王志来 祝文锋

卡夫卡的《在法的门前》描述了一个乡下人想要进门去见法但却被守门人阻拦的故事，引发了人们对权力、权利与法律之间相互关系的无限思考。如果把乡下人想要进去的法律之门看作是现代行政诉讼中的原告资格，那么设定原告资格条件的机关就是守门人。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》（以下简称《行诉解释》）第18条①该条规定：“业主委员会对于行政机关作出的涉及业主共有利益的行政行为，可以自己的名义提起诉讼。业主委员会不起诉的，专有部分占建筑物总面积过半数或者占总户数过半数的业主可以提起诉讼。”规定业主委员会不起诉时，过半数业主具有原告资格，为业主打开了一道“法律之门”，也为开启过半数业主之诉提供了明确的法律规范依据。①为行文方便，本文对《行诉解释》第18条第2款规定的诉讼简称为“过半数业主之诉”，尽管把这一诉讼类型称之为过半数业主涉共有利益行政诉讼可能更为贴切。然而，过半数业主之诉因业主人数众多，并涉及业主共有利益，故现行行政诉讼规则能否对业主诉权提供充分保障，是业主首先面对的问题。本文将通过对一起案件的探讨，以及对相关裁判文书的检索，考察过半数业主之诉的司法实践现状，并利用利益衡量方法对业主诉权保障问题进行探讨，希冀对业主顺利通过“法律之门”有所助益。

一、错位的法律之门：过半数业主之诉的现状考察

（一）个案考察：悬而未决的问题

典型案例：某开发商开发一小区，该小区分为两期。2019年1月，规划部门对小区一期楼盘进行了规划验收，出具了规划核实合格单。2019年8月，业主周某向法院起诉，要求撤销规划核实合格单。法院以规划核实合格单涉及业主共有利益，周某以个人名义起诉不符合《行诉解释》第18条第2款规定为由，裁定驳回周某的起诉。周某不服，上诉至中级人民法院。中级人民法院裁定驳回上诉。2020年1月，业主王某、孙某等300余人推选王某、孙某、吴某等3人为诉讼代表人再次向法院起诉，要求撤销规划核实合格单。规划部门答辩称，上述业主在周某起诉时就已知道规划部门作出的规划核实合格单，因此起诉超过起诉期限；小区一期业主共备案1600余户，孙某等300余名业主未超过半数，在收到规划部门答辩状后，诉讼代表人孙某等申请追加原告，规划部门认为追加原告不符合法律规定。

本案涉及过半数业主之诉中起诉期限的审查以及过半数业主人数的确定，司法实践中存在诸多分歧。②该案为笔者所在法院受理的案件。本文探讨的“个案”实际上为两个案件，但因为这两个案件互相关联，故合在一起探讨，也更加适合本文写作目的。下文中简称为样本案件。

争论一：起诉期限的起算点如何确定？《行政诉讼法》第46条规定，除法律另有规定外，起诉期限的起算点为原告知道或者应当知道作出行政行为之日。在样本案件中，起诉的业主有300余人，他们知道行政行为的时间有早有晚，那么，起诉期限的起算点是业主最早知道行政行为的时间，还是最晚知道行政行为的时间？规划部门主张，起诉期限的起算点应为业主购买房屋时，因为业主购买房屋时就应该知道规划核实合格单的存在，但业主购买房屋的时间也有早有晚。

争论二：在诉讼中能否申请追加原告？《行诉解释》第27条规定，必要共同诉讼的当事人没有参加诉讼的，或者法院通知其参加，或者当事人向法院申请参加。但过半数业主之诉并不是必要共同诉讼，因为在必要共同诉讼中，未参加诉讼的当事人与案涉行政行为有利害关系，可单独以自己的名义提起诉讼。而过半数业主之诉中，单个业主不能单独以自己的名义提起诉讼。因此，《行政诉讼法》与《行诉解释》并未对过半数业主之诉中申请追加原告问题进行规定。在诉讼中能否申请追加原告，其实质争议是《行诉解释》第18条规定的“过半数的业主”是在起诉时确定还是可以在诉讼过程中确定。

