李宝勇

企业税务筹划的必要性

税务支出作为企业财务支出的重要组成内容，会直接影响到企业经济效益，因此越来越多的企业认识到税务筹划的必要性。企业要提高效益水平，必须关注其税务筹划。税务筹划作为纳税人的一项权利，合理利用可减轻企业税收负担，提高企业运营效益。税务筹划具有合法性、筹划性、目的性、专业性以及风险性等特征，是纳税人在法律允许或者不违反法律的前提下所获取的合法收益。但在实际税务筹划过程中，若是对税收政策不了解、片面了解、筹划方案不严谨将会引发税务风险，导致企业实际税筹划结果与预期结果发生偏移，反而对企业经济效益造成影响。因此，企业在进行税务筹划过程中，应在保障合法的前提下，结合自身实际进行有目的的筹划，进而在提高企业经济效益的同时，保障企业实现长久健康发展。

写字楼房产税税务筹划的重要性

通常情况下，写字楼出租过程中所涉及的税种包括有增值税、房产税、企业所得税、印花税等，其中房产税在写字楼出租过程中的税收占比相对较大，并且在计税过程中经常会出现重复计税情况，不仅会增加企业税务支出，还会严重影响到企业的整体经济效益。例如，A工程现有两栋写字楼，而该公司仅使用其中一栋写字楼某两层作为办公区域，其他区域均属于闲置房产。在此情况下，假设另一写字楼的房价原价为 1600万元，实际使用年限为40年，并且年折旧费相对较低。

在经营过程中，该企业以整租的方式将其余的楼层租给B公司，每年的租金为160万元（包括水电费、简单装修费等费用，不包含增值税），合同签订而实际租期为5年，期间物业管理费将会由A公司承担。以上述假设为基础，若是A公司将租金作为计税依据，那么每年所需要缴纳的房产税便为19.2万元（房产税以税率12%进行计算），并且再加上后续的各类税费、杂费，将会导致整体税率超过30%。由此可见，A公司所承担的税负无疑属于偏重的，需要结合公司实际情况进行合理筹划，改变计税依据，实现合理避税、增加公司经济效益的效果。

写字楼房产税税务筹划的基本方法

纳税义务规划

企业在进行写字楼出租时，可以通过一定的方式和方法促使自身对某一税种进行合理规避，使自身不具备该税种的缴纳义务，那么便无须再向该税种进行缴纳，以此来实现节税减税的效果，减轻公司写字楼出租时的税收负担。例如，假设A公司在进行写字楼出租时的房产税税率为12%，若是A公司可以在写字楼出租时改变写字楼出租方式，变更为“入股联营”的方式进行写字楼处置，那么便可以在A公司向B公司出租写字楼时，将写字楼租金以入股的方式参与到B公司经营发展过程中，进而一定程度上规避房产税税负，进而实现节税减税的目的。

税基额减小

从概念上来说，税基作为政府征税的客观基础，其将会直接影响到某一税种的计税标准和计税依据。因此，税基的大小将会直接关系到企业所需要缴纳的税额大小。所以，企业通过出租或者其他方式进行写字楼处理时，可以通过降低税基的方式来控制税额，进而实现提高公司经济效益的效果。例如，A公司在对写字楼出租时，若是将租金最为计税依据，那么将会导致税额偏大。对此，A公司可以科学设计出租形式和出租过程，以此控制计税依据，实现减小税基、控制税额的效果。

优惠政策利用

现如今，国家为能够促进企业实现快速发展，在进行宏观经济调控过程中，针对企业重复征税问题提出了诸多优惠政策。例如，针对企业转型升级过程中的资产重组问题、相关优惠政策提出相关企业可以通过资产置换、出售、合并等方式将资产以及其他资源转让给其他单位、组织和个人。若是A公司能夠对该优惠政策进行有效利用，那么便可以实现写字楼转让过程中的免除增值税的效果。再比如，A公司在写字楼建设完成以后，为能够获取更大的经济效益，A公司准备向B公司出租写字楼。在此过程中，A公司可以通过兼并、重组等方式将写字楼资产管理权转让给B公司，并以此来实现对优惠政策进行有效利用，预计可以将转让过程中的总计税务金额控制在20%。

