复杂，容易发生纠纷。在实际生活中，渗漏水的常见纠纷有以下这些。

1）业主和开发商。根据建设部颁布的《房屋建筑工程质量保修办法》第七条及《住宅质量保证书》的规定，屋面防水工程、有防水要求的卫生问、房问和外墙面的防渗漏，保修期为5年。如房屋在保修期内，业主未对防水层造成破坏，开发商应当承担免费维修责任，但现实生活中，某些不负责任的开发商建造房屋质量不达标，刚交房就渗漏，还企图逃脱责任，从而引发和业主之问的纠纷。

2）业主和物业。物业单位管理的一般足所涉小区内的公共区域和共用设施设备。根据《民法典》第几百四十二条，物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。物业在日常工作中，需及时做好外墙和屋面等公共区域的检修、維护等工作。另外，对物业管理区域有违反物业装饰装修和使用等方面法律、法规的行为，物业企业也应当及时制止，避免损害扩大。在生活中，有的业主要求物业对业主专有部位承担渗漏维修责任或业主因渗漏拒绝缴纳物业费等，容易出现纠纷。

3）业主和装修公司。装修公司进行装修时破坏了原防水层又未做好二次防水，因而引发的渗漏，则装修公司应该负责。如果因楼上业主装修不当导致房屋渗漏，给楼下业主造成损失，楼下业主可直接找楼上业主负责，楼上业主有证据再起诉装修公司。有的装修公司拒不承担维修和赔偿责任或者业主索要高额赔偿，容易…现纠纷。

4）业主和邻居。如果邻居因装修、改建、不当用水、防水层失效等原因导致业主房屋渗漏，造成损失的，渗漏责任主体就是邻居。如邻居将没有防水要求的房问或阳台改为卫生问、厨房，造成楼下渗漏，就需要承担责任。

如果各牵扯方能积极配合，及时查找渗漏原因，厘清责任主体，知晓自己在渗漏水问题中应该承担的责任，主动担当自我责任，那么渗漏水纠纷的“一团乱麻”，就较容易理清了，但足现实情况往往更复杂。

二、渗漏之后要冷静，收集证据很重要

住宅发生渗漏，通常有以下这些情况：一是开发商建房时由于设计失误，选材、施工不当导致房屋存在质量问题引发渗漏;二足业主自身使用不当或随意改造，造成自家或邻居家漏水;三足装修公司装修时破坏防水又未做好二次防水，引发渗漏;四足物业对共用设施设备管理不善造成漏水;五足防水材料老化失效。无论哪种情况发生渗漏水，业主首先要做的足保护好漏水现场，通过拍照、录像等方式第一时问对漏水现场进行证据的固定，并进行及时止损，防止因漏水导致损失扩大。同时，可以通过自身的生活经验进行初步的漏水原因判断，如足自身使用不当、明显水管破裂、邻居家漏水等原因，白行维修或与房东、邻居协商。若漏水原因暂时无法确认的.可以联系物业或社区，由物业或社区出面，协助与邻居沟通，进行协商修补，或对损失进行相应的赔偿。若发现漏水原因复杂，一时无法判断，则清相关鉴定部门鉴定原因，再做处理;如果各方都不配合，建议咨询律师，必要时可以进行相应的现场情况公证，并对损失进行评估，同时及时向法院起诉。

三、找准渗漏水的责任主体，科学合理维权

出现渗漏水后，一旦处理不好，往往与邻里反目，与物业公司结怨，温馨的住宅小区顿时成为战斗的阵地，非但不能挽回财产损失，还更添了精神损失，这就要求业主要找准渗漏水的责任主体，并进行科学维权。

1、保修期内出现渗漏，积极与开发商协商

如果足房屋质量问题导致的漏水，我国住宅外墙防渗漏保修期最低是五年，在保修期内，由开发商承担保修责任。若开发商一再推诿拖延，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定，开发商拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，业主可以白行或者委托他人修复，修复费用及修复期问造成的其他损失由开发商承担。如若开发商拒不承担责任，可拿上收集的证据进行法律诉讼维权。