（二）全景概览：少数业主的法律之门

笔者通过中国裁判文书网检索2018年以来（截至2020年6月6日）业主对涉共有利益的行政行为提起诉讼的法律文书，共搜索到相关法律文书1168份，减去不符合条件以及重复的，符合条件的有1132份。①最后检索时间为2020年6月6日。搜索方式为登陆中国裁判文书网，点击“行政案件”，在检索栏中输入“业主委员会不起诉的”。因为《行诉解释》自2018年2月起施行，故检索的时间范围从2018年至2020年6月6日。从检索的结果看，起诉的业主达到《行诉解释》第18条规定的“过半数”的法律文书也包括在内，因此检索结果应该能真实反映过半数业主之诉的司法实践现状。所谓“符合条件”是指业主对涉业主共有利益的行政行为提起诉讼，如单个业主或少数业主与涉案行政行为有利害关系的则为不符合条件。

1.《行诉解释》第18条的目的难以实现。在1132份法律文书中，有裁定书1127份，这些裁定书均是因提起诉讼的业主达不到过半数的要求，被裁定驳回起诉；有判决书5份（业主胜诉的2份，败诉的3份），这些判决书均是业主具有原告资格，即起诉的业主达到了过半数要求。

2.起诉的业主几乎都是“少数派”。在1132份法律文书中，起诉业主人数为个位数的为1090份，占法律文书总数的96.29%，个位数的业主与动辄几百上千的总户数相比无疑是绝对少数。起诉的业主人数在11人至50人的有28份，在51人至100人的有11份，101人以上的有3份，在这42份法律文书中，记载总户数的有30份，起诉的业主占比最高为28.43%，最低为0.14%，该案中总户数达到12162户。②占比最高的为（2019）川01行终595号行政裁定书，占比最低的为（2018）粤03行终1379号行政裁定书。

在起诉的业主达到过半数要求的五份判决书中，如表1所示，四份判决书不具有典型性。在（2019）云26行初37号案件中，具有难以复制的条件。首先案涉小区是当地政府安置离退休老干部的小区，小区住户具有较强的身份认同感，交流比较容易；其次案涉小区不大，原始住户只有88户；最后，50名原告中，50、60年代的31人，占原告总数的62%，相对于其他年代的业主，这些业主有更多的时间、责任心来关注小区的公共事务。

表1 五份判决书相关信息表

3.业主服判息诉率不高。经检索发现，一审裁定书有536份，二审裁定书有530份，再审裁定书有61份，二审裁定和再审裁定之和已超过一审裁定。尽管存在着一审认定少数业主具备原告资格，而二审予以裁定驳回的情形，但绝大多数二审裁定是因为少数业主对一审裁定不服而提起上诉，甚至申请再审。

综上，《行诉解释》第18条本想为业主打开一道法律之门，但在司法实践中，过半数的设定反而阻碍了业主的诉权实现。在业主的原告资格设定中，不仅要让业主看见法律之光线，更要让业主沐浴法律之阳光。

二、困惑的法律之门：利益失衡下的诉权保障

在行政诉讼中确立原告资格制度，是对公民权利（利益）与公共利益（他人利益）之间进行权衡的结果。①参见陈良刚：《论行政诉讼原告资格认定中的利益衡量》，载《法律适用》2006年第8期。因此设立原告资格的法律之门本应在诉权保障与秩序维护中发挥平衡作用，即统筹兼顾诉权保障和秩序维护。然而，在过半数业主之诉中，业主的诉权是在利益失衡下的“保障”。

（一）涉共有利益诉讼规则的缺失

诉讼规则属于程序法。法律程序中存在着两方面的权利，即实体性权利和程序性权利。②参见孙笑侠：《程序的法理》，商务印书馆2005年版，第211页。《行诉解释》第18条将诉权赋予了过半数业主，保障了业主的实体性权利，但对业主的程序性权利却并未规定。

有学者指出，不同法律程序中有共性的程序性权利，个别法律程序中有个性的程序性权利。③参见孙笑侠：《程序的法理》，商务印书馆2005年版，第214页。同样的，不同的诉讼类型有共性的程序性权利，特殊的诉讼类型也有着特殊的程序性权利。过半数业主之诉显然具有特殊性。一般的行政诉讼涉及的是个人利益，即公民、法人或者其他组织认为行政行为侵害了其合法权益而提起的诉讼，行政公益诉讼涉及的是公共利益，即人民检察院在履行职责中发现特定行政机关违法履职或不作为致使国家利益或公共利益遭受侵害而提起的诉讼，过半数业主之诉涉及的是业主共有利益，即业主认为行政行为侵害了业主的共有利益而提起的诉讼。因此三种诉讼类型涉及不同的利益，故过半数业主之诉遇到的问题无法适用一般行政诉讼以及行政公益诉讼的诉讼规则来解决。不同性质的诉讼类型在各自领域内有着不同类型的程序性权利，这必然要求设立不同的诉讼规则以此来确保诉讼过程中的利益平衡。

