摘要：乐乎公寓是最早提出布局轻资产模式的长租公寓品牌商，与传统包租的营收是租金差不同，轻资产模式是运营商作为乙方，为投资方、业主提供运营管理服务，从而获取管理费等收入的运营模式，可以视为长租公寓行业的资产管理平台。轻资产模式对资金链的要求更低，抗风险能力更强。若市场空置率攀升，包租模式的企业容易资金链断裂，从而导致破产。而轻资产模式可以应对的市场环境更加多元，能够在较低的市场风险下获取管理费收入。未来，长租市场发展更加规范化，具有丰富资管分离合作模式经验的运营商企业，相信在精细化运营领域更具优势。

关键词：长租公寓;轻资产;抗风险能力

中图分类号：F293 文献标识码：B

文章编号：1001-9138-（2021）07-0051-54 收稿日期：2021-06-27

文章来源：本文由观点指数研究院供稿。

乐乎公寓于2014年便提出布局轻资产模式，由最初的直投式托管模式，到现在的满课模式，涉及长租公寓的托管、轻加盟、经纪业务及资产管理的方方面面。

与传统包租模式不同的是，轻资产是以长租运营商作为乙方，为资本方、业主方提供运营管理服务，从而获取管理费收入、租金分成收入等。针对分散式房源，今年乐乎推出“乐乎大家”产品线，专注于大中型社区分散式房源的委托管理服务，收入来源主要是服务费、超额租金分成以及出租后增值服务收入盈利。随着租赁用地推出，国资开始进入长租市场，行业迎来健康发展的稳定器。

对于轻资产规模化来说，具有丰富资管分离合作模式经验的运营商企业，在精细化运营领域中更具优势。

1 由直投托管到满客，乐乎轻资产多业务线并行

乐乎公寓是最早提出布局轻资产模式的长租公寓品牌商，目前布局北上广深、成都、武汉、苏州、天津、杭州、南京等12个城市，管理房源超60000间。

与传统包租的营收是租金差不同，轻资产模式是运营商作为乙方，为投资方、业主提供运营管理服务，从而获取管理费等收入的运营模式，可以视为长租公寓行业的资产管理平台。

相较而言，轻资产模式对资金链的要求更低，抗风险能力更强。若市场空置率攀升，包租模式的企业容易资金链断裂，从而导致破产。而轻资产模式可以应对的市场环境更加多元，能够在较低的市场风险下获取管理费收入。

此外，通过运营管理提高项目的出租率，还可获取额外的利润分成。当然，相较于包租模式，轻资产模式对运营商的运营服务能力要求更高。

乐乎于2014年开始试水轻资产业务，并从直投式托管模式入手。其中，引入资方后的托管模式主要是指通过引入投资方将物业包租下来，由乐乎提供运营管理服务。

于此，物业持有者（业主）获得固定出租收益，投资方获得项目租金的超额收益。乐乎则通过提升运营效率提升出租率和溢价率，确保业主的租金收益，并从中获取管理费、利润分成以及出租后增值服务收入的盈利。直投式托管的盈利模式和上述相似，不过前者投入的资金量更多。表1为乐乎公寓轻资产运营模式。

而纯托管模式，主要是业主获租金收益，而乐乎则获取管理费和出租后的增值服务收入。

此外，2018年在市场遇冷，融资难的环境中，乐乎引入OYO模式，针对存量市场中的中小型公寓推出有朋加盟，为业主提供软装改造、顾问派遣、平台植入、营销推广等服务。

目前，乐乎、有朋、模式已布局北京、上海、广州等五个城市，其中北京在营项目数占比最多。

不过，轻资产拓展前期，企业需要面临庞大的成本摊销，乐乎预计达到10万间的规模才有可能覆盖前期投入成本。而在2020年疫情的影响下，长租公寓市场空置率日益攀升，公寓方招租需求逐步显现。基于此，乐乎开拓了“满客”模式，致力于提供公寓代招租服务，快速去化房源。

截至2020年底，“有朋”模式在营项目数达40间，纯托管模式与引入资方托管模式在营项目数相差无几。纯托管作为乐乎早期开展的业务线沿用至今，管理项目数占据乐乎在营项目数一半左右。

另外，针对分散式长租市场，乐乎今年推出“乐乎大家”产品线，专注于大中型社区分散式房源，提供委托管理等专业运营服务。

与直投式托管相似，“乐乎大家”区别于传统二房东模式，与房屋租赁业主、租客共同签署乐乎三方协议。见表2。

从集中式的直投托管模式发展至针对分散式房源的“乐乎大家”产品线，乐乎以托管业务为核心，自营业务为辅，多业务线并行。

2 资管分离合作模式成新趋势

国家“十四五”及“两集中”政策中明确指出通过多渠道新增供应，大力发展租赁住房市场，促进职住平衡，主要途径包括新增租赁用地、集体土地入市、竞自持、存量住房改造等多种方式。

而乐乎自身较少选择投资拿地、获取存量房源等重资产模式，而是通过与资金优势明显，资源丰富的甲方合作，以此提供长租公寓运营服务。目前，乐乎与建信住房、武汉洪山区政府、北京昌平区政府、北京城乡建设集团等地方政府或企业合作营运多个项目。

对于租售同权政策的提出，乐乎针对大型租赁社区，于2019年专门设立了乐乎大客户部门，把乐乎未来规模的增长放在租赁社区上。但事实上，大型租赁社区一般配套有大面积的商业，对于长租运营商而言，商业的运营既是机遇也是挑战。目前，乐乎与建信住房合作的项目已分布于北京、广州、上海、杭州4个城市。

以建融家园北京真武饭店项目为例，项目从前期的协助工程监管、设计落地，到后期项目的日常运营，均全面委托乐乎进行运营管理。该项目改造前是财政部招待所，通过存量改造的方式，向市场提供共计248间租赁住房。服务对象为金融街的商务白领人群，房间月租金大约1万元。

乐乎与建信住房合作的另一个案例来自乐乎西红门项目，该项目属于集体土地入市建设租赁住房，是西红门镇“政府+市场”合力解决集体租赁住房的创新尝试。上述项目包含两栋集体宿舍和一栋白领租赁住房，共计提供住房440间，配套1510平方米的商业服务配套。

目前，乐乎与建信住房合作的项目共有14个，以蓝领公寓为主，多分布于产业聚焦的城市群、创业園区等。

随着国资进入长租市场，行业的发展将更加健康稳健。对于轻资产运营商的规模化发展来说，是难得的机遇。

而早于2017年，北京等13个城市开展集体土地建设租赁住房试点工作，乐乎是较早参与的企业之一。2014年至今，乐乎约95%的业务都是轻资产代运营模式，且在疫情期间，适应市场需求，推出“满客”产品线，为公寓运营商入住率提升带来帮助。乐乎在运营端的能力，在行业内得到认可。

在产品系统方面，乐乎自主研发的IT系统，通过会员数据、房间管理系统及财务数据的连通，可以给后续运营尤其是增值服务提供有价值的参考数据，对于提升增值服务收入有一定的帮助。

未来，长租市场发展更加规范化，具有丰富资管分离合作模式经验的运营商企业，相信在精细化运营领域更具优势。