写字楼房产税税务筹划路径

基于上文中的研究案例，结合税务筹划的基本方法，本文将提出以下写字楼房产税税务筹划路径。

变更写字楼租赁合同属性

假若B公司为物流公司，其在日常生产过程中需要租赁A公司的写字楼来作为仓库使用。同时，B公司还需要安排人员进行在岗人员招收，以此来实现对物流的有效管理，此方面资金约为10万元。A公司会向B公司提供物业管理服务，所以B公司需要向A公司缴纳服务费用。在此情况下，A公司和B公司之间便可以将原本的写字楼租赁合同修改为仓储管理合同，如此A公司虽然需要向B公司增加货物仓储服务，但却可以有效规避写字楼租赁使用过程中所产生的一部分房产税，而B公司则需要向A公司提供的费用包括原本的写字楼租赁费用和10万元的管理费用。虽然从整体上来说，B公司所支出的金额没有发生变化，但B公司却无须在调用本公司的人员进行管理，可以节省更多的人力物力，进而实现双赢的效果。在此过程中写字楼的房产税将以“房产原值”作为计税依据进行计算，并以此作为计税依据进行计算。具体从A公司的角度来说，写字楼的房产原值在计算房产税前需要一次性减去写字楼原价值的30%，然后再进行房产税计算，年税率为1.2%，那么A公司所需要交纳的房产税便可以从原本的19.2万元变为13.44万元，房产税降低了5.76万元，进而有效提高A公司的经济效益。

改变写字楼出租合同签订模式

通常情况下，由于从租房产税金额与企业出租写字楼时的租金呈现正相关关系，所以企业出租写字楼时租金越高，那么所需要承担的税额也将越高。因此，企业在进行写字楼出租时，可以在签订合同时，将原本的写字楼出租，租金分割成多个小额的房产租赁之外的业务项目，如此便可以降低写字楼的租金，实现房产税节税、减税的效果。例如，A公司在向B公司出租写字楼过程中，A公司可以同B公司直接签订水电转售合同、家具转售合同等方式来改变写字楼租金中的整体价格结构，合理协调各方面比例，如此来实现节税、减税的效果。此外，常用的写字楼收租方式包括一次性收租、年度收租、月度收租、预收款等等。

转变写字楼出租业务形式

正如上文所述，企业在进行写字楼出租过程中可以通过对优惠政策的合理利用来实现节税减税的目标。对此，企业相关工作人员应在对优惠政策进行利用前，对现有的优惠政策进行充分了解，并通过科学合理的方式运用到写字楼出租中的房产税税务筹划过程中。例如，A公司若是通过出租方式对写字楼进行处置，那么所需要缴纳的税款通常相对较高，而若是改变业务形式，以写字楼为资产向B公司进行投资，那么写字楼的房产税在此过程中便会由B公司所承担，如此A公司不仅可以获取较好的处置结果，而且B公司的盈利按照投资比例将成为A公司的收益，能提高企业的整体经济效益。再如，A公司可以通过成立资产管理公司的方式将写字楼以一定价格（假设85万）出租给资产管理公司，再由资产管理公司以转租的方式租赁给B公司，由于转租无须再缴纳额外的房产税，如此便可以将写字楼出租时的房产税控制在10.2万元，相比较原房产税来说节省了9万元。

结 语

随着社会经济的不断发展，如今企业为能够获取更高的经济效益，通常会将闲置财产进行有效处理，但在此过程中如何处理税收问题，是所有企业都在关注的重点内容。据此，本文以写字楼房产税为例，提出了变更写字楼租赁合同属性、改变写字楼出租合同签订模式、转变写字楼出租业务形式三种税务筹划方式，通过研究发现这些方式均可以有效达成节税、减税的目的，值得在企业发展过程中进行使用。

（南京紫金研创科技发展有限公司）