程序性权利保障规则的缺失使得业主的诉权易遭受以下问题的挑战。一是前面已阐述的起诉期限起算点和申请追加原告的问题。二是身份核实的问题。与其他行政案件相比，过半数业主之诉中原告身份的核实将占用大量时间，尤其是上百位业主参加诉讼时。如何核实原告身份？是当面核实还是书面核实？是法院单方核实还是被告一起核实？三是总户数的认定问题。过半数业主之诉中要求建筑物总面积过半或总户数过半。建筑物总面积一般是客观、确定的，但总户数却存在以什么时间节点来确定的问题。不同的确定时间会影响到总户数的数量，从而影响业主是否达到“过半数”，进而影响到业主的诉权是否成立。上述问题的悬而未决使得业主的诉权处于不稳定状态。

（二）少数业主利益主张的沉没

业主自治，是指业主为维护和增进全体业主的共同利益，依照法律规定和管理规约，并通过业主团体对共有部分和共同事务进行统一、民主管理的制度。①参见高圣平：《论业主自治的边界》，载《法学论坛》2009年第6期。在业主自治中，有两个价值理念起着牵引作用，一是自由主义，主张个体利益的优先保障，二是社群主义，主张个体利益必须透过与其所著根的社群间的对话关系发现。②参见陈青：《博弈与重构：走出业主自治内部纠纷之困》，万鄂湘主编：《全国法院第23届学术讨论会获奖论文集（下）》，人民法院出版社2011年版，第907页。根据《物业管理条例》第11条、第12条的规定，业主自治规则是少数服从多数，体现了民主管理理念。可见，社群主义是业主自治中的主导价值理念。但人由于本身的局限，一定数量聚合的人群并不能确保意志的合法性和正义性，即多数人也不一定总是对的。③参见萧瀚：《多数人暴政的警钟》，载《读书》2001年第10期。因此业主自治中可能出现“多数人暴政”，引发少数业主与多数业主之间的利益冲突。由于社群主义理念的主导，在少数业主与多数业主发生利益冲突时，多数业主的利益主张更容易获得表达，而少数业主的利益主张则被多数业主的利益主张所淹没，被多数业主的利益主张所代表。

过半数业主之诉中，“过半数”其实是个伪问题，因为如果业主达到了“过半数”，那么就不存在因人数不足而被裁定驳回起诉的情形。正如文书检索中一样，过半数业主之诉中，绝大部分是少数业主，甚至是单个业主提起的诉讼。所以在业主自治层面，过半数业主之诉中的冲突双方表现为少数业主与多数业主，在诉权保障层面，实际上要保障的是少数业主的诉权。然而，业主自治中价值理念的选择让少数业主的诉权在先天上就属于被牺牲的对象。

在此还须指出两个问题。一是业主委员会成立难。据人民网报道，截至2019年1月，海南省海口市有2763个小区，有物业管理的1541个，成立业主委员会的316个，占总数的20.5%。①参见樊欢迪：《海南省业委会助推海口新增98个小区业委会》，载http：//hi.people.com.cn/n2/2019/0128/c231190-32586009.html，2020年6月5日访问。业主委员会成立难导致少数业主的利益主张缺乏表达平台。二是业主自治中存在的少数业主与多数业主的利益冲突，可能是一种假象，实际上是少数业主与少数业主之间的利益冲突，因为社群共同决定反映出的仅是少数社群成员甚至不是社群成员的意见。②参见陈青：《博弈与重构：走出业主自治内部纠纷之困》，万鄂湘主编：《全国法院第23届学术讨论会获奖论文集（下）》，人民法院出版社2011年版，第906页。在业主委员会权力失范情况下，业主委员会所提出的利益主张可能只是少数几个业主委员会成员的利益主张，此时反而出现了少数业主的利益主张被更少数业主的利益主张所淹没的不合理现象。

