乔稳庆

随着我国现代化进程的加快，人们逐步重视城市建设。城市面积相对较小，美化程度较高，而城市中往往存在众多的“烂尾楼”，它们占有土地资源，却没有发挥重要的作用，因此急需对烂尾楼进行续建来改变现状。由于“烂尾楼”工程的特点，想要续建不是一项简单的工作，它要求工作人员有高超的技术，对原来的工程质量进行再检测和鉴定，为续建工程的正常运行做好基础的保障。

1.“烂尾楼”概述

“烂尾楼”顾名思义是已经无法正常使用的一种符合规划的房地产项目，“烂尾楼”是指该房产已停用一年及其以上的建筑。由于政府审批不通过或房地产的资金不足，工程质量不合格等等一系列的问题造成无法完成的这一工程便是“烂尾楼”。多种多样的原因会造成房地产项目成为“烂尾楼”，常见的原因是项目资金跟不上，被迫停工；销售前景惨淡，无法实现调控；工程质量跟不上，建筑结构出现问题；修建的材料出现问题，导致钢筋出现腐蚀的现象。在准备续建的过程中，“烂尾楼”往往由于长时间停止使用，导致相关的资料和手续不全，进行续建工作时面临着一定的困难。研究对于“烂尾楼”的改造和续建工作，对于我国城市的发展具有重要的意义。而在续建的过程中，大多数项目都会出现些许的问题。这都是没有做好质量检测和鉴定工作，对续建“烂尾楼”的工作没有进行深入了解。

2.续建“烂尾楼”工程的质量检测

由于较强的政策导向，建筑物检测行业逐渐发展起来，检测时往往需要较多较为庞大的检测设备。这就需要检测单位完善硬件设备和软件技术，不断地开发出新的检测方法，便于进行钢筋混凝土的检测。在对工程进行质量检测时，需要合理的运用建筑工程的相关理论和技术。大致包括对建筑的质量结构、安全性能进行鉴定，对建筑进行续建的安全鉴定以及建筑质量的事故鉴定等等[1]。对于房屋原始文件资料审查对于“烂尾楼”的综合评估具有重要的意义。在进行检测时，必须认真核对“烂尾楼”的原始资料。

2.1 检测要点

为了对长期暴露于自然环境中的“烂尾楼”结构进行评价和鉴定，必须确定检测的项目和内容，主要包括布置测量和构件尺寸复核、混凝土质量检测、钢筋检测、砌筑砂浆强度试验以及其他内容的检测。

2.2 检测内容

需要强调的是“烂尾楼”工程不同于一般的普通工程，它相对复杂，工程的质量也参差不齐。因此在检测的内容中需要包含的方面，将更多涉及许多细微的方面。

2.2.1 混凝土的检测

对于混凝土的检测，需要注意取样原则，对混凝土的强度和密实度进行检测。在取样过程中，一定要对混凝土的质量进行全方位的评价。在抽取检测时，混凝土的数量虽不包纳全部，但也具有一定的代表性，需要涉及不同的抽样地点，对工程的重要构件进行检测。在强度检测时，通常采用回弹法、超声回弹综合法和钻芯法进行检测。对于密实度的检测，通常采用脉冲法和射线法。这些方法操作都相对简单，准确度较高，便于对混凝土的检测。

2.2.2 工程结构或构件中钢筋的检测

在进行“烂尾楼”质量检测时，工程结构和构件中的钢筋检测是不可缺少的部分。在检测时，需要检测钢筋保护层的厚度、钢筋的尺寸和分布、锈蚀钢筋情况等，如果有条件的话，还可以分析钢筋的相关成分。在检测时，需要保证混凝土表面是平整的，被测构件的表面没有其他污染物，防止受到其他因素的影响，干扰检测的结果。构件检测时，对于部分的梁构件，需要检测所有纵向钢筋的保护层厚度，对于部分的板构件，应取不少于6 根纵向钢筋的保护层厚度，每根钢筋应在代表性位置设测量点。钢筋的检测主要依靠无损检测的方法，通过电磁感应原理，来检测混凝土中钢筋的尺寸和分布。这样的检测方法操作简单、效率高、成本低、容错率小，但也存在一定的误差。为了减少误差，可以采用凿检法。对于锈蚀钢筋的情况，应进行锈蚀程度分析和试验，除锈后测量锈蚀钢筋的截面尺寸，计算锈蚀程度。接着通过万能试验机对其进行测试，检查其是否符合相关的标准。