2、物业疏于管理造成渗漏，也需承担责任

对于因物业疏于管理所造成的渗漏.比如积雪未及时清除导致积水渗透至顶楼住户家;对屋顶的水箱管理不善导致顶楼住户家漏水;或出现问题后物业未及时处理导致损失扩大，物业公司也要承担失察或维修不及时的责任。如果外墙、犀面等公共部位在保修期外出现渗漏，可及时与物业沟通按照相关程序申领维修资金修缮，如因物业疏于管理造成渗漏，需与物业友好协商，按照双方签汀的《物业管理合同》进行损失赔偿和渗漏维修。另外，物业服务瑕疵不能当然成为业主或物业使用人拒交物业费的合法抗辩理由，业主不能因渗漏问题拒交物业费，而要和物业方友好协商。

3、房屋装修时发生渗漏水，装修公司处理

如果是装修时破坏了原防水层而造成渗漏，根据《住宅室内装饰装修管理办法》规定，因住宅室内装饰装修活动造成相邻住宅的管道堵塞、渗漏水等，装修人应当负责修复和赔偿;属于装饰装修企业责任的，装修人可以向装饰装修企业追偿，要求其承担漏水损失，并修复防水层至不再渗漏。

4、出租房漏水造成损失，根据过错责任承担责任

如果租住别人的房屋发生漏水，根据《民法典》第一千一百六十五条，行为人因过错侵害他人民事权益造成损害的，应当承担侵权责任，同时，《民法典》第七百零几条规定，承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，应当根据租赁物的性质使用。承租人应当根据合同约定或租赁房屋性质使用房屋，承租人未按照约定的方法或者未根据租赁物的性质使用租赁物，若房屋漏水为承租人未能合理使用、妥善保管等过错原因则应当由承租人对外承担责任。如果出租人在租赁过程中未尽保障房屋安全义务、及时修缮义务，未尽提供符合租赁合同和租赁性质的房屋的义务，…租人应承担相应的责任。漏水不论是哪一项原因或者多项原因结合而导致损害结果的发生，则出租人、出租人或其他可能侵权人根据过错责任一并承担。

如果房屋漏水给承租人造成损失，承租人也不能因此拒付房租。我国《合同法》第二百二十条规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外;第二百二十一条规定，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。

5、楼上邻居漏水，邻居须维修

《中华人民共和国物权法》第几十二条“不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻不动产权利人造成损害;造成损害的，应当给予赔偿。”如若楼上邻居确因用水不当导致自家漏水，应及时与楼上住户沟通，查找漏水原因并进行维修，如造成财物损失，要跟楼上邻居协调对造成的损失承担赔偿责任。必要时，业主也可请物业和社区工作人员一同前往。

6、业主自身原因导致渗漏，自己担责

业主自身使用不当或随意改造房屋结构等造成的渗漏，漏水责任由自己承担。如果渗漏水给邻居家造成丫损失，业主作为过错方也要承担相应的责任。

四、结语

在生活中，有时候渗漏水的情况会变得复杂，如二次装修中，渗漏原因可能存在多方面因素，这就需要业主根据主要责任、次要责任来确认相应的承担责任的比例向相关责任人员追责。

渗漏水是一件不太好处理的事情，一不小心就会造成矛盾。但水火无情人有情，当渗漏发生的时候，我们要尽量采取友好协商的方法去解决，积极查明渗漏原因，再与相应的责任主体进行沟通，必要时可找社区、居委会进行协调，尽量以各方满意的结果处理好渗漏难题，维持良好的生活氛围。

作者：沈晓庆1，彭庆2;1、江苏尚韬律师事务所，2、《中国建筑防水》杂志社悦居防水服务平台。第一作者简介：沈晓庆，律师，悦居平台签约作者，就职于江苏尚韬律师事务所。联系地址：215021江苏省苏州市工业园区苏州大道西9号兆润财富中心1幢901室。