（三）维护社会秩序的优先考量

一般认为，行政行为具有公定力、确定力、拘束力和执行力。③参见姜明安：《行政法》，北京大学出版社2017年版，第247页。在行政行为所追求的价值目标中，与个案正义相比，法安定性居于首要地位。④参见章志远：《行政法学总论》，北京大学出版社2014年版，第171页。《行诉解释》第18条明确了业主具有原告资格，但附加了条件，即过半数。这是借鉴《物业管理条例》第11条、第12条规定的结果，相对于《物业管理条例》的“双2/3”或“双过半”，《行诉解释》规定的是“单过半”。⑤参见梁凤云：《行政诉讼法司法解释讲义》，人民法院出版社2018年版，第87页。《物业管理条例》是行政管理法规，追求法安定性是其首要价值目标，《行诉解释》借鉴《物业管理条例》设定业主的原告资格条件，反映了在原告资格设定中对维护社会秩序的优先考量。此外，《物业管理条例》第11条、第12条的规定是多数决规则在物业管理中的体现。多数决意指将多数人意见视为全体意见，并要求全体统一服从。⑥参见华燕：《论社会多数决的适用》，载《法制与社会发展》2012年第3期。服从意味着遵守秩序。然而，在物业管理中因秩序需要采用多数决规则，并不必然意味着在设定原告资格时也应采用多数决规则，因为“如果说立法机关和行政机关是为多数派而存在的，那么审判机关则是为少数派个人以及弱者而存在的”⑦季卫东：《大变局下的中国法治》，北京大学出版社2013年版，第43页。。在过半数业主之诉中，确定过半数的业主具有原告资格，虽然减少了涉业主共有利益的行政行为接受司法审查的可能，有利于维护社会秩序，但确实也为业主的诉权设置了更高的门槛，不利于业主的诉权保障，也不利于监督行政机关依法行政。况且，对业主共同决定事项的表决规则，《民法典》已经修改了《物权法》规定的“双2/3”的“绝对多数决”，而是采用了“双过半”或“双1/3”，其中“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”只需“双1/3”业主同意。①参见《中华人民共和国民法典》第278条。因此，即使以优先维护秩序为由，以“过半数”来确定业主的原告资格也因法律的修改而陷入与法律规定相抵牾的境地。

三、法律之门的复位：基于利益衡量的制度优化

无救济则无权利。过半数业主之诉中，要充分保障业主诉权，应在反思现行诉讼规则的基础上，以利益衡量为基本原则，以统筹兼顾诉权保障和秩序维护为导向，进一步优化诉权保障制度。

（一）实行法院公告平衡业主诉权保障之弱

1.必要性分析

过半数业主之诉中，业主面临以下困境。首先，面临着理念困境。在业主自治中，社群主义理念的主导地位让少数业主的利益主张难以通过业主自治来实现。通常来说，少数服从多数符合一般人的认知，也是业主自治中通行的行为模式。但是，过半数业主之诉不仅仅是保障多数业主的诉权，更要考虑到少数业主的诉权保障。然而，在业主自治中通用的少数服从多数规则使得少数业主的诉权难以得到有效保障。其次，面临着利益博弈困境。过半数业主之诉的诉讼标的是“涉及业主共有利益的行政行为”，其前提是业主委员会不起诉，因此起诉的业主几乎属于“少数派”，要么是与行政机关进行利益博弈，要么是与行政机关和多数业主及其代表（即业主委员会）进行利益博弈。尤其是在单个业主提起诉讼的案件中，单个业主不仅面临着利益博弈的困境，还有可能受到“狗拿耗子多管闲事”的偏见。第三，面临着现实困境。一般来说，在小区生活是城镇里普通民众的常态。随着棚户区的改造以及城镇化建设的推进，越来越多的民众进入到城镇，生活在小区。小区业主人数众多，加之平时联系不多，可能邻居都相互不认识，因此小区业主相互之间的交流沟通不畅。以样本案件而言，案涉小区位于小县城，购买小区住房的业主绝大部分为当地县城或乡镇居民，但大部分业主在外务工或经商等，平时几乎不在县城，如果不是微信等即时通讯技术的发达，业主很难聚集起300余人提起诉讼。因此，如果不考虑业主的先天弱势地位以及后天不利条件，不对业主诉权进行倾斜性保护，不让起诉的业主申请法院公告，那么即使赋予业主原告资格，业主的诉权也只是水中花、镜中月。

实行法院公告，让业主登记参加诉讼，一是可以发挥法院的主导作用，平衡双方当事人的不对等地位，充分保障业主的诉权；二是可以避免原告在诉讼过程中申请追加原告，缓和双方当事人的矛盾冲突；三是可以附带解决业主身份核实的问题，提高诉讼效率；四是可以避免不同业主对同一行政行为提起重复诉讼，节约司法资源。