砌体结构是常见的一种建筑结构形式。根据“烂尾楼”的实际情况，可采取贯入法检修检测。它是检测砌筑砂浆抗压强度的一种有效的原位无损检测方法。根据贯入深度与砂浆抗压强度的相关性，按照实测贯入的深度来进行计算。也可以采用回弹法，用HT75 型回弹仪测定烧结普通砖的抗压强度。需要注意的是回弹测点布置在外观质量合格的砖条面上，测量点应避开气孔，测量点之间保持一定的距离。这些数据可通过经纬仪和水准仪进行测量[2]。

2.2.3 其他检验

（1）对于房屋结构布局调查和构件尺寸审查，需要进行全面调查，测量相对位置，绘制建筑结构图，构件尺寸审查不仅要测量其大小、长度和高度，还要测量水平承重构件的挠度。（2）对于房屋裂缝和损坏调查，一旦发现问题要及时进行记录和拍照。（3）对于结构动力试验，应根据实际的情况，采用合适的试验方法。处理好实验数据后，根据需要提供被测结构的固有频率、阻尼比和振型、时程曲线和频谱曲线等来分析结果。（4）在“烂尾楼”的地下室中，往往会出现较多的水，要对地下室水的酸碱度进行检查。具有酸碱度的水源通常会对钢筋混凝土产生一定的腐蚀现象。可以采集水样，用pH 试剂来检测水的pH 值。

3.续建“烂尾楼”工程的鉴定

对于续建“烂尾楼”工程的鉴定工作是建立在质量检测的基础之上进行的。它需要根据质量检测的结果来进行相关的结构计算，做好安全和抗震性的鉴定。鉴定工作是续建“烂尾楼”工程的一项重要的内容，有效且合理地进行鉴定工作，可以为续建“烂尾楼”提供依据，可带来显著的经济效益。在进行事故“烂尾楼”工程的鉴定时，做好结构的抗震鉴定是一个重要的部分。下面以一个实例来阐述续建“烂尾楼”工程的鉴定工作。

以某烂尾的住宅楼为例，它分为两栋。第一栋地下2 层，地上28 层，转换层是第3 层，地上结构高度约为86m。第二栋地上为25 层，地上结构高度约为78m，其他条件无变化。第一栋只修建到了地上9 层，第二栋在10 层后便停建了。如图1 所示，为地下室平面设计图。

图1 地下室平面设计图

对该工程实施质量检测所得出的结论大致是主要构件的截面尺寸和原设计的基本相符，结构现状良好。抽检构件中的某些强度混凝土强度无法满足设计要求。混凝土的保护层厚度符合要求，钢筋的直径和数量也满足验收的规范[3]。对“烂尾楼”工程实施抗震鉴定主要包括两个部分，其一是抗震措施的鉴定，其二是抗震承受力的负荷。对于抗震的措施要求是“烂尾楼”的结构体系、楼盖、钢筋连接处等都符合抗震的检定标准[4]。而对于抗震承载力负荷，需要运用科技的手段，采用JDJG 软件进行抗震鉴定计算，得出相关的抗震鉴定结果。

4.结束语

综上所述，“烂尾楼”的存在将给城市的发展带来不利的影响，需做好“烂尾楼”的续建工作。而在续建工作开展之前，一定要全方位地了解“烂尾楼”工程的情况，根据不同的质量检测制定不同的方案。要核对好相关的数据，对“烂尾楼”工程所需的检测要点和检测内容逐一进行检测，并根据检测的结果进行结构分析和鉴定处理。希望本文可以为以后的续建“烂尾楼”工作提供一定的经验。