李燕广

社会经济的快速发展和城镇化的快速推进，促进了房地产行业的繁荣兴盛。随着国家“房住不炒”调控政策的出台、房子居住属性的回归，人们对房屋的投资热度在下降，整个地产行业也面临着需求减少、竞争加剧的困境。行业快速发展时期所忽略的财务成本管理问题也暴露出来，直接影响到了企业的健康平稳发展，特别是今年新冠疫情的爆发，对许多地产企业更是雪上加霜，如何解决房地产业财务成本管理中出现的问题，就成为了当下需要重点探究的问题。本文通过对房地产企业财务成本管理中存在的问题进行分析与探究，进而寻找出科学合理的解决策略，以促进房地产企业平稳持续发展。

一、房地产企业成本管理的重要性

1.提高资金利用率，扩大盈利空间。房地产业属资金密集型行业，从项目规划、设计，再到施工、销售都需要大量的资金投入，其中企业的开发成本支出占比约为七成左右，开发成本主要包括土地取得成本、前期工程成本、建安成本、基础配套成本以及开发管理成本。财务成本管理工作贯穿于整个开发过程，主要目的是在企业成本预算范围内实施成本管理，保证工程质量的同时，控制成本、节约支出，提高资金利用效率，从而扩大企业的盈利空间。

2.提升房地产企业管理水平，降低财务风险。财务成本管理是房地产企业财务管理的关键环节，其管理水平直接影响到企业的整体管理水平以及企业的稳健发展。加强企业开发过程中各个环节的事前、事中、事后成本控制，能够及时反映出企业的实际成本支出状况，发现成本支出中存在的问题，使企业能够及时地对开发预算进行修正，保证企业预算管理的高效性与合理性，提升企业管理水平，降低企业的财务风险。

二、房地产企业成本管理存在的问题

1.成本管理的理念落后，意识薄弱。当前我国房地产行业在“房住不炒”的调控政策下，需求减少、企业间竞争加剧，大部分企业失去了昔日的繁荣与辉煌。在这样的行业背景下，管理人员在成本管理方面存在着成本管理理念落后、管理意识薄弱等问题，导致企业的成本管理系统无法得到完善、相应的成本管理办法得不到改进与革新。房地产行业管理人员的成本管理水平无法得到提升，极大地阻碍了房地产企业的健康持续发展。房地产企业的成本支出，包括项目从投资决策、设计、土地取得到项目招投标、施工建设直至交付业主及运营维护等各个环节。为了确保房地产企业能够获取最大化的经济收益，必须要对每一个过程的投资成本进行严格管理以及控制，但在实际的项目运营管理过程中，成本的管理科学理念并没有得到有关工作人员的正视，而是直接将企业成本管理工作当作简单的企业成本核算工作，最终导致成本管理在企业管理决策中未发挥有效作用。例如，企业设计招标、施发包过程中管理者盲目压低价格，忽视设计单位的工程设计质量及施工單位的管理能力对企业成本管理地深远影响。

2.成本管理系统不健全。健全的财务成本管理体系是每个企业都应当具备的，它是企业健康、持续、稳定发展的基石，尽管在社会经济和行业快速发展的促进下房地产企业的成本管理系统得到了很大的提升，但其提升质量远不及行业的发展速度。房地产企业财务成本管理体系实际执行过程中往往是片断化的，项目运营的各环节成本管理是割裂的，并没形成统一的整体，未能有效统筹营运过程中发现的成本问题，最终的成本管理体系演变成了成本核算。

导致房地产企业成本管理系统无法得到改善的主要因素有以下几点： 第一，房地产行业的进展速度远远高于企业成本管理系统改进的速度，导致企业成本管理一直处在粗放的状态;第二，尽管有些房地产企业已经在成本管理系统方面得到了改进，但在实际运行方面却没有得到贯彻以及落实，导致企业成本管理系统以及相关的管理制度过于形式化，设计、施工、采购、销售等环节各自为政，不能形成有效的管理团队;第三，企业成本管理系统中仍旧存在着工作人员分工不精确、岗位设计不合理以及奖罚制度不健全等情况，导致房地产企业工作人员，特别是财务管理工作人员的成本管理积极性无法得到有效的提升。

3.房地产企业成本管理的方法过于单一、老旧。目前，我国房地产行业已经逐步迈向成熟，但是大多数房地产企业在成本管理方面还存在着很多的不足，尤其房地产企业成本管理方法过于单一、老旧，无法顺应快速发展、竞争加剧、市场低迷的房地产市场趋势，也不符合房地产行业未来的发展需求。例如，大部分房地产企业都根据传统的预结算方法对企业成本进行管理，既没有根据房地产行业发展的现状以及趋势进行改进，也没有对房地产企业的成本进行统筹化的整体筹算，只是按照传统的工程预算、会计结算办法进行房地产企业成本的计算，导致诸多项目成本预算与实际结算不符，以至于房地产企业成本管理效率低下，造成大量的人力及物力资源浪费。

