黄安盛 赵春 林彩云

作者简介：黄安盛，厦门市自然资源和规划局。

赵春、林彩云，厦门市不动产登记中心。

1 背景情况

自2017年11月1日起，厦门市开始推行“互联网+不动产登记”，不动产抵押权全部注销全程网办上线运行。2018年9月26日，厦门市不动产抵押权登记全程网办项目推介会如期举办，在建设银行、工商银行、农业银行、中国银行、交通银行、厦门银行等22家金融机构设立了22个不动产登记便民服务处（以下简称“便民服务处”），覆盖82个办理地点。2020年5月25日，存量房转移登记全程网办上线运行，在厦门市公证处、鹭江公证处、开元公证处等5家机构设置5个便民服务处，覆盖15个办理地点。同年9月30日，商品房买卖合同（网签）登记备案、预购商品房预告登记、商品房分户转移登记启动全程网办，由开发商发起，申请人授权，依托厦门市不动产登记中心全程网办系统及掌上办事大厅，实现全程无纸化、一趟不用跑。至此，厦门市以“互联网+不动产登记”的模式，构建了从商品房买卖合同网签、合同备案及分户登记、存量房转移登记、不动产抵押登记全流程网办的集成式服务链，让便民利企措施向更高层级发展。

2018年，厦门市不动产抵押权登记全年业务量近12万件，网办率占比11.33%;2019年全年业务量近17万件，网办率占比35.05%;2020年全年业务量近18万件，网办率占比64.41%;2021年截至4月1日业务量47848件，网办数量31844件，网办率占比66.55%，社会和群众对“互联网+不动产登记”全程网办业务接受度越来越高。

2 存量房买卖转移登记与抵押登记联合网办业务流程

目前，自然人购买存量房时，大多需向金融机构申请抵押贷款。据此，市资源规划局利用在金融机构设立的便民服务处，增加提交存量房买卖转移登记申请职能，将不动产登记窗口延伸到金融机构，依托金融机构身份核验、人脸识别的设备，由金融机构核验买卖双方身份信息，代为提交登记申请材料，双方申请人不再需要来登记机构窗口提起登记申请，便利群众的同时，也大大减轻了登记机构窗口工作人员的业务压力。

存量房买卖转移登记与抵押登记联合网办业务流程：第一步：买卖双方授权房产经纪机构查询不动产信息、网签存量房买卖合同，提交转移预告登记申请。第二步：金融机构预审抵押贷款申请。若涉及组合贷款，系统同步向住房公积金管理中心推送申请材料，住房公积金管理中心预审后反馈金融机构。第三步：买卖双方取得转移预告登记证明，缴纳税款后，共同到便民服务处核验身份信息，提交合并办理申请。第四步：登记机构合并办理存量房买卖转移登记、抵押登记业务，审核通过后，买方可即时获取电子不动产权证书，抵押权人可即时获取电子不动产登记证明。

3 信息共享与互联网技术应用

3.1 进一步推广使用电子证照和电子材料

在存量房交易、不动产登记、申报纳税和抵押放贷等服务中，推广使用电子签名、电子印章、电子合同、电子证书证明，符合规定条件的电子签名与手写签名或盖章、电子印章与实物印章具有同等法律效力，经电子签名或加盖电子印章的电子材料合法有效，通过共享获得的信息以及当事人提交的电子材料可以作为办事依据，电子材料不再以纸质形式归档。

3.2 推广應用房屋所有权转移预告登记证明

在网签存量房买卖合同时，买卖双方可同步申请办理房屋所有权转移预告登记，转移预告登记证明以电子形式提供给买卖双方，并推送给买卖双方意向的贷款银行或住房公积金管理中心。存量房买卖合同和转移预告登记证明可以作为贷款审批中房屋权属认定的依据。

3.3 加强纳税与住房公积金贷款衔接

通过部门间信息共享机制，实现税务、存量房交易、不动产登记和住房公积金之间的关联互动。申报纳税的资料以电子材料形式由不动产登记机构内转税务机关，计税价和完税结果以电子形式反馈不动产登记中心，住房公积金管理部门可直接向不动产登记中心调用。税务机关反馈的计税价可作为住房公积金贷款的房屋价值认定依据。

3.4 加强不动产登记机构与银行间信息共享

贷款银行可通过不动产交易登记“一窗受理”平台共享房屋的登记信息。贷款银行、住房公积金管理中心审批按揭抵押贷款（包括商业和住房公积金贷款）需要的资料，可以通过不动产交易登记“一窗受理”平台调取的（买卖双方身份户籍信息、婚姻证明材料、住房套数认定表等），不再要求申请人提交。抵押人转让抵押不动产的，应当及时通知抵押权人;在抵押权人出具已收到抵押人通知的文件后，贷款银行方可审批按揭贷款。