原告申请法院公告，会不会引发不想起诉的业主参加诉讼，从而导致诉讼案件数量和难度的增加以及激化业主与行政机关或业主之间的矛盾？笔者认为，首先，原告申请法院公告，不会引发不想起诉的业主参加诉讼，法院的公告只是一个告知，是否参加诉讼应由业主自由决定。随着微信等即时通讯技术的广泛普及，业主之间的联系可能会越来越顺畅，尽管不排除业主之间相互影响、鼓动参加诉讼，但是否参加诉讼，归根到底还是业主的自主意愿。其次原告申请法院公告，应当满足一定条件后法院才予以受理，因此不会导致案件数量增加，反而会减少重复诉讼。至于案件审理难度，行政诉讼中人民法院对行政行为的合法性进行审查，因此案件难易程度与当事人人数的多少关系不大。当然，一方当事人人数众多，必然增加人民法院的工作量，但从利益衡量的角度看，诉权保障应该处于优先位置。第三，原告申请法院公告，只是强化了对业主的诉权保障，而业主与行政机关之间的矛盾属于行政机关与行政相对人的行政争议，业主之间的矛盾属于业主自治中的内部纠纷，无论是行政争议还是业主内部纠纷并不必然与业主的诉权产生关系，反之，行政争议或业主内部纠纷可能会因为司法的介入得到实质、妥善化解，更加契合运用法治思维化解矛盾的现代治理理念。综上，笔者认为，基于利益衡量，应当建立原告申请法院公告制度，以强化对业主的诉权保障。

2.若干规则

一是设立法院受理原告申请的前置条件。原告10人以下的，法院不予受理原告公告申请；原告10人以上的，法院应当受理原告公告申请。

过半数业主之诉中，最突出的问题是如何平衡诉权保障与秩序维护，一旦处理不好，其结果要么造成业主空有“观念诉权”，而难有“现实诉权”；要么造成业主滥诉，浪费行政、司法资源，致使社会秩序处于不确定状态。因此，需要设置法院受理申请的前置条件，但因为过半数业主之诉的情形比较特殊，在国内没有类似的制度设置。美国《联邦民事诉讼规则》规定，原告提起集体诉讼的，应以申请的方式向法院提出确认集体诉讼；集体诉讼应该满足众多性、共同性、典型性和代表充分性，其中关于众多性的人数没有硬性规则，但一些学者和法院建议，25个以上成员通常足以满足众多性条件。①参见王开定、王欣雯：《美国集体诉讼制度研究》，载《国际商法论丛》2008年9卷。尽管过半数业主之诉与美国的集体诉讼有着明显区别，比如集体诉讼属于民事诉讼，而过半数业主之诉属于行政诉讼，但可以借鉴美国集体诉讼中的确认集体诉讼制度，在过半数业主之诉中设置法院受理原告申请的前置条件。同时，鉴于文书检索中原告人数在10人以下的有1090份，故将法院受理原告申请的最低人数确定为10人。

二是设立法院启动公告程序的条件。法院受理原告的申请后，可依职权查明涉案小区的建筑物总面积以及总户数，如果提起诉讼的业主的专有部分占建筑物总面积未超过1/10或者业主户数未超过总户数1/10的，则法院驳回原告的申请；如果提起诉讼的业主的专有部分占建筑物总面积超过1/10或者业主户数超过总户数1/10的，则法院同意原告的申请，启动公告程序。

三是明确业主自愿参加诉讼。是否参加诉讼是业主自由决定的事项，本不应再多加陈述，但在样本案件中，有业主反映有人阻挠其参加诉讼，因此在过半数业主之诉中，有必要重述业主自愿参加诉讼原则。理论上，存在两种干扰业主自愿参加诉讼的情形，一是原告方强迫业主参加诉讼；二是被告方或第三人阻挠业主参加诉讼。如果有证据证明存在干扰业主自愿参加诉讼的情形，法院可以妨害诉讼活动为由对相关当事人进行处理。

四是确定法院公告的方式。法院应在同意原告申请后7日内在涉案小区张贴公告，告知案件基本情况、业主参加诉讼的登记方式、公告期限等。

五是开展业主身份核实。一旦启动法院公告程序，随之而来的就是对申请参加诉讼的业主身份进行核实，以确定该业主是否具备原告资格。业主应到法院指定的地点提交身份证、不动产权证或商品房买卖合同等材料，并填写自愿参加诉讼书。鉴于目前行政案件实行集中管辖，集中管辖法院可以指定业主小区所在县（市、区）作为核实地点，并可委托小区所在县（市、区）法院进行身份核实，以减少业主诉累。原则上业主应亲自到现场核实，如委托他人的，应委托近亲属代为办理申请参加诉讼事宜。在核实业主身份时，可以邀请行政机关一起参加。