4.缺乏有效的成本管理信息系统。随着房地产行业的快速发展，许多房地产企业已将多种成本管理信息系统运用到了企业成本管理中，如广联达、奔腾预算软件、用友、金蝶、OA办公自动化等。这些办公软件的运用加强了房地产企业的成本管理水平，进一步提升了企业的成本管理效率。但目前大部分房地产企业开发项目分布广，可能涉及多个城市，成本管理软件的局限性逐渐显露出来，涉及范围窄、技术水平低、整体缺乏系统性。

三、完善企业成本管理的对策

1.提升管理人员的企业成本管理意识。第一，房地产企业高层管理人员应充分意识到行业所面对的市场竞争正在逐日激烈化，企业需要持续的优化财务成本管理水平来提升企业的竞争力，并将房地产企业财务成本管理作为房地产企业管理的主要内容;第二，企业高层管理人员应以身作则，以实际行动来提高财务成本管理的认识，并鼓励各部门积极学习先进成本管理知识，充分发挥带头作用，以调动全部工作人员活动参与的主动性，从而提高房地产企业全部工作人员的企业成本管理意识;第三，房地产企业成本管理部门应该增强与其他有关部门之间的交流合作，以调动房地产企业有关部门的企业成本管理积极性，增强成本管理意识。

2.完善房地产企业成本管理系统。第一，房地产行业应该坚持“全方面融合”的准则，将成本管理对象、成本管理办法、成本管理内容，进行全方面的融合，保障房地产企业成本管理的全面性、合理性、系统性;第二，创建专门的企业成本管理机构，明确成本管理机构工作人员的岗位职责，做到权责清晰、明确，从而为房地产企业成本管理措施能够全方面的实施提供保障;第三，根据房地产企业成本管理的实际需要，创建与其相对应的监管机构，明确相关工作人员职责以此来监督成本管理措施的落实，为房地产企业成本管理措施能够有效实施提供保障;第四，建立与成本管理相关的绩效考核标准，明确奖惩制度并不断根据企业发展需要对考核标准、奖惩制度进行改进，以调动房地产工作人员的积极性。

3.革新与改进企业成本管理办法。第一，加强统筹管理，项目开发中各个环节诸如，规划设计、报批报建、施工建设、开盘销售等工作彼此之间相互联系又相互制约，加强重视统筹管理工作，以此来促进各项工作的协调发展，为成本管理工作的有序进行打下良好基础;第二，实施全面预算管理，以各环节清单报价的形式，管控房地产企业总体成本，同时根据实际开发情况及进行合理调整，以此节约开支，扩大盈利，避免资源浪费;第三，在采用清单报价的执行过程中，引入新的信息技术以及互联网技术，以此来获取准确报价信息，使信息技术能够全方面的融入到企业成本管理的各个运营环节当中，从而降低企业成本管理工作人员的工作量，提升企业成本管理的工作效率;第四，驻足于房地产企业市场竞争环境，通过对竞争对手价值链的综合解析，得到重要的房地产企业成本管理数据，将本企业发展环境与之进行有效结合，制订科学合理的成本管理方案，从而提升企业竞争力。

4.加强成本管理信息化建设。随着房地产业“房住不炒”宏观调控政策逐步深入人心，消费者对待房子的消费心态更加趋于理性，由此导致的市场竞爭日益激烈。企业内部加强成本管理信息化建设逐渐成为其增强市场竞争力的优势条件，面对新形势下诸多的成本管理问题，企业需要引入最新ERP系统对其成本管理进行优化。第一，运用ERP系统搭建统一业务处理平台，统一管理架构、管理流程，建立详细考核指标;第二，在项目开发周期内依据全面预算体系编制目标成本，开发周期内随时关注，动态管理，收集客观、准确成本数据，用于成本分析和决策利用;第三，对合同基本信息、工程进度、工程结算、付款审批等数据进行实时监控，构建全面的资金管理体系;第四，针对施工成本依据施工合同实施动态化管理，对发生数据及时归纳和整理，实时跟踪，实时归纳，对发现的问题及时进行矫正，避免成本扩大及资金收益降低。

综上所述，我国的房地产行业已经取得了飞速地进展，并在社会经济中占有非常重要的地位，更是支持我国社会经济发展的主要力量，房地产行业的生产成本以及运营成本等相关问题非常惹人注目。房地产企业生产成本以及运营成本的高低直接影响着房地产的市场价格，更关系到房地产企业的市场竞争力，因此房地产企业成本管理能力的增强，成为房地产企业高层和管理人员首要关注的问题。虽然在我国社会经济的促进下房地产企业成本管理体系得到了改进，但在实际进行管理的过程中仍存在着企业成本管理理念较为落后、成本管理系统不够完善的问题。所以为了有效地推进房地产企业发展，必须持续提升管理人员的成本管理意识、完善企业成本管理系统、改进与完善企业成本管理的形式以及办法、加强成本管理信息化建设等工作。

（作者单位：廊坊市锦厦房地产开发集团有限公司）