3.5 深化不动产单元代码应用

探索在转移登记和抵押登记合并办理的买卖合同、抵押合同、税款征收等材料中，统一应用不动产单元代码，用不动产单元代码关联不动产交易、税款征收、转移登记、抵押贷款、抵押登记等各项业务，实现“一码关联”，确保业务环节前后衔接一致、真实准确，便利共享查询追溯。

3.6 试点应用“抵押合同信息表”

进一步简化抵押登记申请材料，提高抵押登记审核工作效率，以简化的“抵押合同信息表”代替目前登记要求的抵押合同或借款抵押合同。

3.7 深化不动产登记和金融协同

继续推进不动产登记向银行便民服务处延伸并深化服务内容，买卖双方缴纳房屋转移的税款后，可以在贷款银行设立的不动产登记便民服务处共同申请办理存量房转移登记和抵押登记，不需要到登记机构窗口办理。

3.8 确保贷款资金存入约定收款账户

登记机构一并办理转移和抵押登记，并推送电子不动产登记证明给贷款银行。贷款银行收到登记证明后，应及时将按揭贷款存入买卖双方约定的收款账户。前手抵押未注销带押过户的，贷款银行应在发放购房贷款后10个工作日内，联系原抵押银行办理前手抵押注销登记。

4 预期效益

4.1 集成统一的网上“一窗受理”平台

存量房买卖转移登记与抵押登记联合网办，实现不动产交易、抵押 “一窗受理、并行办理”，同时与税收征管等系统无缝衔接，实现一次受理、自动分发、并行办理、依法衔接、一网通办，杜绝“进多站、跑多网”，实行一套服务标准、一个办理平台，科学配备不同单位与人员，实现集成服务。

4.2 办事“最多跑一趟”

自2018年起，市资源规划局不断推进不动产登记向银行业金融机构延伸服务网点并深化服务内容，加强登记机构与金融机构协同，为办事群众提供多种选择，构建多层次、多维度不动产登记办理模式，方便办事群众便捷办、更快办、优先办，并逐步实现全城通办、就近能办、异地可办。存量房买卖转移登记与抵押登记联合网办首先在已设立便民服务处的6家银行开展试点工作，运行成熟后向全市推广。在疫情期间，便民服务处在分流办事群众、避免人员聚集，缩短办理时间，助力企业复工复产等方面起到了积极作用。

4.3 降低交易成本与风险

无需提前解压，不用过桥贷，免资金监管的抵押中过户模式，切切实实降低买受人交易成本。同时，实现从存量房买卖转移登记到不动产抵押登记的闭环管理，有效遏制已转移未抵押，侵害原权利人的行为。相较以往的模式，联合网办更加安全、便利。

5 工作建议

5.1 建立完善信息更新共享常态化机制

根据《国务院关于在线政务服务的若干规定》（国务院令第716号）和《国务院办公厅关于压缩不动产登记办理时间的通知》（国办发

〔2019〕8号）以及《福建省自然资源厅关于不动产共享相关部门信息的通知》（自然资登记函〔2019〕16号）的要求，不动产登记工作中通过相关部门间共享获取的信息，可以作为不动产登记申请材料，不得要求登记申请人重复提交。日常业务办理过程中，因部门间数据更新不及时，导致审核人员因共享信息不准确，对于申请人补充提交的纸质证明材料真实性存疑，影响业务件办理的情况时有发生。依福建省人民政府办公厅《福建省政务信息共享管理办法》第4条第2款规定：机关单位应依据职能，分工采集相关政务信息;及时响应其他机关单位依据履职需要提出的信息共享需求，并配合提供相关信息。由此，各部门间应建立信息更新共享常态化机制，齐抓共管，确保数据及时更新，抓好信息共享工作落实。

5.2 构建“互联网+不动产登记”数据监控平台

“互联网+”是不动产登记的发展趋势。目前，虽然商品房买卖合同（网签）登记备案及预购商品房预告登记、商品房分户转移登记、存量房转移登记、存量房买卖转移登记与抵押登记联合网办等业务均已实现全程网办，未来大量不动产登记业务将依托新型登记体系开展，但登记数据质量和信息系统风险依然存在。应通过构建“互联网+不动产登记”数据监控平台，严格执行容灾备份、异地备份相关要求，提高安全等级，妥善、审慎管理好数据，从制度、流程及業务规范上预防风险。

同时，强化信息安全意识，做好用户身份认证管理、数据安全监测审计、应用安全防护手段等建设工作，严格执行网络安全等级保护和国家秘密信息系统分级保护制度，加强个人隐私信息保护。