六是确定公告的效果。公告期满后，如果参加诉讼的业主达到“过半数”的要求，则业主应在公告期满后7日内推选出诉讼代表人，推选不出的，由法院指定。如果经公告后参加诉讼的业主达不到“过半数”的要求，则法院应直接裁定驳回起诉。业主在公告期内未申请参加诉讼的，视为不参加诉讼。公告期满后，法院也不再接收业主的参加诉讼申请。经公告登记后，参加诉讼的业主达到《行诉解释》第18条第2款规定的条件，人民法院可在案件审理阶段向行政机关释明。

七是确定诉讼代表人。起诉的业主已推选诉讼代表人的，通过公告登记参加诉讼的业主视为同意已推选的诉讼代表人为诉讼代表人。起诉的业主没有推选诉讼代表人的，应当在公告登记期届满之日起5日内推选诉讼代表人。不能推选出诉讼代表人或者逾期未推选出诉讼代表人的，由人民法院指定。

（二）运用法律拟制弥补诉讼规则之失

法律拟制，通俗来说就是通过法律规定将“本不是如此的事实”拟定为“如此的事实”，从而使前者获得后者的法律后果。①参见黄亚洲、孔金萍：《环境民事公益诉讼原告资格的破与立》，载《沈阳工业大学学报（社会科学版）》2019年第6期。法律拟制是法律——通过法官创造性的努力——借以平衡灵活性和稳定性、回应性和前瞻性的工具之一，是法院解决特殊问题——尤其是需要当事人证明因果关系和意图问题的一种方法。①参见【英】Maksymilian DelMar：《法律拟制与法律变迁》，俞海涛译，载《法律方法》2019年第1期。在过半数业主之诉中，由于诉讼规则的缺失，导致对确定起诉期限起算点、认定业主总户数等没有法律依据，因此需要运用法律拟制，解决上述问题。

1.实行起诉期限起算点拟制。行政诉讼中，原告起诉超过起诉期限的，法院将不予受理，因此起诉期限的起算点显得尤为重要。在过半数业主之诉中，由于业主人数众多，无法根据《行政诉讼法》第46条的规定来确定起诉期限的起算点，需要拟制一个时间点作为起诉期限的起算点。在司法实践中，最高人民法院已经对涉及农村集体土地的行政案件的起诉期限起算点进行了法律拟制。②参见《最高人民法院关于审理涉及农村土地行政案件若干问题的规定》第9条：“涉及农村集体土地的行政决定以公告方式送达的，起诉期限自公告确定的期限届满之日起计算。”但过半数业主之诉涉及的行政管理领域较广，涉及的行政行为种类也较多，既有行政作为，也有行政不作为，既有行政决定行为，也有行政事实行为。因此应当根据行政行为的种类来拟制起诉期限的起算点，避免以原告知道或者应当知道行政行为之日作为起算点带来的不确定问题。具体如下：

一是行政行为是以公告方式送达的，起诉期限自公告之日起或者公告确定的期限届满之日起计算。行政行为公告送达的，其内容已公示于外，应推定为业主所知晓。

二是业主对行政事实行为提起诉讼的，起诉期限自行政事实行为实施之日起计算。行政事实行为，一般都表现于外，如行政强制拆除行为，作为业主理应知道该行政事实行为。

三是除上述两种情形外，业主第一次对涉及业主共有利益的行政行为提起诉讼的，除行政机关有证据证明业主起诉超过起诉期限的，应推定业主起诉未超过起诉期限，当然业主的起诉应当在最长起诉期限内，即业主起诉并未超过《行政诉讼法》第46条第2款规定的最长起诉期限。过半数业主之诉人数众多，因此推定业主第一次起诉未超过起诉期限，以提高诉讼效率。

四是业主第二次及之后对涉及业主共有利益的同一行政行为提起诉讼的，起诉期限自人民法院受理业主第一次诉讼之日起计算，不论第二次及之后提起诉讼的业主是否知晓第一次诉讼。这主要是为了维护社会秩序而作如此拟制。

2.实行总户数计算截止日期拟定。在过半数业主之诉中，尽管业主可以通过“面积过半”来获取原告资格，但理论上总户数必须予以确定。由于房屋买卖等原因，一般的住宅小区，尤其是新开发的小区，业主的总户数处于变动之中，因此必须确定一个计算截止日期。可以确定案件立案时间为截止日期。在立案之前已经是小区业主的可登记参加诉讼，在立案之后成为小区业主的不能登记参加诉讼。